Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июня 2006 г. N А56-29010/2005 Дело по иску КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений, пеней за просрочку платежа, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, суду надлежало проанализировать условия заключенного сторонами договора применительно к предмету спора, а также проверить, соблюден ли арендатором установленный порядок согласования производства капитального ремонта арендуемого объекта недвижимости и возникла ли у КУГИ обязанность произвести зачет затраченных на капитальный ремонт средств

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 июня 2006 г. N А56-29010/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Власовой М.Г., Кадулина А.В.,

при участии от КУГИ Барсуковой О.И. (доверенность от 21.12.2005), от ООО "Акцепт" генерального директора Акберова Д.И., Кравчук И.В. (доверенность от 15.12.2003),

рассмотрев 27.06.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2006 (судьи Копылова Л.С, Медведева И.Г., Слобожанина В.Б.) по делу N А56-29010/2005,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Акцепт" (далее - Общество) о взыскании 376 632 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 25.12.2000 за период с 01.04.2004 по 30.06.2005, 125 061 руб. 45 коп. пеней за просрочку платежа и также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых им помещений.

Решением от 14.10.2005 (судья Кожемякина Е.В.) в иске отказано.

В апелляционной инстанции КУГИ уточнил исковые требования и просил взыскать 540 536 руб. 53 коп. Задолженности по арендной плате за период с 01.04.2004 по 31.12.2005.

Общество предъявило встречный иск об обязании КУГИ произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в сумме 665 597 руб. 98 коп.

Постановлением апелляционной инстанции от 28.03.2006 решение от 14.10.2005 отменено. С Общества в пользу КУГИ взыскано 25 012 руб. 29 коп. пеней. В части расторжения договора и выселения в иске отказано. Суд обязал КУГИ произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы в размере 125 061 руб. 45 коп.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить постановление от 28.03.2006, а решение от 14.10.2005 оставить в силе.

В обоснование жалобы ее податель указал, что считает неправомерным вывод суда о том, что сумма, затраченная Обществом на капитальный ремонт, подлежит зачету в счет арендной платы.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы.

Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал, считая постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции назначил на 10.08.2005 предварительное судебное заседание.

Определением от 10.08.2005, принятым в присутствии представителя Общества, предварительное судебное заседание отложено на 05.10.2005.

Согласно части 4 статьи 137 АПК РФ, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, и они не возражают против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, суд завершает предварительное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции, за исключением случаев, если в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Предварительное судебное заседание 05.10.2005 проведено без участия представителя Общества. Неявка в предварительное судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, не может рассматриваться как отсутствие возражений против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции (если нет соответствующего заявления), то есть является основанием для назначения дела к судебному разбирательству на иной день с извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания.

В нарушение пункта 2 части 2 статьи 153 АПК РФ суд не выяснил причины неявки в заседание 05.10.2005 представителя Общества, и в этот же день рассмотрел спор без его участия по существу, тем самым лишив Общество права на защиту своих прав и интересов.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции.

Между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) 25.12.2000 заключен договор N 11-А226063 аренды нежилых помещений общей площадью 179,2 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Лермонтовский просп., дом 8-8а/10а, для использования под нежилые цели, на 10 лет с момента государственной регистрации договора.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора ежеквартально перечислять арендную плату, пунктом 4.3 - ответственность арендатора в виде пеней за нарушение сроков оплаты.

Поскольку арендуемые помещения находились в неудовлетворительном состоянии (что подтверждено актом от 25.12.2000), Общество обязалось выполнить капитальный ремонт помещений в срок до 31.12.2001 в соответствии с планом-графиком, согласованным с арендодателем, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы (пункт 6.8 договора аренды). Согласно пункту 6.10 договора перечисление арендной платы начинается с момента окончания ремонтных работ с последующим перерасчетом по результатам зачета.

Как установлено судом и не отрицается КУГИ, что Общество произвело в арендуемых помещениях капитальный ремонт. График работ, являющийся неотъемлемой частью договора, был утвержден КУГИ.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Кроме пункта 6.8, на который сослался ответчик в обоснование своих возражений, договор содержит и иные условия относительно затрат на текущий и капитальный ремонт и на неотделимые улучшения имущества.

Так, пунктом 2.2.4 предусмотрено, что текущий и капитальный ремонт производятся арендатором за свой счет в разумный срок с предварительным письменным уведомлением арендодателя и балансодержателя. Иной порядок и условия капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.

Пунктом 7.1 договора установлено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Суду надлежало проанализировать все указанные условия договора применительно к предмету спора, чего сделано не было. Кроме того, пунктом 6.8 договора предусмотрен зачет затраченных на капитальный ремонт средств в установленном порядке. Такой порядок установлен Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачета затрат на их проведение, которое утверждено распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.97 N 1036-р (далее - Положение). Суду следовало проверить, соблюден ли арендатором порядок согласования, установленный Положением, и возникла ли у КУГИ обязанность произвести зачет.

Ссылка на преюдициально установленные обстоятельства по делу N А56-3396/03 неправомерна. Преюдициально установленными обстоятельствами можно признать факты производства Обществом капитального ремонта и представления им документации на сумму 2 210 000 руб. Выводы суда по делу N А56-3396/03 о необходимости зачета стоимости капитального ремонта относимы лишь к тем исковым требованиям, которые были заявлены.

Предметом иска по настоящему делу является взыскание иной задолженности, в связи с чем суду необходимо исследовать все обстоятельства и доводы сторон применительно к настоящему спору.

Кроме того, в соответствии с частью 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или частично каждого из заявленных требований.

КУГИ заявил несколько исковых требований, в том числе о взыскании 540 536 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате. Обществом заявлен встречный иск об обязании КУГИ произвести зачет в сумме 665 597 руб. 98 коп. Однако в резолютивной части постановления отсутствуют выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении этих требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2006 по делу N А56-29010/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий М.Г.Власова

А.В. Кадулин