Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 февраля 2007 г. N А56-12596/2006 Иск КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, спорной суммы пеней, увеличенного первого платежа и штрафа за просрочку его внесения, а также о расторжении данного договора не удовлетворен в части взыскания задолженности по уплате увеличенного первого платежа и штрафа за неисполнение этого условия, так как, исходя из установленных судом обстоятельств дела, общая сумма подлежащих внесению на основании договора платежей может быть уменьшена в соответствии с ГК РФ вследствие существенного изменения условий пользования имуществом по причинам, не зависящим от арендатора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 9 февраля 2007 г. N А56-12596/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 июля 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Власовой М.Г., Коняевой Е.В., при участии от Комитета - Назаровой Е.Л. (доверенность от 28.12.2006), от Общества - генерального директора Середкина М.Б. (протокол учредительного собрания от 19.02.2004 N 1),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2006 (судья Хайруллина Х.Х.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2006 по делу N А56-12596/2006 (судьи Мельникова Н.А., Полубехина Н.С., Попова Н.М.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вега СПб" (далее - Общество) о взыскании 44 202 руб. 90 коп., в том числе 18 790 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору от 05.09.2004 N 05/ЗК-03368 аренды земельного участка за период с 06.08.2004 по 24.01.2005, 1 656 руб. 06 коп. пеней за просрочку арендных платежей, 1 849 руб. 77 коп. увеличенного первого платежа и 21 907 руб. штрафа за просрочку его внесения, а также о расторжении договора аренды от 05.09.2004.

Решением от 27.07.2006 исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Комитета взыскано 18 790 руб. 07 коп. долга по арендной плате, 1 656 руб. 06 коп. пеней, договор аренды расторгнут с 25.01.2005; в части взыскания увеличенного первого платежа и штрафа за просрочку его внесения в иске отказано со ссылкой на противоречие данных требований пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2006 указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано по тем мотивам, что ответчик фактически не использовал земельный участок ввиду невозможности его использования по назначению.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить постановление апелляционной инстанции от 24.10.2006 и изменить решение от 27.07.2006, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, договор аренды следует считать заключенным с момента подписания, а обязательного подписания акта приема-передачи земельного участка не требуется; ответчик приступил к освоению земельного участка; об отказе в согласовании присоединения к системам коммунальной канализации Общество сообщило Комитету только в мае 2005 года; земельный участок, предоставленный Обществу по договору аренды, соответствовал условиям договора и назначению имущества; договор аренды заключен и Общество обязано выполнять его условия.

В отзыве на жалобу Общество просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что необходимость согласования использования земельного участка с государственным унитарным предприятием "Водоканал Санкт-Петербурга" (далее - ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга") выявилась только после заключения договора аренды; отказ названного предприятия свидетельствует о невозможности использовать земельный участок по назначению; материалами дела подтверждается, что фактически ответчик участок не использовал, вследствие чего у него не возникло обязанности вносить арендную плату.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор 05.09.2004 N 05/ЗК-03368 аренды земельного участка общей площадью 1730 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, участок 109 (напротив дома 149), для использования под открытую автостоянку без права возведения капитальных сооружений сроком действия по 05.08.2007 с распространением условий договора на правоотношения сторон, возникшие с 06.08.2004.

Размер и порядок внесения арендных платежей установлены в разделе 3 договора, пунктом 5.2 - ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки за неполное и несвоевременное перечисление арендных платежей.

Пунктом 7.3 договора предусмотрена обязанность арендатора уплатить увеличенный первый платеж в размере 938,872 у.е. в течение двадцати дней со дня подписания договора. Пунктом 5.3 за нарушение арендатором иных условий договора, кроме условий о своевременном и полном внесении арендной платы, установлена ответственность в виде штрафа в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.11.2004. Комитет, ссылаясь на то, что Общество не исполнило обязательств по внесению платежей, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судом в процессе рассмотрения дела, после подписания договора аренды арендатор начал предпринимать действия по разработке проекта временной охраняемой автомобильной стоянки и согласованию проекта в различных инстанциях. Письмом от 24.01.2005 ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" отказало в выдаче технических условий на присоединение к системе коммунальной канализации временной открытой автостоянки по названному выше адресу.

В связи с полученным от ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" отказом, фактически означающим невозможность размещения автостоянки на предоставленном земельном участке, Общество обратилось в Комитет с просьбой о расторжении договора от 05.09.2004 аренды земельного участка, к использованию которого арендатор практически не приступал. Несмотря на отсутствие у сторон принципиальных возражений по поводу прекращения действия договора аренды, соглашение о его расторжении подписано не было ввиду наличия разногласий относительно момента прекращения договора.

Отказывая в иске в полном объеме, апелляционный суд исходил из того, что земельный участок фактически Обществом не использовался и не мог использоваться по назначению, поэтому у арендатора в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации не наступила обязанность вносить арендную плату.

Между тем согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения сторон по пользованию земельными участками регулируются гражданским законодательством. Конкретные права и обязанности сторон в связи с использованием земельного участка устанавливаются в зависимости от наличия между ними договора и определяются в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае Комитет и Общество подписали договор от 05.09.2004 аренды земельного участка, по форме и содержанию соответствующий требованиям действующего законодательства, в связи с чем не имеется оснований считать его незаключенным или недействительным, не являющимся основанием возникновения соответствующих прав и обязанностей.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать досрочного расторжения договора, чем Общество и воспользовалось, направив Комитету предложение о расторжении договора (письмо от 11.05.2005, лист дела 46).

Из гражданского законодательства не следует возможность расторжения договора с момента его подписания (заключения), следовательно, в период, ограниченный датами заключения и расторжения договора, у сторон сохраняются установленные договором права и обязанности, а обязательства сторон согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении договора, либо определенного соглашением момента, либо в случае расторжения договора в судебном порядке -в соответствии со вступившим в законную силу решением суда.

Суд апелляционной инстанции, отказав в иске в полном объеме, в том числе и в части расторжения договора аренды, оставил неразрешенным вопрос о действии договора, против прекращения которого по сути ни одна из сторон не возражала.

Суд первой инстанции правомерно с учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение договора и момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению (письмо ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 24.01.2005 об отказе в согласовании), удовлетворил требование о расторжении договора с 25.01.2005, а в связи с изложенным выше -о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период по 24.01.2005.

В части взыскания задолженности по уплате увеличенного первого платежа и штрафа за неисполнение этого условия в иске отказано правильно, так как исходя из установленных судом обстоятельств дела общая сумма подлежащих внесению на основании договора платежей может быть уменьшена применительно к пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие существенного изменения условий пользования имуществом по причинам, не зависящим от арендатора.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, поскольку при его принятии суд неправильно применил нормы материального права к установленным в ходе рассмотрения дела обстоятельствам, а решение суда первой инстанции должно быть оставлено в силе.

Ввиду удовлетворения кассационной жалобы судебные расходы, связанные с ее подачей, относятся на Общество.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2006 по делу N А56-12596/2006 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2006 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вега СПб" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева М.Г. Власова

Е.В. Коняева