Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 марта 2007 г. N А56-31645/2006 Заявление ООО о признании незаконным решения КУГИ об отказе в выкупе земельного участка не удовлетворено, поскольку Общество, заключив договор аренды земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, реализовало право приватизации или аренды земельного участка, оно утратило право на выкуп земельного участка под названным объектом недвижимости

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 марта 2007 г. N А56-31645/2006

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 января 2007 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 ноября 2006 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Шустовой Д.Н. (доверенность от 28.12.2006), от общества с ограниченной ответственностью "Новые технологии" Попова А.В. (доверенность от 04.07.2006), Чернова А.Б. (доверенность от 04.07.2006), Пустобоярова А.В. (доверенность от 01.03.2007), от Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Водовозова СВ. (доверенность от 08.09.2006),

рассмотрев 14.03.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.11.2006 по делу N А56-31645/2006 (судья Захарова М.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новые технологии" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением (с учетом его уточнения) о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), оформленного письмом от 14.06.2006 N 31842-32, об отказе заявителю в выкупе земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Павлова, д. 11а, лит. А, кадастровый номер 78:3171:12.

Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением от 17.11.2006 суд признал незаконным решение КУГИ об отказе заявителю в выкупе испрашиваемого земельного участка как не соответствующее статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и обязал его подготовить и направить передаточное распоряжение в открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).

В апелляционном порядке решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить принятый судебный акт как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств дела, и отказать в удовлетворении заявления. Податель жалобы ссылается на следующее: на момент обращения в КУГИ с заявкой о выкупе земельного участка Общество уже реализовало свое исключительное право приватизации или аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий заявителю объект недвижимости, заключив договор аренды земельного участка от 16.06.2004 N 15/ЗД-001540 сроком на 49 лет; утверждение суда о том, что КУГИ и Общество пришли к соглашению о прекращении действия названного договора аренды, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, в установленном законом порядке договор аренды не прекращен, соглашение о прекращении указанного договора со стороны КУГИ не подписано; таким образом, отказ КУГИ в выкупе земельного участка не нарушил исключительное право заявителя, предоставленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации; кроме того, испрашиваемый к выкупу земельный участок сформирован в результате изменения границ и площади земельного участка, который был сдан Обществу в аренду; суд не исследовал доводы КУГИ о незаконности формирования испрашиваемого участка и несоблюдении требований градостроительного законодательства при его формировании, а именно утверждение границ земельного участка без подготовки документации по планировке территории и проекта межевания территории; при отсутствии градостроительной документации (проектов межевания территорий) определить границы земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимости, в силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации не представляется возможным; поэтому является ошибочным вывод суда о недоказанности того обстоятельства, что фактически Обществом используется и необходим ему для использования расположенного на участке павильона водной станции земельный участок значительно меньшей площади; площадь испрашиваемого к выкупу земельного участка (4707 кв.м) явно несоизмерима с площадью принадлежащего Обществу здания павильона (239,6 кв.м) и превышает площадь объекта недвижимости почти в 20 раз; рассматриваемый земельный участок расположен в пределах ограды Лопухинского парка, а в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации; кроме того, суд не дал оценку представленному в материалы дела письму Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ) от 15.08.2006 N 8090 (л.л. 34), которым КЗРиЗ указал на невозможность выкупа рассматриваемого земельного участка в связи с попаданием в его границы памятника истории и культуры "Лопухинский сад", поскольку указанный памятник может быть приватизирован только как единый объект при условии его обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию; в нарушение части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд помимо признания незаконным оспариваемого решения обязал КУГИ подготовить и направить передаточное распоряжение в Фонд имущества, чем удовлетворил требования, не указанные в заявлении Общества; вопрос о наличии всех необходимых условий, предусмотренных распоряжением правительства Санкт-Петербурга от 26.06.2006 N 76-рп, для направления передаточного распоряжения в Фонд имущества суд не исследовал.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятое по делу решение без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представители Общества и КГА возражали против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником нежилого здания - павильона водной станции общей площадью 239,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Павлова, д. 11а, лит. А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 09 12 2003 серии 78-ВЛ N 903554.

Ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющую гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий,' строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся а. государственной или муниципальной собственности, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, занятых объектами недвижимости названных лиц, Общество обратилось в КУГИ с заявкой о приобретении в собственность по договору купли-продажи земельного участка площадью 4707 кв.м с кадастровым номером 78:3171:12 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Павлова, д. 11а, лит. А, на котором расположено принадлежащее заявителю здание.

