Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 января 2007 г. N А56-39363/2005 Иск КУГИ к ЗАО, ООО, Управлению, Фонду и Организации о признании недействительными проведенных ЗАО торгов по реализации объектов недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ЗАО и победителем торгов ООО, удовлетворен, поскольку форма проведения оспариваемых торгов была определена не собственником реализуемого имущества, а организатором торгов - ЗАО, избранная форма торгов (аукцион, закрытый по форме подачи предложений по цене реализуемого имущества) нарушает права собственника имущества, поскольку такая форма проведения аукциона не способствовала реализации имущества по максимально возможной цене

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 января 2007 г. N А56-39363/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нефедовой О.Ю., судей Казанцевой Р.В. и Марьянковой Н.В.,

при участии от ФГУП "Геологоразведка" Рудакова Д.С. (доверенность от 16.01.2007 N 51), от ООО "Гидрострой" Пелевина В.Я. (доверенность от 07.03.2006 N 7), Букреевой А.С. (доверенность от 07.03.2006 N 8), от ЗАО "Финансовая компания "Гарант-Сервис" Бобкова С.Н. (доверенность от 15.12.2006), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Крутицкого Г.А. (доверенность от 28.12.2006 N 9619-42), от прокуратуры Санкт-Петербурга Хорошевского И.А. (удостоверение N 90592), от Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Кличко А.И. (доверенность от 29.12.2006 N ВН-04/31664),

рассмотрев 17.01.2007 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гидрострой" и закрытого акционерного общества "Финансовая компания "Гарант-Сервис" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2006 по делу N А56-39363/2005 (судьи Жиляева Е.В., Зайцева Е.К., Копылова Л.С.),

установил:

Федеральное государственное унитарное научно-производственное предприятие "Геологоразведка" (далее - ФГУП "Геологоразведка") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Финансовая компания "Гарант-Сервис" (далее -Финансовая компания), обществу с ограниченной ответственностью "Сити Инвест Строй" (далее - ООО "Сити Инвест Строй"), Главному управлению Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу (далее - ГУ ФССП) и обществу с ограниченной ответственностью "Агентство по экспертизе недвижимости" (далее - ООО "Агентство по экспертизе недвижимости") о признании недействительными проведенных 25.07.2005 Финансовой компанией торгов по реализации объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Весельная, д. 6, лит. А и Ж, и договора купли-продажи недвижимости от 26.07.2005 N 004, заключенного между Финансовой компанией и победителем торгов ООО "Сити Инвест Строй" (с учетом изменения предмета иска).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.01.2006 к участию в деле в качестве ответчика привлечен Российский фонд федерального имущества (далее - РФФИ), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, - общество с ограниченной ответственностью "Гидрострой" (далее - ООО "Гидрострой") и Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Определением от 07.04.2006 удовлетворено ходатайство Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора. Требования КУГИ аналогичны требованиям ФГУП "Геологоразведка" (с учетом изменения предмета иска).

Определением от 16.06.2006 к участию в деле в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена прокуратура Санкт-Петербурга.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2006 в удовлетворении иска ФГУП "Геологоразведка" и требований третьего лица - КУГИ отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2006 решение от 07.07.2006 отменено, иск и требования КУГИ удовлетворены.

В кассационной жалобе ООО "Гидрострой" просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям: апелляционный суд оставил без внимания довод третьего лица о том, что ООО "Гидрострой" является добросовестным приобретателем и признание торгов недействительными не приведет к восстановлению прав истца на имущество, проданное на торгах, а также неправильно применил статьи 447, 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 52, 62, пункт 2 статьи 63 и пункт 1 статьи 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве", статьи 8 и 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Финансовая копания в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям: апелляционный суд, указав на нарушение пункта 6 статьи 46 Федерального закона "Об исполнительном производстве", применил закон, не подлежащий применению; вывод апелляционной инстанции о нарушении правил оценки и неполноте отчета об оценке имущества не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, по мнению подателя жалобы, вывод апелляционного суда о том, что при подготовке торгов не было выполнено требование закона о доведении необходимой информации о торгах до широкого круга лиц, не соответствует закону и материалам дела.

В отзыве на кассационные жалобы КУГИ просит оставить в силе обжалуемый судебный акт, считая его обоснованным и законным.

