Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 марта 2006 г. N А56-24529/03 Дело по иску КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате и пеней на основании договора аренды нежилого помещения, а также о расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку отказывая в удовлетворении иска, суд сделал вывод о необходимости применения Методики определения уровня арендной платы исходя из высоких потребительских свойств спорного помещения; вместе с тем, доказательства того, что спорное помещение относится к указанным в этой Методике категориям и имеет уникальные особенности, значительно влияющие на его потребительскую ценность, в материалах дела отсутствуют

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 марта 2006 г. N А56-24529/03

ГАРАНТ:

См. также предыдущее рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июня 2004 г.

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 мая 2005 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2005 г.

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 января 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "СамДар" Алиева Н.А. (доверенность от 18,09.2004), от КУГИ Калининой Н.А. (доверенность от 21.12.2005),

рассмотрев 16.03.2006 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СамДар" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.08.2005 (судья Ятманов А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2005 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Горшелев В.В.) по делу N А56-24529/03,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СамДар" (далее - ООО "СамДар", Общество) о взыскании 452 254,4 руб, в том числе 388 704,44 руб. задолженности по арендной плате за периоды с 01.08.2002 по 31.08.2002 и с 01.12.2002 по 31.07.2003 и 63 549,96 руб. пеней, на основании договора от 05.11.2001 N 03-А120162 аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 40, литера А, помещение ЗН.

Решением от 03.12.2003 суд взыскал с ответчика в пользу КУГИ 146 880,15 руб., в том числе 113 491,42 руб. задолженности по арендной плате и 33 388,73 руб. пеней, расторг договор от 05.11.2001 N 03-А120162 и выселил ответчика из нежилого помещения ЗН площадью 143,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 40, литера А, кадастровый номер 78:1279:0:7:1.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.03.2004 решение суда первой инстанции от 03.12.2003 частично изменено, в расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.06.2004 решение от 03.12.2003 и постановление апелляционной инстанции от 15.03.2004 отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Решением от 03.08.2005 в удовлетворении исковых требований КУГИ отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2005 решение от 03.08.2005 изменено, из его мотивировочной части исключен абзац о сдаче имущества ответчиком в субаренду, в остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит изменить мотивировочные части состоявшихся судебных актов, а именно (в части):

- признания обоснованным применения Методики 2 (индивидуальной оценки);

- признания обоснованным применения повышающих коэффициентов при отсутствии отопления и электроснабжения;

- признания общей полезной площади сдаваемого в аренду объекта равной 143,4 кв.м.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение от 03.08.2005 и постановление от 16.12.2005 и удовлетворить его исковые требования. Податель жалобы считает, что при принятии решения и постановления по данному делу судом неправильно применены нормы материального права.

ООО "СамДар" в отзыве на кассационную жалобу КУГИ возражает против доводов истца и просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании представители Общества и КУГИ подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 05.11.2001 между КУГИ (арендодатель) и ООО "СамДар" (арендатор) заключен договор N 03-А120162 аренды нежилого помещения ЗН (подвал) площадью 143,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 40, литера А, кадастровый номер 78:1279:0:7:1, сроком на пять лет.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора, ответственность арендатора в виде пеней за просрочку внесения платежей предусмотрена пунктом 4.9 договора в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 3.1 договора величина арендной платы определена методом индивидуальной оценки занимаемого ответчиком помещения и установлена на момент заключения договора в условных единицах в размере 5377,500 у.е в квартал без учета налога на добавленную стоимость.

Ссылаясь на ненадлежащие исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливается Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон Санкт-Петербурга).

Во исполнение Закона Санкт-Петербурга распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р утверждены Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (Методика 1) и Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки (Методика 2).

Согласно пункту 2 распоряжения Методика 1 применяется для определения ставок арендной платы за все объекты нежилого фонда, за исключением гаражей индивидуального пользования, а также зданий общей площадью более 1500 кв.м, являющихся объектами аренды в целом, и зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т.д.).

Методика 2 применяется и в случаях, предусмотренных статьей 4 Закона Санкт-Петербурга, а именно при возникновении спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки. В таком случае арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки.

Кроме того, пунктом 3.1 распоряжения губернатора от 22.12.97 N 1291-р КУГИ предоставлено право применять Методику 2 для определения ставок арендной платы за объекты, имеющие уникальные особенности, значительно влияющие на их потребительскую ценность.

В пункте 4 данного распоряжения губернатора указано, что определение уровня арендной платы методом индивидуальной оценки осуществляется лицами, указанными в разделе 2 приложения 1 к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 N 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него". Согласно данному нормативному акту индивидуальную оценку могут осуществлять только лица, имеющие свидетельства об аттестации установленного на территории Санкт-Петербурга образца, дающего право на проведение оценки государственного имущества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды сделали вывод о необходимости применения Методики определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки. В качестве основания законности применения данной Методики суд первой инстанции указал на высокие потребительские свойства помещений, расположенных в центре.

Кассационная инстанция считает данный вывод суда недостаточно обоснованным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорное имущество относится к одной из категорий, названных в пункте 2 распоряжения от 22.12.97 N 1291-р. Отсутствуют доказательства и того, что спорный объект имеет уникальные особенности, значительно влияющие на его потребительскую ценность и дающие право КУГИ применять Методику 2.

В соответствии с пунктом 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Кассационная инстанция в постановлении от 18.06.2004 уже указывала на ошибочность вывода суда о применении Методики 2, однако судом первой инстанции не принято во внимание указание суда кассационной инстанции, что повлекло вынесение неправильного решения.

Кроме того, согласно пункту 2.8 Методики 1 для расчета арендной платы используются исходные данные, в том числе наличие элементов благоустройства, (коэффициент благоустройства). При наличии элементов благоустройства (электро-, водоснабжение, отопление, канализация) коэффициент принимается равным 1. При отсутствии какого-либо из элементов соответствующий коэффициент снижается, в частности при отсутствии отопления максимальная величина коэффициента отопления составляет 0,60.

Из расчета истца следует, что в переданном ответчику в аренду помещении имеется отопление. Между тем при проведении филиалом государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга оценки состояния недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, подтверждено отсутствие отопления в занимаемом ООО "СамДар" помещении. При таком положении арендная плата подлежала расчету в соответствии с фактическим состоянием арендуемого помещения.

Кроме того, судом не исследован вопрос об изменении площади спорного помещения в результате его перепланировки.

Недостаточно обоснован также вывод суда о невозможности использования помещения ответчиком в спорный период.

Указанные обстоятельства не были предметом исследования суда первой инстанции Между тем они имеют существенное значение для правильного разрешения спора по существу, в связи с чем решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение вышеуказанного суда.

На основании изложенного кассационная инстанция считает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда в ином составе судей.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать фактические обстоятельства дела и разрешить спор по существу

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03 08 2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2005 по делу N А56-24529/03 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ином составе судей.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий