Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2022 г. по делу N 8Г-18381/2022[88-18732/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Чаус И.А, судей

Бурматовой Г.Г, Зориной С.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козловой Натальи Владимировны к Баязитовой Гульнаре Бектимировне о выселении без предоставления другого жилого помещения, взыскании арендной платы, судебных расходов, по встречному иску Баязитовой Гульнары Бектимировны к Козловой Наталье Владимировне о признании отсутствующим права собственности на жилое помещение, по кассационной жалобе Баязитовой Гульнары Бектимировны на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 10 января 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 4 июля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Бурматовой Г.Г, заключение прокурора Главного гражданско-судебного управления Генеральной Прокуратуры Российской Федерации Потапченко А.Е, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Козлова Н.В. обратилась с иском к Баязитовой Г.Б. об устранении нарушения прав собственника путем выселения без предоставления другого жилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов.

В обоснование требований указала, что она признана победителем торгов по продаже имущества должника ООО "Инвест-Силикат-Стройсервис" в отношении жилого помещения по адресу "данные изъяты". 30 октября 2020 г..с ней был заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения, право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке. Квартира продавалась с обременением третьими лицами - фактическими арендными отношениями. Так, согласно договору аренды N 17/14 от 01 ноября 2017 г..арендодателем ООО "Санрайз", действующим на основании договора безвозмездного пользования с ООО "Инвест-Силикат-Стройсервис", спорное жилое помещение передано во временное пользование за плату арендатору Баязитовой Г.Б. сроком по 30 октября 2018 г..Решением Арбитражного суда Тюменской области ООО "Инвест-Силикат-Стройсервис" 24 июня 2019 г..было признано несостоятельным, введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Земтуров В.А, который 03 марта 2020 г..вручил уведомление Баязитовой Г.Б. о том, что занимаемая ею квартира является предметом залога в пользу ПАО Сбербанк и в ближайшее время будет выставлена на торги. Также ей сообщено о наличии задолженности за коммунальные платежи в размере 7 245, 47 рублей. Истец обратилась в правоохранительные органы по факту проживания ответчика в ее жилом помещении. Было установлено, что Баязитова Г.Б. проживает в жилом помещении и освобождать его не намеревается. Козловой Н.В. 19 декабря 2020 г..в адрес Баязитовой Г.Б. было направлено уведомление об отказе от договора аренды и необходимости погашения задолженности по коммунальным платежам, данное требование в добровольном порядке не исполнено.

На основании изложенного, истец с учетом заявления об уточнении исковых требований просила устранить нарушения прав собственника путем выселения Баязитовой Г.Б. из жилого помещения, расположенного по адресу: "данные изъяты" без предоставления другого жилого помещения, взыскать убытки за период с 16 ноября 2020 г..по 21 марта 2021 г..в размере 20 887, 00 рублей, судебные расходы по составлению искового заявления в размере 5000, 00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1127, 00 рублей.

Баязитова Г.Б. обратились со встречным иском о признании права собственности отсутствующим.

В обоснование требований указала, что согласно представленного договора купли-продажи в п. 1.2 покупатель проинформирован о том, что земельный участок с кадастровым номером: "данные изъяты", на котором расположен объект - многоквартирный дом по адресу: "данные изъяты", находится в границах производственно - градостроительной зоны, что является нарушением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и правил землепользования и застройки муниципального образования п. Винзили в части регламента по видам и параметрам разрешенного использования земельного участка. Решением Тюменского районного суда от 17 сентября 2018 г. признано незаконным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU 72516305-02-12 от 05 июля 2012 г, выданное администрацией МО п. Винзили. Считает, что многоквартирный дом по адресу: "данные изъяты", является самовольной постройкой. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее и такая постройка подлежит сносу. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации, договор купли - продажи недвижимого имущества заключенный между ООО "Инвест-Силикат-Стройсервис и Козловой Н.В. является ничтожной сделкой. На основании изложенного просила признать право собственности Козловой Н.В. на жилое помещение, расположенное по адресу: "данные изъяты", отсутствующим.

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 10 января 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 4 июля 2022 г. требования Козловой Н.В. удовлетворены.

Устранены нарушения прав собственника путем выселения Баязитовой Г.Б. из жилого помещения, расположенного по адресу: "данные изъяты", без предоставления другого жилого помещения.