В судебном заседании представители ООО "Гидрострой" и Финансовой компании поддержали доводы, приведенные в кассационных жалобах, а представители ФГУП "Геологоразведка", КУГИ, прокуратуры Санкт-Петербурга и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом обратились с просьбой отказать в ее удовлетворении.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Суд кассационной инстанции считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, судебным приставом-исполнителем Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Невского подразделения службы судебных приставов Виноградовой Л.В. (далее - судебный пристав-исполнитель) в отношении должника - ФГУП "Геологоразведка" возбуждены исполнительные производства от 05.10.2004 N 14457/15/04, от 17.11.2004 N 15120/15/04 и от 17.01.2005 N 2025/15/05. Общая сумма задолженности ФГУП "Геологоразведка" перед бюджетом составила 7 932 778 руб. 77 коп.

Судебный пристав-исполнитель произвел опись и арест имущества должника.

Для оценки арестованного имущества постановлением судебного пристава-исполнителя назначен специалист ООО "Агентство по экспертизе недвижимости". Согласно отчету от 15.04.2005 рыночная стоимость арестованного имущества составила 39 980 000 руб.

Финансовой компанией 25.07.2005 проведены публичные торги по реализации объектов недвижимости ФГУП "Геологоразведка", а именно нежилых зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Весельная, д. 6, лит. А и Ж.

Победителем торгов признано ООО "Сити Инвест Строй".

ФГУП "Геологоразведка", полагая, что торги проведены с нарушениями действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска на том основании, что оспариваемые торги проведены в соответствии с действующим законодательством.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск и требования КУГИ со ссылкой на нарушения законодательства при проведении оспариваемых торгов.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101) разъяснено, что извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Опубликование объявления о проведении торгов в общероссийской газете "Экспо Новости" от 23.06.2005 N 5-2 (далее - газета "Экспо Новости"), подписной тираж которой в Санкт-Петербурге и Ленинградской области два экземпляра, не может быть признано надлежащим извещением об их проведении, поскольку данная публикация не обеспечила доведение информации о проведении торгов до потенциальных покупателей.

Из письма общества с ограниченной ответственностью "Экспо Медиа" от 02.03.2006 следует, что в розничную торговую сеть номера газеты "Экспо Новости" не поступали; указанная газета распространялась на выставках, проводимых на территории Российской Федерации. Кроме того, необходимо отметить, что на выставках газета "Экспо Новости" распространялась с нарушением требований части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательном опубликовании извещения о торгах не менее чем за тридцать дней до их проведения.

В местной периодической печати, в специальных информационных изданиях, в которые подаются сведения о продаже объектов недвижимости, объявление о проведении торгов не публиковалось.

В газете "Экспо Новости" указано, что специальный выпуск распространяется в крупных бизнес-центрах Санкт-Петербурга.

ФГУП "Геологоразведка" представило суду 50 справок крупных бизнес-центров Санкт-Петербурга, из которых следует, что газета "Экспо Новости" в этих бизнес-центрах не распространялась.

Приведенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что публикацию объявления о предстоящих торгах в газете "Экспо-Новости" нельзя признать надлежащим извещением о проведении торгов, поскольку информация о проведении торгов оказалась недоступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества.

Кассационная инстанция считает правильным и вывод апелляционного суда о нарушении при проведении торгов части 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой форма торгов определяется собственником вещи или обладателем реализуемого имущественного права, и Порядка организации и проведения торгов, утвержденного распоряжением Российской фонда федерального имущества от 29.11.2001 N 418.

Согласно части 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Форма торгов определяется собственником вещи.

В рассматриваемом случае форма проведения оспариваемых торгов была определена не собственником реализуемого имущества, а организатором торгов -Финансовой компанией.

Избранная форма торгов (аукцион, закрытый по форме подачи предложений по цене реализуемого имущества) нарушает права собственника имущества, поскольку такая форма проведения аукциона в отличие от аукциона, открытого по форме подачи предложений по цене реализуемого имущества, не способствовала реализации имущества по максимально возможной цене.

Указанные нарушения при проведении торгов являются основанием для признания их недействительными, а следовательно, и для признания недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем кассационная инстанция не может согласиться с выводами апелляционного суда о признании оспариваемых торгов недействительными в связи с неправомерными действиями судебного пристава-исполнителя, поскольку в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество, и неправильная оценка имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не являются основанием для признания торгов недействительными.

При таких обстоятельствах следует признать, что основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2006 по делу N А56-39363/2005 оставить без изменения, а кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Финансовая компания "Гарант-Сервис" и общества с ограниченной ответственностью "Гидрострой" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

О.Ю. Нефедова Р.В. Казанцева

Н.В. Марьянкова