Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2022 г. по делу N 8Г-17539/2022[88-17989/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Лезиной Л.В, судей Коренева А.С, Храмцовой О.Н. -

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-122/2022 по иску Мостовой Надежды Викторовны к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области, Потаповой Олесе Владимировне, акционерному обществу "Сбербанк России" о признании недействительными публичных торгов по продаже заложенного имущества

по кассационной жалобе акционерного общества "Сбербанк России" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.06.2022.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С, объяснения представителя АО "Сбербанк России" - Федорова А.А, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Мостова Н.В. предъявила иск к ТУ Росимущества в Свердловской области (далее - ТУ Росимущества) с требованием

- признать недействительными публичные торги, проведенные 18.03.2021 ТУ Росимущества по реализации земельного участка площадью 417 кв. м, кадастровый номер "данные изъяты" (далее - земельный участок), с расположенным на нём жилым домом площадью 44 кв. м, кадастровый номер "данные изъяты" (далее - жилой дом, площадью 44 кв. м, КН:320) и вспомогательными постройками по адресу: "данные изъяты"

- применить последствия недействительности сделки - возвратить стороны договора купли-продажи от 25.03.2021, заключенного между ТУ Росимущества (продавцом) и Потаповой О.В. (покупателем) на торгах в первоначальное состояние.

Требование мотивировано тем, что вступившим в законную силу решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 06.03.2020 (дело N 2-326/2020) расторгнут кредитный договор, заключенный между АО "Сбербанк" и Мостовой Н.В.; с Мостовой Н.В. в пользу АО "Сбербанк" взыскана задолженность по кредитному договору в размере 984 115, 84 руб, а также обращено взыскание на заложенное имущество - земельный участок и садовый дом с вспомогательными постройками путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости 327 200 руб.

Указанным решением обращено взыскание на садовый дом как нежилое помещение, площадью 20, 6 кв. м, кадастровый номер "данные изъяты" (далее - садовый дом, 20, 6 кв. м, КН:210), тогда как в ходе исполнительного производства судебный пристав на торги выставил, а впоследствии был продан жилой дом, площадью 44 кв. м, КН:320, то есть дом, в отношении которого суд решение не принимал, его оценка не производилась, что свидетельствует о незаконности торгов и недействительности договора, заключенного с победителем торгов.

23.09.2021 определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены покупатель квартиры по результатам торгов - Потапова О.В, а также АО "Сбербанк России", судебные приставы.

Представитель АО "Сбербанк" полагал, что на все объекты недвижимости зарегистрированы залоги.

Потапова О.В. указала, что согласна с исковыми заявлениями, сослалась на невозможность зарегистрировать права на недвижимое имущество, приобретенное на торгах.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 13.01.2022 исковые требования удовлетворены, торги признаны недействительными; стороны сделки возвращены в первоначальное положение - с АО "Сбербанк" в пользу Потаповой О.В. взысканы денежные средства, уплаченные на основании протокола о результатах торгов и договора реализации арестованного имущества на торгах от 25.03.2021 в размере 487 200 руб.

Определением от 12.05.2022 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при этом Потапова О.В. и АО "Сбербанк" были привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.06.2022 решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым иск Мостовой Н.В. удовлетворен - признаны недействительными торги, проведенные ТУ Росимущества 18.03.2021 по реализации земельного участка и жилого дома, площадью 44 кв. м, КН:320; признан недействительным договор купли-продажи от 25.03.2021, заключенный между ТУ Росимущеста и Потаповой О.В.; применены последствия его недействительности - на АО "Сбербанк" возложена обязанность возвратить Потаповой О.В. денежные средства, уплаченные на основании протокола о результата торгов и договора реализации арестованного имущества от 25.03.2021 в размере 487 200 руб.

В кассационной жалобе АО "Сбербанк" просит отменить апелляционное определение, ссылаясь на его незаконность.

Проверив материалы дела и законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов в кассационном порядке.

Судами установлено следующее.

19.12.2014 между АО "Сбербанк" и Мостовой Н.В. заключен кредитный договор на приобретение садового дома, площадью 20, 6 кв. м, КН:210, и земельного участка площадью 417 кв. м. В обеспечение исполнения обязательств заемщика банку предоставлен залог вышеуказанного недвижимого имущества. В соответствии с закладной от 19.12.2014 стоимость заложенного имущества определена сторонами - 1 186 506 руб.

Вступившим в законную силу решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 20.03.2020 кредитный договор от 19.12.2014 расторгнут, с Мостовой Н.В. в пользу АО "Сбербанк" взыскана задолженность в размере 984 115, 84 руб, а также обращено взыскание на заложенное имущество - земельный участок и расположенный на нем садовый дом со вспомогательными постройками путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости - 327 200 руб, в том числе садового дома со вспомогательными постройками - 167 200 руб, земельного участка 160 000 руб.

В решении суда не указан кадастровый номер объекта недвижимости, на который обращено взыскание.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке, площадью 417 кв. м находится два объекта недвижимости, в том числе садовый дом, площадью 20, 6 кв. м, КН:210, а также жилой дом, площадью 44 кв. м, КН:320. Право собственности на оба объекта недвижимости зарегистрировано за Мостовой Н.В.

18.09.2020 судебный пристав-исполнитель передал земельный участок и расположенный на нем садовый дом со вспомогательными постройками для проведения торгов в ТУ Росимущества.

Согласно извещению об организации торгов в качестве имущества, составляющего предмет аукциона было указано: жилой дом, площадью 44 кв. м, КН:320 со вспомогательными постройками и земельный участок площадью 417 кв. м.

По итогам торгов, проведенных 18.03.2021, с Потаповой О.В. был заключен договор реализации арестованного имущества на торгах от 25.03.2021, по которому в собственность Потаповой О.В. был передан жилой дом площадью 44 кв. м, КН:320 и земельный участок, площадью, 417 кв. м.

АО "Сбербанк" как взыскатель получил денежные средства от реализации арестованного имущества.

30.07.2021 Управление Росреестра по Свердловской области отказало Потаповой О.В. в государственной регистрации права по договору от 25.03.2021 в связи с отсутствием документов, подтверждающих реализацию всех объектов капитального строительства, находящихся на земельном участке, поскольку садовый дом, площадью 20, 6 кв. м, КН:210 не являлся предметом договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции на основании п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что судом первой инстанции был разрешен вопрос о правах лица, не привлеченного к участию в деле в качестве надлежащей стороны по делу, поскольку Потапова О.В. была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, тогда как она и АО "Сберабанк" должны быть соответчиками по делу (ч. 3 ст. 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Разрешая требования по существу, суд апелляционной инстанции признал торги недействительными (п. 1, 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку пришёл к выводу, что были допущены нарушения при их организации и проведении (ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"). Такими нарушениями является организация и проведение торгов в отношении жилого дома, площадью 44 кв. м, КН:320, который не являлся предметом оценки при разрешении предыдущего гражданского дела об обращении взыскания на имущество. Кроме того, на данный дом вообще не производилось обращение взыскания, поскольку взыскание было обращено на садовый дом, площадью 20, 6 кв. м, КН:210.

Суд исходил из того, что рыночная стоимость садового дома, площадью 20, 6 кв. м, КН:210, значительно меньше стоимости жилого дома, площадью 44 кв. м, КН:320, при этом начальная продажная цена заложенного имущества подлежит определению в судебном порядке. Соответственно, судебный пристав-исполнитель при выявлении объекта недвижимости, на который не обращалось взыскание и не определялась его стоимость в силу ст. 38 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" был обязан отложить исполнительные действия до разрешения вопроса в судебном порядке.

Вследствие допущенных нарушений является недействительным договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов с Потаповой О.В, поскольку он заключен с нарушением требований закона (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). При применении последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд апелляционной инстанции исходил из необходимости возвращения денежных средств тем лицом, которое получило деньги по результатам торгов, а именно - взыскателем по исполнительному производству АО "Сбербанк", с которого в пользу Потаповой О.В. суд взыскал 487 200 руб.

В кассационной жалобе АО "Сбербанк" ссылается на то, что ипотека была зарегистрирована на жилой дом; судами не дана оценка объяснениям представителя ответчика, указавшего, что садовый дом площадью 20, 6 кв. м, КН:210, был реконструирован в жилой дом, площадью 44 кв. м, КН:320, при этом при регистрации права собственности на жилой дом, КН:320 истец не сняла с учёта садовый дом, КН:210, что свидетельствует о её злоупотреблениях; взыскание обращено на заложенный объект; при рассмотрении предыдущего гражданского дела суд уже оценил дом и пристав не должен был откладывать исполнительные действия; банк не является стороной сделки купли-продажи и на него не может быть возложена обязанность по возврату денежных средств.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по гражданским делам отклоняет изложенные доводы, поскольку они основаны на несогласии с оценкой доказательств и установленных обстоятельств относительно наличия грубых существенных нарушений при организации и проведении торгов.

Вопреки доводам жалобы, установление того обстоятельства, что на земельном участке, площадью, 417 кв. м, на который обращено взыскание, по сведениям ЕГРН находится два объекта недвижимости, в том числе садовый дом, площадью 20, 6 кв. м, КН:210, а также жилой дом, площадью 44 кв. м, КН:320, который не являлся предметом разбирательства по делу N 2-326/2020, тогда как именно данный объект был выставлен на торги, свидетельствует о том, что при организации и проведении торгов было допущено нарушение.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вопрос о том, является ли жилой дом, площадью 44 кв. м, КН:320, реконструированным садовым домом, площадью 20, 6 кв. м, КН:210, в связи с чем садовый дом КН:210, подлежал снятию с кадастрового учёта, а права на него - прекращению, в связи с чем торги подлежали проведению в отношении жилого дома, КН:320, должен был быть разрешен до организации торгов, а исполнительные действия подлежали отложению в соответствии со ст. 38 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Невыполнение данных требований повлекло за собой нарушение прав не только должника Мостовой Н.В, но и покупателя Потаповой О.В, которой было отказано в регистрации прав на приобретенное на торгах недвижимое имущество, соответственно, она лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Разрешение судом апелляционной инстанции вопроса о применении последствий недействительности сделки посредством взыскания денежной суммы в пользу Потаповой О.В. с АО "Сбербанк" не нарушает прав покупателя. Напротив, данное лицо согласно с истцом и постановленным решением.

При этом у АО "Сбербанк" сохраняется право на получение денежных средств от реализации вырученного заложенного имущества после устранения препятствий для организации и проведения торгов.

Таким образом, по настоящему делу отсутствуют основания для отмены апелляционного определения по доводам жалобы.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.06.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи