Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 марта 2007 г. N А56-17815/2006 Иск ОАО к КУГИ о признании договора аренды земельного участка недействительным не удовлетворен, поскольку государственная регистрация ОАО не имела правового значения для определения надлежащего арендодателя, не влияла на отношения, сложившиеся между КУГИ и ОАО на основании договора аренды, и не освобождала арендатора от обязанности исполнять условия названного договора в пользу КУГИ, а передача земельного участка ОАО также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, так как надлежащему арендодателю имущество не возвращено, в установленном порядке изменения в договор не вносились, договор не прекращен

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 1 марта 2007 г. N А56-17815/2006

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 июня 2008 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 ноября 2007 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26 октября 2006 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М.,

при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Самойленко Т.В. (доверенность от 22.12.2006); от ОАО "Заслон" Серебриевой О.А. (доверенность от 04.04.2005),

рассмотрев 27.02.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2006 по делу N А56-17815/2006 (судья Савинова Е.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному унитарному предприятию "Заслон" (далее - ГУП "Заслон") о взыскании 809 129 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.11.2004 N 18/ЗД-01705 за период с 27.04.2004 по 31.03.2006, 167 152 руб. 82 коп. пеней и 69 991 руб. 61 коп. штрафа.

На основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд произвел процессуальное правопреемство ГУП "Заслон", заменив на открытое акционерное общество "Заслон" (далее - ОАО "Заслон").

До принятия решения по делу ОАО "Заслон" обратилось со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 18.11.2004 недействительным.

Решением от 26.10.2006 в иске КУГИ отказано. Встречный иск удовлетворен. Договор аренды земельного участка от 18.11.2004 признан недействительным.

В апелляционной инстанции дело не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение от 26.10.2006 отменить, удовлетворить исковые требования КУГИ. Податель жалобы полагает, что до даты государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок у ОАО "Заслон" имелась обязанность вносить арендную плату.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Заслон" просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы жалобы. Представитель ОАО "Заслон" возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ГУП "Заслон" (арендатор) заключен договор от 18.11.2004 N 18/ЗД-01705 аренды земельного участка общей площадью 9 423 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, 4-й проезд, д. 15, лит. А, для размещения склада. Срок действия договора - по 26.04.2053. Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена 29.09.2005.

В соответствии с пунктом 4.3.6 арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размере и порядке, определяемом в договоре.

Размер арендной платы и порядок ее внесения установлен в разделе 3 договора.

Согласно пункту 5.2 в случае нарушения арендатором пунктов 3.4 и 3.7 договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 10 % от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

КУГИ направил ОАО "Заслон" претензию с просьбой погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 26.02.2006 в сумме 809 129 руб. 76 коп., уплатить 167 152 руб. 82 коп. пеней и 69 991 руб. 61 коп. штрафа.

В связи с неудовлетворением ОАО "Заслон" претензии от 26.02.2006 КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции установлено, что в соответствии с распоряжением Леноблкомимущества от 29.10.2004 N 271 в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ГУП "Заслон" включен спорный земельный участок в числе другого недвижимого имущества.

Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы Российской Федерации N 3 по Ленинградской области приняты решения от 09.02.2005 о регистрации ОАО "Заслон" и о прекращении деятельности ГУП "Заслон" путем реорганизации в форме преобразования.

Поскольку государственная регистрация договора аренды земельного участка от 18.11.2004 произведена 29.09.2005, то есть после государственной регистрации ОАО "Заслон", суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора аренды от 18.11.2004, поскольку на момент его регистрации собственником земельного участка являлось ОАО "Заслон".

Вывод суда о недействительности договора аренды земельного участка от 18.11.2004 и отказ в удовлетворении требований КУГИ основаны на неправильном применении норм материального права.

В силу статей 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации при отчуждении недвижимого имущества право собственности на него у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права.

В данном случае право собственности на арендуемый объект у субъекта Российской Федерации - Санкт-Петербурга прекратилось, а у ОАО "Заслон" - возникло только с 27.09.2006 - с даты государственной регистрации перехода к ОАО "Заслон" права собственности. До указанного момента оснований для изменения отношений между КУГИ и ОАО "Заслон" по аренде земельного участка не имелось.

Государственная регистрация ОАО "Заслон"не имела правового значения для определения надлежащего арендодателя, не влияла на отношения, сложившиеся между КУГИ и ОАО "Заслон" на основании договора аренды от 18.11.2004, и не освобождала арендатора от обязанности исполнять условия названного договора в пользу КУГИ. Передача ГУП "Заслон" земельного участка ОАО "Заслон" также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, поскольку надлежащему арендодателю имущество не возвращено, в установленном порядке изменения в договор не вносились, договор не прекращен.

При таких обстоятельствах КУГИ вправе требовать от ОАО "Заслон" внесения арендных платежей за период, когда имущество находилось в собственности Санкт-Петербурга, то есть по 27.09.2006.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемое решение подлежит отмене. В части удовлетворения встречного иска следует отказать, поскольку выводы суда в этой части не соответствуют нормам материального права, а в части отказа в удовлетворения# требований КУГИ дело следует передать на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2006 по делу N А56-17815/2006 отменить.

В удовлетворении встречного иска открытого акционерного общества "Заслон" отказать.

В части исковых требований Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга дело передать на новое рассмотрение.

Председательствующий Судьи

И.М. Стрелов И.Л. Грачева

Г.М. Рудницкий