Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 марта 2006 г. N А56-45090/04 Иск ТСЖ к ЗАО и ООО о признании недействительным заключенного между ответчиками договора о долевом участии в строительстве жилого комплекса и дополнительного соглашения, а также о применении последствий недействительности сделки путем обязания ООО возвратить ЗАО помещения и оборудование удовлетворен, так как предметом оспариваемой сделки являлось имущество, относящееся к общему имуществу дома, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме, право на данное имущество не может быть передано отдельно от права собственности на жилое (нежилое) помещение

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 31 марта 2006 г. N А56-45090/04

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 апреля 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 марта 2007 г.

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 мая 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от ТСЖ председателя Орел Т. В. (выписка из протокола заседания правления ТСЖ от 24.09.2005), Дворянчикова В.П. (доверенность от 27.10.2005), от Компании Мухина А.О. (доверенность от 26.12.2003), от ЖЭК Шабалина И.В. (доверенность от 08.10.2003),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная контора 3/13" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от

16.06.2005 (судья Виноградова Л.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2006 (судьи Ларина Т.С., Марченко Л.Н., Герасимова М.М.) по делу N А56-45090/04,

установил:

Товарищество собственников жилья "А. Толстого-13" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Инвестиционно-строительная компания "Царскосельская" (далее - Компания) и обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная контора 3/13" (далее - ЖЭК) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 21.11.2001 N 157 ЦД 13-3/11 2001 о долевом участии в строительстве жилого комплекса, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, квартал 3, корпус 22 (бульвар А. Толстого, д. 13), и дополнительного соглашения от 23.11.2001 к данному договору, а также о применении последствий недействительности сделки путем обязания ЖЭК возвратить Компании помещения и оборудование, полученные по актам от 30.12.2001 и 02.02.2002 (с учетом уточнения и дополнения требований).

Решением от 16.06.2005 исковые требования удовлетворены, договор с дополнительным соглашением к нему признан недействительным, суд обязал ЖЭК возвратить Компании полученные от нее оборудование тепловых узлов и помещения, а Компанию второму ответчику - векселя, переданные в счет оплаты по договору.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2006 указанное решение оставлено без изменения.

ЖЭК в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, приводя следующие доводы. По мнению подателя жалобы, исковое заявление должно было быть оставлено без рассмотрения, поскольку подписано неуполномоченным лицом; ТСЖ не предоставлено право обращаться в суд с исками в защиту интересов домовладельцев; недвижимость, проданная по договору от 21.11.2001, не относится к общему имуществу, поэтому истец не является заинтересованным лицом по сделке; поскольку кондоминиум зарегистрирован не был, на спорное имущество не распространяется статья 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"; решение в части обязания ответчиков возвратить друг другу полученное по сделке неисполнимо, поскольку векселя предъявлены к оплате, а помещения распроданы.

ТСЖ в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая на несостоятельность доводов жалобы, считая их не основанными на нормах законов и материалах дела.

В судебном заседании представитель ЖЭК поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, дополнительно указав, что производство по делу, по его мнению, подлежало прекращению, поскольку иск заявлен в интересах физических лиц, споры с которыми рассматриваются в суде общей юрисдикции. Представитель Компании поддержал позицию ЖЭК, указав на невозможность приведения сторон сделки в первоначальное положение, а также на то, что имеются притязания физических лиц на спорные помещения. Представители ТСЖ против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Компания и ЖЭК заключили договор от 21.11.2001 N 157 ЦД 13-3/11 2001 о долевом участии в строительстве жилого комплекса по указанному выше адресу.

В соответствии с пунктом 2.3.1 договора доля ЖЭК составляет: в блоке "А" - подвальные помещения общей площадью 283,90 кв. м (в том числе коридор, насосная, теплоцентр), помещения верхнего технического этажа общей площадью 260,80 кв. м (в том числе тамбур, аппаратная телевидения), надземный технический этаж площадью 310,80 кв. м, электрощитовая площадью 15,30 кв. м; в блоке "Б" - подвальные помещения общей площадью 992,60 кв. м (в том числе тамбур, коридор, водомерный узел, теплоцентр); в блоке "Г" - подвальные помещения общей площадью 984,30 кв. м (в том числе тамбур, коридор, водомерный узел, теплоцентр); в блоке "Д" - подвальные помещения общей площадью 224,70 кв. м (в том числе тамбур, коридор, водомерный узел, венткамера, теплоцентр), помещения верхнего технического этажа общей площадью 260,80 кв. м (в том числе тамбур, аппаратная телевидения).

Дополнительным соглашением от 23.11.2001 к договору от 21.11.2001 стороны добавили к имуществу, инвестируемому ЖЭК, оборудование тепловых узлов блоков А, Б, В, Г, Д жилого комплекса.

Жилой комплекс принят в эксплуатацию; построенные корпуса с внутридомовыми разводками инженерных сетей и оборудованием застройщик - открытое акционерное общество "Мариенталь" - передал на баланс ТСЖ.

Во исполнение указанного договора Компания по акту приема-передачи от 02.02.2002 передала ЖЭК шесть встроенных помещений общей площадью 857,70 кв. м в блоке "А" - корпусе 2, три встроенных помещения общей площадью 1050,70 кв. м в блоке "Б" - корпусе 3, три встроенных помещения общей площадью 1062,10 кв. м в блоке "Г" - корпусе 5, четыре встроенных помещения общей площадью 565,10 кв. м в блоке "Д" - корпусе 1.

По акту приема-передачи от 30.12.2001 Компания передала ЖЭК оборудование тепловых узлов корпусов 1,2,3, 4, 5.

Во исполнение своих обязательств по договору от 21.11.2001 ЖЭК передала Компании векселя общей номинальной стоимостью 2 021 711 руб.

ТСЖ, считая, что предметом оспариваемой сделки являются объекты, относящиеся к общему имуществу дома, которое находится в общей собственности домовладельцев, в связи с чем договор противоречит статьям 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральному закону "О товариществах собственников жилья", обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу статьи 290 упомянутого Кодекса к общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Понятие общего имущества содержится в статьях 1, 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, согласно которым общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Исследовав представленные сторонами доказательства и надлежащим образом оценив их, суд установил, что предметом оспариваемой сделки являлось имущество, по своим техническим характеристикам и назначению относящееся к общему имуществу дома, которое в соответствии с названными выше правовыми нормами принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме, право на данное имущество не может быть передано отдельно от права собственности на жилое (нежилое) помещение.

При таких обстоятельствах суд правомерно на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор от 21.11.2001 с дополнительным соглашением от 23.11.2001 к нему недействительным как противоречащий статьям 289, 290 названного Кодекса, статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Доводы подателя жалобы исследовались судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонены. Право ТСЖ на предъявление настоящего иска вытекает из статей 25, 29, 31 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент обращения ТСЖ в арбитражный суд, устава ТСЖ. Поскольку для ТСЖ, которое согласно его уставу и статье 41 названного Закона вправе заниматься хозяйственной деятельностью, спор является экономическим, данный спор подведомственен арбитражному суду. Ссылка подателя жалобы на неисполнимость решения в части применения последствий недействительности сделки голословна, надлежащие доказательства, подтверждающие нахождение спорного имущества во владении третьих лиц, а также невозможность передачи векселей, не представлены. Отсутствие государственной регистрации кондоминиума не влияет на оценку спорных помещений и оборудования как относящихся к общему имуществу дома.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что суд при вынесении обжалуемых решения и постановления правильно применил нормы материального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права судом не допущено, поэтому предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой и постановления апелляционной инстанций не имеется.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2006 по делу N А56-45090/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная контора 3/13" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина