Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 ноября 2006 г. N А26-5131/2005-13 Иск Предпринимателя к Товариществу о расторжении договора аренды нежилых помещений не удовлетворен, поскольку включение Комитетом в договор условия, согласно которому арендодатель как собственник муниципального имущества вправе в любое время в случае необходимости использования помещения для собственных нужд досрочно расторгнуть договор и выселить арендатора, противоречило положениям законодательства о приватизации; в связи с этим данное условие является недействительным и не может служить основанием для предъявления новым собственником имущества требования о досрочном расторжении договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 ноября 2006 г. N А26-5131/2005-13

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 октября 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 октября 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от предпринимателя Самохвалова М.И. его представителя Федотовой Н.Ю. (доверенность от 27.10.2006), от Товарищества Гнездилова А.В. (доверенность от 26.08.2005),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Самохвалова Максима Ивановича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2006 по делу N А26-5131/2005-13 (судьи Жиляева Е.В., Зайцева Е.К., Копылова Л.С.),

установил:

Предприниматель Самохвалов Максим Иванович (свидетельство от 30.07.2004 серии 10 N 000625047) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к полному товариществу "Веста" (далее - Товарищество) о расторжении договора от 07.02.95 N 215 аренды нежилых помещений общей площадью 116 кв. м, расположенных по адресу: г. Костомукша, ул. Антикайнена, д. 21.

Решением от 21.02.2006 (судья Мельник А.В.) исковые требования удовлетворены, договор от 07.02.95 N 215 аренды нежилых помещений расторгнут.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2006 решение от 21.02.2006 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе Самохвалов М.И. просит отменить указанное постановление и оставить в силе решение суда. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд необоснованно применил к спорным правоотношениям нормы законодательства о приватизации; неправильно истолковал пункт 7.1.5 договора; выводы апелляционного суда основаны на недопустимых доказательствах.

В судебном заседании представитель предпринимателя Самохвалова М.И. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Товарищества против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что законодательством не предусмотрена возможность расторжения договора аренды, заключенного в процессе приватизации, по основаниям, не связанным с нарушением арендатором своих обязательств; соглашаясь с толкованием пункта 7.1.5 договора, примененным апелляционным судом.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании плана приватизации, утвержденного председателем Комитета по управлению муниципальной собственностью (далее - Комитет) 17.09.93, Комитет и акционерное общество закрытого типа "Бирюса" (далее - АОЗТ "Бирюса") заключили договор от 17.11.93 купли-продажи имущества муниципального предприятия "Бирюса", находящегося по адресу: г. Костомукша, ул. Антикайнена, д. 21.

Нежилое помещение площадью 204,6 кв. м, занимаемое муниципальным предприятием "Бирюса", предоставлено АОЗТ "Бирюса" по договору аренды от 17.12.93, заключенному с Комитетом, сроком на 15 лет с правом последующего выкупа на условиях, изложенных в договоре.

Товарищество образовано в результате реорганизации АОЗТ "Бирюса" в форме выделения структурного подразделения (участка Рембыттехники) с передачей прав и обязанностей в отношении имущества данного структурного подразделения. Комитет и Товарищество заключили договор от 07.02.95 N 215 аренды помещения общей площадью 116,0 кв. м (N 1, 3, 4, 8-12) по тому же адресу для размещения участка по ремонту бытовой техники, магазина, ритуальных услуг сроком до 17.12.2008 с правом последующего выкупа.

В соответствии с пунктом 7.1.5 договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению в случае необходимости использования предмета договора для собственных нужд владельца (мэрии). При этом арендатору возвращается сумма годовой арендной платы и неустойка в размере 10% от суммы годовой арендной платы.

В последующем стороны договора аренды согласовывали изменения и дополнения к нему, касающиеся размера арендной платы, характеристик арендуемого имущества, целей его использования.

По результатам аукционных торгов, состоявшихся 15.12.2004, администрация муниципального образования "Город Костомукша" и Самохвалов М.И., признанный победителем аукциона, заключили договор от 16.12.2004 N 4 купли-продажи встроенных помещений N 3-13 площадью 112,8 кв. м в здании дома бытовых услуг, расположенном по адресу: г. Костомукша, ул. Антикайнена, д. 21.

Приобретенное имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 23.12.2004. Государственная регистрация права собственности Самохвалова М.И. на встроенные помещения произведена 16.02.2005, о чем выдано свидетельство от той же даты серии 10АБ N 033118.

Самохвалов М.И. и Товарищество подписали изменения и дополнения от 09.03.2005 N 1 к договору аренды от 07.02.95, согласно которым арендодателем имущества выступает предприниматель Самохвалов М.И.

Самохвалов М.И., ссылаясь на пункт 7.1.5 договора аренды от 07.02.95, обратился к Товариществу с предложением о досрочном расторжении договора, а в связи с отказом последнего - в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что договор аренды от 07.02.95, права и обязанности арендодателя по которому в результате перехода права собственности перешли к Самохвалову М.И., заключался Комитетом и Товариществом в соответствии с законодательством о приватизации, в связи с чем при оценке содержания договора применимы нормы законодательства о приватизации.

Пунктами 5.7, 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.06.92 N 2980-1, действовавшей на момент выкупа имущества муниципального предприятия "Бирюса" лицам, ставшим собственниками приватизированных предприятий, предоставлялось право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды помещений, занимаемых этими предприятиями.

Согласно пункту 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284, действовавшей на момент заключения договора аренды с Товариществом, товарищество, созданное на основе аренды государственного имущества предприятия (подразделения) и выкупившее его, имеет исключительное право приобретения в собственность (или аренды сроком не менее 15 лет по его желанию) нежилых помещений, которые оно арендовало или которыми фактически владело, пользовалось в процессе своей уставной деятельности.

АОЗТ "Бирюса" реализовало предоставленное ему право на заключение договора аренды на срок не менее 15 лет, подписав договор аренды помещений от 17.12.93. Впоследствии данное право перешло к Товариществу, с которым Комитет перезаключил договор путем оформления договора аренды от 07.02.95 на тот же срок.

Таким образом, законодательством о приватизации арендатору предоставлялось право на аренду занимаемого помещения на срок не менее 15 лет и это право не могло быть ограничено по усмотрению Комитета. Включение в договор условия, согласно которому арендодатель как собственник муниципального имущества вправе в любое время в случае необходимости использования помещения для собственных нужд досрочно расторгнуть договор и выселить арендатора, противоречило положениям законодательства о приватизации. В связи с этим пункт 7.1.5 является недействительным и не может служить основанием для предъявления новым собственником имущества требования о досрочном расторжении договора.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит выводы апелляционного суда об отказе в иске правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2006 по делу N А26-5131/2005-13 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Самохвалова Максима Ивановича - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина