Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2007 г. N А26-5952/2006-112 Дело по иску Администрации к Фонду и МУП о применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении договора аренды жилого дома, заключенного между МУП и Фондом, обязании Фонда возвратить МУП предоставленный по договору аренды жилой дом направлено на новое рассмотрение, поскольку в материалах дела и в оспариваемом договоре отсутствуют обязательные к указанию сведения о спорном объекте культурного наследия

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 июля 2007 г. N А26-5952/2006-112

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 сентября 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06 июня 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июля 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 июля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от Администрации Гришина С.А. (доверенность от 02.08.2006), от Учреждения Храмцовой Е.Л. (доверенность от 10.05.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Фонда социального развития "Валаамский архипелаг" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от. 26.01.2007 (судья Репина Л.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2007 (судьи Копылова Л.С, Жиляева Е.В., Зайцева Е.К.) по делу N А26-5952/2006-112,

установил:

Администрация Сортавальского муниципального района (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Фонду социального развития "Валаамский архипелаг" (далее - Фонд), муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-эксплуатационная служба" (далее - МУП "ЖЭС") о применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении договора от 01.02.2003 N 154 аренды жилого дома (дома огородника) по адресу: о. Валаам, ул. Центральная, д. 18, заключенного между МУП "ЖЭС" и Фондом, обязании Фонда возвратить МУП "ЖЭС" предоставленный по договору аренды жилой дом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне истца - государственное учреждение "Республиканский центр по государственной охране объектов культурного наследия", на стороне ответчика - муниципальное учреждение "Хозяйственная группа" (далее - Учреждение).

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды не соответствует требованиям статьи 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия), поскольку не содержит сведений об особенностях охраны объекта культурного наследия, требований к сохранению объекта. Свою заинтересованность в предъявлении настоящего иска Администрация обосновала тем, что в аренду передано муниципальное имущество, в отношении которого Администрация осуществляет права собственника.

Уточнив заявленные требования, истец просил применить последствия недействительности договора аренды от 01.02.2003 N 154 между Учреждением и Фондом, обязать Фонд освободить и передать Учреждению по акту приема-передачи жилой дом.

Определением от 23.11.2006 Учреждение привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика, МУП "ЖЭС" - в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Решением от 26.01.2007 иск удовлетворен, применены последствия недействительности ничтожной сделки в отношении договора аренды oт 01.02.2003 N 154 (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2006), заключенного между Учреждением и Фондом, суд обязал Фонд возвратить Учреждению предоставленный по договору аренды жилой дом (дом огородника).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2007 решение от 26.01.2007 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Фонд просит отменить указанные решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, нарушение норм процессуального права, неполное исследование обстоятельств дела и ненадлежащую оценку доказательств. Как указывает податель жалобы, истец не представил доказательств включения спорного объекта в единый государственный реестр объектов культурного наследия; на день вступления в силу Закона об объектах культурного наследия спорный дом не был в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством, отнесен к вновь выявленным памятникам истории и культуры, что установлено и решением арбитражного суда по делу N А26-11343/2005-14; неправомерно отклонен довод ответчика о пропуске исковой давности, срок которой следует исчислять с момента передачи имущества арендатору; вследствие неявки в судебное заседание Учреждения суд неполно исследовал имеющие значение для дела обстоятельства.

Администрация в возражениях на кассационную жалобу указывает на необоснованность доводов ответчика, считая доказанным, в том числе при рассмотрении арбитражным судом других дел (N А26-11343/2005-14, N А26-7955/2005-28), что спорное имущество относится к объектам культурного наследия; соглашаясь с выводами суда в части отсутствия оснований для применения исковой давности; указывая на то, что нарушений норм процессуального права судом не допущено.

В судебном заседании представители Администрации и Учреждения против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным выше.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, приказом Министерства культуры Республики Карелия от 03.12.97 N 291 в списки вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную и иную культурную ценность, включены объекты согласно приложениям, в том числе "дом жилой огородника в саду между пристанью и арочным мостом, о.Валаам".

Распоряжением Администрации от 30.01.2003 N 52 МУП "ЖЭС" разрешено заключить с Фондом долгосрочный договор аренды жилого дома на о. Валаам по ул. Центральной, д. 18; предписано в особых условиях договора предусмотреть обязанность арендатора выполнять ремонтно-восстановительные работы жилого дома-памятника по согласованным с арендодателем сметам, с возможностью зачета стоимости проведенных работ в счет арендной платы.

На основании данного распоряжения МУП "ЖЭС" (арендодатель) и Фонд (арендатор) подписали договор от 01.02.2003 N 154 аренды жилого дома по указанному выше адресу для использования под общежитие сотрудников Фонда сроком на 49 лет. Имущество передано арендатору по акту от 01.02.2003. Государственная регистрация договора произведена 26.02.2004.

