Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 октября 2022 г. по делу N 8Г-19665/2022[88-24986/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Дурневой С.Н, судей Макаровой Е.В, Яковлева А.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, по кассационной жалобе ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Дурневой С.Н, выслушав ФИО2, его представителя ФИО8, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ФИО1 - ФИО4, возражавшего против её удовлетворения, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил считать прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес"Б, заключенный между ФИО1 и ФИО2, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 100 000 рублей в счет произведенной предоплаты по предварительному договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 058 рублей 90 копеек с продолжением начисления процентов на сумму долга до момента фактического исполнения обязательств, судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 3 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размер 30 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор жилого дома, кадастровый N и земельного участка, кадастровый N, расположенных по адресу: "адрес"Б, в соответствии с которым ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность истца вышеуказанное недвижимое имущество, а истец обязался уплатить сумму в размере 3 150 000 рублей за проданные ему объекты. Согласно предварительному договору, истцом при его подписании переданы ответчику денежные средства в сумме 100 000 рублей в качестве аванса.

Договор передан истцом в АО "Российский сельскохозяйственный Банк" для получения кредита на покупку вышеуказанных объектов недвижимого имущества по программе кредитования "Сельская ипотека". Из запрошенной Банком выписки от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра недвижимости, стало известно, что в отношении отчуждаемого земельного участка установлены ограничения прав, предусмотренные статьей 56, 56.1 Земельного кодекса РФ (участок расположен в водоохраной зоне). Об установленных ограничениях прав в отношении земельного участка ответчик истцу не сообщил, предварительный договор данной информации не содержал. Указанное обстоятельство послужило основанием для отказа Банком в предоставлении истцу кредита по программе кредитования "Сельская ипотека".

С января 2021 года истец неоднократно в устной форме сообщал ответчику о данном обстоятельстве, а также о том, что приобрести указанную недвижимость с данным ограничением не имеет возможности, а также просил вернуть переданный ранее аванс в размере 100 000 рублей. В марте истец направил ответчику претензию о прекращении договора и о возврате денежных средств ввиду несостоявшейся сделки. Претензия оставлена без удовлетворения. Основной договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка между истцом и ответчиком заключен не был, денежные средства, переданные истцом в качестве аванса, не возвращены. По истечении срока заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обязательства сторон по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ являются прекращенными с ДД.ММ.ГГГГ в силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Решением Красноармейского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ с учетом определения суда об исправлении описки от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования. Признан прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 100 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами - 1 058 рублей 90 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя - 30 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 марта 2022 года решение Красноармейского районного суда Краснодарского края от 15 июля 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе истец ФИО2 просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение суда первой инстанции в связи с тем, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывает на отсутствие доказательств направления ответчиком в его адрес в срок до ДД.ММ.ГГГГ предложения заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Ответчик до истечения срока, установленного в договоре, не предпринимала мер для заключения основного договора, стороны не проявляли своей заинтересованности в будущей сделке, после истечения установленного договором срока у сторон возникли взаимные претензии связанные с незаключением основного договора купли-продажи недвижимости и возврата ранее переданной денежной суммы. Ссылается на отсутствие его вины в незаключении основного договора. Указывает, что задатком не может быть обеспечено исполнение предварительного договора по заключению договора купли-продажи в будущем.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ является собственником следующих объектов недвижимости: жилого дома, общей площадью 86, 8 кв.м, с кадастровым номером N и земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдельно стоящие индивидуальные жилые дома (застройка коттеджного типа), с возможностью ведения ограниченного личного подсобного хозяйства (без содержания скота и птицы), садоводства, огородничества, для объектов жилой застройки, площадью 716+/-9 кв.м, с кадастровым номером N расположенных по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец намеревается продать, а покупатель купить недвижимое имущество земельный участок, площадью 716 кв.м, с жилым домом, площадью 86, 8 кв.м, расположенные по адресу: "адрес"Б.

Договор содержит описание отчуждаемых объектов недвижимости, что позволяет их идентифицировать.

Из пункта 1.3 предварительного договора следует, что продавец гарантирует, что указанный в пункте 1.1 объект никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

Срок заключения основного договора установлен в разделе 4 предварительного договора - до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1 предварительного договора установлена цена приобретаемого покупателем объекта, которая составляет 3 150 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора стороны согласовали условие о задатке в размере 100 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО2 денежные средства в размере 100 000 рублей за продаваемую недвижимость, находящуюся в "адрес"Б, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.2.1 предварительного договора предусмотрено, что покупатель обязуется купить объект, указанный в пункте 1.1, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В случае отказа от покупки сумма задатка ему не возвращается.

Разрешая заявленные требования и приходя к выводу об их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что согласно выписке от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра недвижимости, в отношении отчуждаемого земельного участка установлены ограничения прав, предусмотренные статьей 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, истцу было отказано в предоставлении кредита по программе "Сельская ипотека" и в срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи заключен не был. Поскольку основной договор купли-продажи объектов недвижимости не был заключен по вине ответчика (наличие обременений в отношении предмета договора - земельного участка, о которых она не сообщила истцу), суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания денежных средств, переданных при заключении предварительного договора.

Судебная коллегия при апелляционном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, признала выводы районного суда ошибочными, в связи с чем, отменила решение суда первой инстанции.

Исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь положениями статей 1, 307, 309, 310, 380, 420, 421, 429 Гражданского кодекса РФ, проанализировав установленные по результатам исследования доказательств фактические обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором по оплате объектов недвижимости, истцом в срок исполнены не были. Заключение основного договора зависело от действий и выполнения обязательств по предварительному договору именно покупателем (истцом). Обязательство по заключению основного договора купли-продажи было обеспечено задатком. Исходя из условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ оплата истцом объектов недвижимости, приобретаемых у ответчика и заключение в срок до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи, не были поставлены в зависимость от положительного результата кредитных организаций по кредитованию истца (ипотека). Поскольку истец не приобрел недвижимое имущество по причине отсутствия у него денежных средств судебная коллегия пришла к выводу, что переданный задаток возврату истцу не подлежит.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку указанные выводы противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

С учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Данные требования закона судом апелляционной инстанции соблюдены не были.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ).

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (статья 329 Гражданского кодекса РФ), основная цель которого - предотвратить неисполнение договора.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Вместе с тем, правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, исходил из того, что обязательства, предусмотренные предварительным договором по оплате объектов недвижимости, истцом в срок исполнены не были, при этом заключение основного договора зависело именно от действий истца, который не приобрел недвижимое имущество по причине отсутствия у него денежных средств, в связи с чем пришел к выводу, что продавец вправе был удержать задаток у себя.

Между тем, такие выводы нельзя признать верными, поскольку они противоречат положениям статей 329, 429, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к законодательному регулирования института купли-продажи имущества, предусматривающего обязательство уплатить цену за продаваемое имущество только по заключенному договору купли-продажи, и положениям пунктов 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность обеспечить задатком исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что заключив предварительный договор, стороны приняли на себя обязательство по заключению в будущем основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес" по цене 3 150 000 рублей. При этом 100 000 рублей были переданы истцом ответчику не в обеспечение обязательства по заключению основного договора, то есть не в качестве задатка, а в качестве предварительной оплаты (аванса) за указанные объекты, подлежащие продаже в результате заключения основного договора.

Судами обоих инстанций было установлено, что истцу было отказано в предоставлении кредита по программе "Сельская ипотека", поскольку в отношении отчуждаемого земельного участка установлены ограничения прав, предусмотренные статьей 56, 56.1 Земельного кодекса, указанная информация при заключении предварительного договора истцу предоставлена не была, в связи с чем, в срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи сторонами заключен не был.

Также из материалов дела не следует, что до окончания, предусмотренного в предварительном договоре срока, кому - либо из сторон поступало предложение заключить основной договор купли-продажи, в связи с чем, обязательства сторон по договору прекратились на основании части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств уклонения истца от заключения основного договора в период действия предварительного договора материалы дела не содержат.

Принимая во внимание, что заключив предварительный договор, стороны приняли на себя обязательство по заключению в будущем основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, учитывая, что 100 000 рублей были переданы истцом ответчику не в обеспечение обязательства по заключению основного договора, а в качестве предварительной оплаты за указанные объекты, подлежащие продаже в результате заключения основного договора, который между сторонами надлежащим образом заключен не был, то оснований для удержания ответчиком денежных средств, внесенных истцом по предварительному договору купли-продажи не имелось.

В указанной связи, с учетом приведенных обстоятельств, обжалуемый судебный акт нельзя признать законным и обоснованным.

Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции об обоснованности требований истца о возврате ему денежной суммы в размере 100 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов являлись верными и установленным по делу обстоятельствам, а также требованиям закона, не противоречат.

В силу пункта 2 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить в силе одно из принятых по делу судебных постановлений.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 марта 2022 года отменить.

Оставить в силе решение Красноармейского районного суда Краснодарского края от 15 июля 2021 года.

Председательствующий Дурнева С.Н.

Судьи Макарова Е.В.

Яковлев А.М.