Рассмотрев заявку, письмом от 14.06.2006 N 31842-32 КУГИ отказал Обществу в выкупе испрашиваемого земельного участка на основании пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), согласно которому запрещены к приватизации земельные участки, входящие в состав земель общего пользования (в данном случае - сада).

В обоснование отказа в выкупе земельного участка КУГИ сослался на следующее: в соответствии с заключением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) от 06.04.2005 спорный земельный участок является частью территории памятника "Лопухинский сад с прудом, двумя протоками, террасой, тремя пирсами, двумя мостами и чугунной оградой", отнесенного на основании решения Исполкома Ленгорсовета от 31.10.88 к числу объектов культурного наследия регионального значения; данный факт был подтвержден заключением КГА от 04.04.2005 N 2/100; в дальнейшем в КУГИ поступило несколько заключений КГА, содержащих противоречивые сведения об определении правового статуса спорного земельного участка; поскольку не утверждены Правила застройки Санкт-Петербурга и временные регламенты застройки Санкт-Петербурга, не разработаны градостроительный регламент территориальной зоны и документация по планировке территории, на которой этот участок находится, уполномоченные органы не изменяли вид разрешенного использования территории спорного участка (сад, относящийся к категории земель общего пользования), то в силу пункта 8 статьи 28 Закона о приватизации выкуп земельного участка невозможен.

Дополнительно к вышеизложенным основаниям отказа в выкупе испрашиваемого земельного участка в отзыве на заявление Общества по настоящему делу КУГИ ссылается также на следующее: у заявителя отсутствует исключительное право на приватизацию спорного земельного участка, так как он уже реализовал право аренды земельного участка путем заключения с КУГИ договора аренды от 16.06.2004 N 15/ЗД-001540 сроком на 49 лет; площадь испрашиваемого к выкупу земельного участка несоразмерна с площадью здания, расположенного на нем; формирование границ земельного участка проводилось без подготовки соответствующей градостроительной документации (проекта межевания территории), поэтому оспариваемый отказ не нарушает исключительных прав заявителя, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.06.2004 N 15/ЗД-001540 аренды земельного участка (Зона 4) с кадастровым номером 78:3171:9 площадью 6702 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Павлова, д. 11а, лит. А, для размещения объектов физической культуры и спорта сроком действия по 15.06.2053. В пункте 2.2 договора указано, что на данном участке имеется здание павильона водной станции и природные и историко-культурные памятники; водоохранная зона водного объекта составляет 2 367 кв.м.

По заявлению Общества распоряжением КГА от 10.03.2005 N 363 Обществу утверждены границы земельных участков по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Павлова, д. 11а, лит. А, площадью 4707 кв.м и 2294 кв.м. Вновь сформированным земельным участкам присвоены кадастровые номера 78:3171:12 и 78:3171:13 соответственно. Земельный участок с кадастровым номером 78:3171:12, на котором находится принадлежащий обществу павильон водной станции, сформирован в результате изменения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 78:3171:9.

Общество 23.03.2005 обратилось в КУГИ с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:3171:12, обосновывая свое право на выкуп нахождением на данном участке принадлежащего заявителю павильона водной станции.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" обязательны для арбитражных судов в Российской Федерации.

Поскольку Общество, заключив договор аренды земельного участка от 16.06.2004 под принадлежащим ему объектом недвижимости (павильоном водной станции) на срок до 2053 года, реализовало предусмотренное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право приватизации или аренды земельного участка, оно утратило право на выкуп земельного участка под названным объектом недвижимости.

Договор аренды от 16.06.2004 сторонами в установленном порядке не прекращен. Изменение границ земельного участка под объектом недвижимости и присвоение ему нового кадастрового номера не влечет прекращения действия договора аренды.

При таких обстоятельствах решение суда о признании незаконным отказа КУГИ в выкупе названного земельного участка и об обязании КУГИ подготовить и направить в Фонд имущества передаточное распоряжение о продаже участка следует отменить как принятое с нарушением норм материального права, а в удовлетворении требования Общества - отказать.

С учетом принятого постановления с Общества надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.11.2006 по делу N А56-31645/2006 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Новые технологии" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новые технологии" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин

И.В. Сергеева