Дополнительным соглашением от 01.02.2003 стороны уточнили адрес объекта аренды, указав, что адрес "о. Валаам, ул. Центральная, д. 18" равнозначен адресу "о. Валаам, д. 18".

В последующем распоряжениями Администрации от 27.12.2004 N 1155-02 и от 29.12.2005 N 1436 полномочия арендодателя спорных помещений переданы Учреждению, в связи с чем сторонами подписаны дополнительные соглашения от 01.02.2005 N 2 и от 01.01.2006 к договору аренды от 01.02.2003.

Приказом Министерства культуры и по связям с общественностью Республики Карелия от 09.08.2005 N 260 в списки выявленных объектов культурного наследия Республики Карелия включены объекты согласно приложениям, в том числе постройка хозяйственная у дома огородника на о. Валаам в центральной усадьбе монастыря, в "среднем саду", представляющая собой "руины фундаментов".

Администрация, ссылаясь на то, что договор аренды в отношении объекта культурного наследия заключен с нарушением статьи 55 Закона об объектах культурного наследия, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Согласно статье 432 того же Кодекса существенными условиями договора являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона об объектах культурного наследия договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.

Согласно пункту 2 той же статьи в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом независимо от формы собственности данного объекта.

Суд правомерно посчитал, что спорный дом, который приказом Министерства культуры Республики Карелия от 03.12.97 N 291 включен в списки вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную и иную культурную ценность, на основании пункта 4 статьи 64 Закона об объектах культурного наследия относится к выявленным объектам культурного наследия, на которые распространяются положения названного Закона. Доводы подателя жалобы в этой части подлежат отклонению, поскольку опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что нарушение статьи 55 Закона об объектах культурного наследия в договоре аренды от 01.02.2003 не содержится сведений об особенностях, составляющих предмет охраны дома огородника, и требований к сохранению данного объекта, охранное обязательство арендатора не оформлено.

Однако при применении статьи 55 Закона об объектах культурного наследия судом не учтено следующее.

Как следует из пункта 4 статьи 64 Закона об объектах культурного наследия, вновь выявленные памятники истории и культуры отнесены к выявленным объектам культурного наследия с последующим переоформлением документов, предусмотренных статьей 17 упомянутого Закона. Указанной статьей установлен перечень документов, необходимых для принятия компетентным органом решения о включении объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр). Согласно статье 20 того же Закона в реестр, ведение которого возлагается на соответствующий орган охраны объектов культурного наследия, вносятся сведения, указанные в подпунктах 3-10 статьи 17, а также в пункте 2 статьи 20 Закона.

Согласно пункту 2 статьи 55 Закона об объектах культурного наследия в договоре аренды объекта культурного наследия указываются сведения, включенные в реестр.

Между тем в материалах дела отсутствуют документы, содержащие сведения о спорном объекте культурного наследия, перечисленные в статьях 17 и 20 Закона об объектах культурного наследия и подлежащие внесению в реестр. Администрация, а также третье лицо на стороне истца, ссылаясь на то, что в оспариваемом договоре от 01.02.2003 не указаны сведения, определенные в пункте 2 статьи 55 упомянутого Закона, не представили доказательств наличия документов, содержащих сведения, которые необходимо указать в договоре. В случае, если такие документы не составлялись, требования пункта 2 статьи 55 Закона об объектах культурного наследия не могли быть соблюдены сторонами при заключении договора от 01.02.2003.

Ссылка на отсутствие охранного обязательства также не может служить основанием для признания договора недействительным, поскольку пункт 5 статьи 55 указанного Закона, которым охранное обязательство предусмотрено как обязательное условие заключения договора аренды объекта культурного наследия, введен Федеральным законом от 31.12.2005 N 199-ФЗ, после заключения оспариваемого договора.

Таким образом, суд сделал вывод о недействительности оспариваемого договора по мотивам несоответствия его статье 55 Закона об объектах культурного наследия, не установив все существенные для дела обстоятельства.

Что касается довода подателя жалобы о необоснованном отклонении судом его заявления о применении исковой давности, то данный вопрос разрешен судом правильно в соответствии со статьями 181, 425, 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку исполнение сделки, в связи с недействительностью которой заявлено требование, не может считаться начавшимся до момента заключения договора аренды, подлежащего государственной регистрации и считающегося заключенным с даты такой регистрации.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция находит, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку выводы суда о применении норм материального права основаны на неполном выяснении обстоятельств спора, а дело - передаче в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо проверить, оформлены ли в отношении спорного памятника документы, содержащие сведения, которые должны указываться в договоре аренды; в зависимости от этого оценить договор с точки зрения соответствия его правовым нормам, на нарушение которых как на основание недействительности сделки ссылался истец; по результатам нового рассмотрения дела распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.01.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2007 по делу N А26-5952/2006-112 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий Рудницкий