Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 февраля 2007 г. N А56-15407/2006 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку внесения платежей в соответствии с договором аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения удовлетворен в части взыскания пеней, поскольку арендная плата по спорному договору была рассчитана без учета фактического состояния помещения, следовательно, к моменту рассмотрения спора ответчик уплатил долг по арендной плате, однако им были нарушены сроки уплаты долга

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 февраля 2007 г. N А56-15407/2006

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 22.12.2006), от общества с ограниченной ответственностью "Проинвест" Черкасовой О.В. (доверенность от 09.02.2007),

рассмотрев 14.02.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2006 по делу N А56-15407/2006 (судья Русакова Л.Г.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проинвест" (далее - ООО "Проинвест") о взыскании 11 425 580 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате за период с 12.09.2002 по 31.03.2006 и 10 540 158 руб. 13 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 16.10.2002 по 03.03.2006 в соответствии с договором от 12.09.2002 N 07-А002419 аренды нежилого помещения, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 24.10.2006 суд удовлетворил иск частично: взыскал с ответчика в пользу истца 3 000 000 руб. пеней, уменьшив их размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказал в удовлетворении остальной части иска.

В апелляционном порядке решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит изменить решение от 24.10.2006 и удовлетворить иск в полном объеме. Податель жалобы указывает на следующее: ответчик в нарушение пунктов 2.2.2 и 6.6 договора своевременно не перечислил арендную плату за спорный период и не выполнил капитальный ремонт помещения в срок до 21.03.2004, что в соответствии с пунктом 5.3.2 договора является основанием для досрочного его расторжения; при прекращении договора аренды арендатор согласно пункту 2.2.19 договора и статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю имущество; заявив о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил суду доказательств того, что сумма подлежащих взысканию пеней явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, задолженность по арендной плате частично погашена ответчиком в сумме 8 000 000 руб. уже после обращения КУГИ в арбитражный суд с данным иском, поэтому оснований для снижения неустойки у суда не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Проинвест" просит оставить принятое по делу решение без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, считая, что обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального права.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Проинвест" - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и ООО "Проинвест" (арендатор) 12.09.2002 заключили договор аренды N 07-А002419, по которому арендодатель предоставил арендатору в пользование сроком на 10 лет нежилое помещение площадью 11 213,7 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Магнитогорская, д. 51, лит. В, пом. 1н, для использования под нежилые цели.

Разделом 3 договора определены порядок, размер и сроки внесения арендных платежей.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование помещением устанавливалась в условных единицах и на момент заключения договора ее размер составлял 25 842,802 у.е. в квартал без учета налога на добавленную стоимость. В случае нарушения арендатором обязательства по своевременной оплате аренды в соответствии с пунктом 4.9 договора подлежат начислению пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно акту от 12.09.2002 принятое в аренду помещение и находящееся в нем оборудование на момент передачи находились в непригодном для использования техническом состоянии (без отопления, водопровода и канализации) и нуждались в проведении капитального ремонта.

Пунктом 2.2.4 договора стороны возложили обязанность по проведению капитального ремонта объекта на арендатора за его счет с согласованием времени, объема и сроков его проведения с арендодателем.

Пунктом 6.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2003 срок выполнения капитального ремонта установлен до 21.03.2004 по графику, согласованному с арендодателем, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке.

Пунктом 6.8 договора в той же редакции предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату за период проведения капитального ремонта, начиная с момента окончания ремонтных работ (с 21.03.2004) с последующим перерасчетом по результатам зачета, предусмотренного пунктом 6.6 договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором принятых обязательств по выполнению ремонта и перечислению арендной платы, КУГИ направил ответчику претензии от 21.10.2005 N 2812/П и от 02.12.2005 N 3138/П, в которых потребовал устранить нарушения договора, явиться в районное агентство КУГИ для подписания соглашения о досрочном расторжении договора и освободить помещение.

Поскольку данные претензии ООО "Проинвест" оставило без ответа, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Арбитражный суд удовлетворил иск КУГИ лишь частично, установив следующее.

Расчет арендной платы за арендуемое помещение в договоре аренды от 12.09.2002 N 07-А002419 согласован в размере 25 842,802 у.е. за квартал исходя из наличия в помещении на момент заключения договора всех элементов благоустройства, включая электричество.

Однако, как следует из представленных в материалы дела справки открытого акционерного общества "Ленэнерго", справок Государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", технического заключения открытого акционерного общества "Ленжилниипроект" (далее - ОАО "Ленжилниипроект"), в арендованном ответчиком помещении отсутствует электроснабжение (л.д. 81, 85-102).

Таким образом, арендная плата по спорному договору была рассчитана без учета фактического состояния помещения и как следствие этого с нарушением Методики определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р.

Пересчитав величину квартальной арендной платы с применением к ставке арендной платы коэффициента благоустройства К7, соответствующего аренде объекта нежилого фонда при отсутствии электроснабжения, суд установил, что долг ответчика за период с 12.09.2002 по 31.03.2006 составляет 7 997 906 руб. 05 коп., а начисленная на эту сумму неустойка за просрочку внесения платежей - 5 957 992 руб. 11 коп.

К моменту разрешения арбитражным судом дела по существу ООО "Проинвест" по платежному поручению от 02.10.2006 N 5 перечислило 03.10.2006 на расчетный счет КУГИ 8 000 000 руб., поэтому суд правомерно отказал КУГИ во взыскании долга и правомерно уменьшил на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер предъявленных ко взысканию пеней.

Кроме того, из материалов дела следует, что у арендатора отсутствовала возможность сделать капитальный ремонт, поскольку согласно техническому заключению ОАО "Ленжилниипроект", выполненному по результатам обследования названного помещения, оно находится в аварийном состоянии, в связи с чем требуется не ремонт, а реконструкция данного помещения и всего здания. Данные выводы подтверждены экспертной строительной комиссий по обследованию строительных конструкций в жилых и общественных зданиях, находящихся в аварийном состоянии, при правительстве Санкт-Петербурга (л.д. 109). Согласно заключению этой комиссии в отношении арендованного ответчиком помещения 1н необходимо принять решение в установленном компетентными органами порядке о его реконструкции или сносе.

ООО "Проинвест" обратилось к КУГИ и губернатору Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении арендованного объекта на реконструкцию в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции". Однако подготовленный Комитетом по строительству Санкт-Петербурга проект о проектировании и реконструкции названного объекта до настоящего времени не подписан.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель КУГИ подтвердил данные обстоятельства.

Поскольку ответчик в связи с изложенными обстоятельствами лишен возможности выполнить капитальный ремонт, пунктом 6.8 договора предусмотрена обязанность арендатора перечислять арендную плату после завершения капитального ремонта за период его проведения и к моменту рассмотрения спора ответчик уплатил долг по арендной плате, арбитражный суд правильно отказал КУГИ в расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендованного помещения.

Кроме того, нарушение ответчиком обязательств по договору аренды не повлекло для арендодателя существенный ущерб, поскольку, учитывая аварийное состояние арендованного помещения, истец не имел бы возможности получать доход от сдачи его в аренду иным лицам.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу решения и удовлетворения кассационной жалобы.

Доводы КУГИ, приведенные в жалобе, направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции относительно фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия кассационной инстанции не входит.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2006 по делу N А56-15407/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин

И.В. Сергеева