Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 декабря 2005 г. N А56-15744/04 Дело по иску КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений передано на новое рассмотрение, поскольку суд первой инстанции, отказывая КУГИ в удовлетворении иска, исходил из обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда по делу о взыскании задолженности между теми же лицами; вместе с тем, предметом иска по настоящему делу является взыскание иной задолженности

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 1 декабря 2005 г. N А56-15744/04

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Власовой М.Г., Сапоткиной Т.И.,

при участии от КУГИ Барсуковой О.И. (доверенность от 12.01.2005), от ООО "Акцепт" генерального директора Акберова Д.И.,

рассмотрев 29.11.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2005 (судья Калинина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2005 (судьи Герасимова М.М., Копылова Л.С., Марченко Л.Н.) по делу N А56-15744/04,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Акцепт" (далее - Общество) о взыскании 263 622 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 25.12.2000, 60 288 руб. 31 коп. пеней за просрочку платежа за период с 01.04.2003 по 31.03.2004 и также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых им помещений.

До принятия решения Общество предъявило встречный иск об обязании КУГИ произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в сумме 1 049 665 руб. 61 коп.

Решением от 02.02.2005 в иске КУГИ отказано. Встречный иск Общества удовлетворен в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 26.08.2005 решение от 02.02.2005 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новое решение.

В обоснование жалобы ее податель указал, что считает неправомерным вывод суда о том, что сумма, затраченная Обществом на капитальный ремонт, подлежит зачету в счет арендной платы.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы и уточнил, что просит направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал, считая решение и постановление апелляционной инстанции законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 25.12.2000 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 11-А226063 аренды нежилых помещений общей площадью 179,2 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Лермонтовский просп., дом 8-8а/10а, для использования под нежилые цели, на 10 лет с момента государственной регистрации договора.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора ежеквартально перечислять арендную плату, пунктом 4.3 - ответственность арендатора в виде пеней за нарушение сроков оплаты.

Поскольку арендуемые помещения находились в неудовлетворительном состоянии (что подтверждено актом от 25.12.2000). Общество обязалось выполнить капитальный ремонт помещений в срок до 31.12.2001 в соответствии с планом-графиком, согласованным с арендодателем, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы (пункт 6.8 договора аренды). Согласно пункту 6.10 договора перечисление арендной платы начинается с момента окончания ремонтных работ с последующим перерасчетом по результатам зачета.

Судом установлено и не отрицается истцом, что ответчик произвел в арендуемых помещениях капитальный ремонт. График работ, являющийся неотъемлемой частью договора, был утвержден КУГИ.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2003 по делу N А56-3396/03 по спору между теми же сторонами о взыскании задолженности по арендной плате по тому же договору, но за предыдущий период, установлено, что Общество произвело капитальный ремонт, предоставив КУГИ документацию на сумму 1 495 000 руб.

Это обстоятельство послужило основанием для вынесения решения об отказе КУГИ в иске по настоящему делу. Суд установил, что сумма арендной платы, заявленная КУГИ, погашается за счет оставшейся суммы, затраченной на капитальный ремонт.

В связи с отсутствием задолженности по арендной плате суд пришел к выводу об отсутствии оснований и для расторжения договора и выселения.

Кассационная инстанция находит, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене в связи со следующим.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Кроме пункта 6.8, на который сослался ответчик в обоснование своих возражений, договор содержит и иные условия относительно затрат на текущий и капитальный ремонт и на неотделимые улучшения имущества.

Так, пунктом 2.2.4 предусмотрено, что текущий и капитальный ремонт производятся арендатором за свой счет в разумный срок с предварительным письменным уведомлением арендодателя и балансодержателя. Иной порядок и условия капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.

Пунктом 7.1 договора установлено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Суду надлежало проанализировать все указанные условия договора применительно к предмету спора, чего сделано не было. Кроме того, пунктом 6.8 договора предусмотрен зачет затраченных на капитальный ремонт средств в установленном порядке. Такой порядок установлен Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачета затрат на их проведение, которое утверждено распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.97 N 1036-р (далее - Положение). Суду следовало проверить, соблюден ли арендатором порядок согласования, установленный Положением, и возникла ли у КУГИ обязанность произвести зачет.

Ссылка на преюдициально установленные обстоятельства по делу N А56-3396/03 неправомерна. Преюдициально установленными обстоятельствами можно признать факты производства Обществом капитального ремонта и представления им документации на сумму 2 210 000 руб. Выводы суда по делу N А56-3396/03 о необходимости зачета стоимости капитального ремонта относимы лишь к тем исковым требованиям, которые были заявлены.

Предметом иска по настоящему делу является взыскание иной задолженности, в связи с чем суду необходимо исследовать все обстоятельства и доводы сторон применительно к настоящему спору.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2005 по делу N А56-15744/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий М.Г. Власова

Т.И. Сапоткина