С Баязитовой Г.Б. в пользу Козловой Н.В. взысканы убытки за период с 16 ноября 2020 г. по 21 марта 2021 г. в размере 20887 руб, расходы по составлению искового заявления в размере 5 000 руб, расходы по уплате госпошлины в размере 1127 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления Баязитовой Г.Б. к Козловой Н.В. о признании отсутствующим права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: "данные изъяты", отказано.

В кассационной жалобе Баязитовой Г.Б. ставится вопрос об отмене вышеуказанных судебных актов, как незаконных.

В судебном заседании прокурор дал заключение о соответствии судебных актов требованиям закона.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Заслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Козлова Н.В. признана победителем торгов по продаже имущества должника ООО "Инвест-Силикат-Стройсервис", находящегося в залоге в пользу ПАО "Сбербанк России", в отношении квартиры N "данные изъяты" По результатам проведения торгов между ООО "Инвест-Силикат-Стройсервис", в лице конкурсного управляющего, именуемого (Продавец), и Козловой Натальей Владимировной, именуемой (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 30 октября 2020 г.

Право собственности Козловой Н.В. на указанное жилое помещение зарегистрировано 13 ноября 2020 г, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

По условиям договора купли-продажи от 30 октября 2020 г. покупатель проинформирован о том, что земельный участок с кадастровым номером: "данные изъяты", на котором расположен объект - многоквартирный дом по адресу: "данные изъяты", находится в границах производственно - градостроительной зоны, что является нарушением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и правил землепользования и застройки муниципального образования п. Винзили в части регламента по видам и параметрам разрешенного использования земельного участка. Решением Тюменского районного суда от 17 сентября 2018 г. признано незаконным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU "данные изъяты" от 05 июля 2012 г, выданное администрацией МО п. Винзили (п.1.2).

Решением Тюменского районного суда от 17 сентября 2018 г. признано незаконным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU "данные изъяты" от 05 июля 2012 г, выданное Администрацией МО п.Винзили ООО "Инвест-Силикат-Стройсервис", в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "данные изъяты".

Согласно п.1.1. договора купли-продажи, объект обременен правами третьих лиц - залог в пользу ПАО "Сбербанк России", а также имеет обременение в виде фактических арендных отношений.

01 ноября 2017 г. ООО УК "Санрайз" (Арендодатель) заключило с Баязитовой Г.Б.(Арендатор) договор аренды N17/9, в соответствии с которым, передало во временное пользование за плату квартиру, расположенную по адресу: "данные изъяты"

Из п.1.2. договора аренды следует, что сдаваемое в аренду жилое помещение находится в безвозмездном пользовании арендодателя на основании договора о передаче недвижимого имущества между ООО "Инвест-Силикат-Стройсервис" и ООО УК "Санрайз".

Согласно п.2.1. договора аренды, арендная плата за двухкомнатную квартиру устанавливается в размере 5000, 00 рублей в месяц.

Из п.5.1 договора аренды следует, что договор заключен на срок с 01 ноября 2017 г. по 30 октября 2018 г. (включительно).

Согласно п.7.3 договора аренды, переход права собственности на указанный объект недвижимости к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

Как следует из справки от 15 декабря 2020 г. N 3600/02-16 Администрации Винзилинского МО, в квартире по адресу: "данные изъяты", никто не зарегистрирован, поквартирная карточка или домовая книга не заводились.

03 марта 2020 г. Баязитова Г.Б. получила от конкурсного управляющего ООО "Инвест-Силикат-Стройсервис" Земтурова В.А. уведомление о том, что квартира находится в залоге у ПАО "Сбербанк России", в связи с чем в ближайшее время будет выставлена на торги.

03 декабря 2020 г. Козлова Н.В. обратилась в правоохранительные органы по вопросу законности проживания Баязитовой Г.Б, в квартире. Согласно объяснениям Баязитовой Г.Б, в квартире N "данные изъяты" проживает с 2014-2015 годов, другого жилья у нее не имеется, поэтому освободить данную квартиру она не может.

19 декабря 2020 г. представитель истца Кротких К.В. направила заказным письмом в адрес ответчика Баязитовой Г.Б, уведомление об отказе от договора аренды и с требованием освободить принадлежащее истцу жилое помещение, а также погасить задолженность по арендной плате.

Данных о фактическом освобождении квартиры материалы дела не содержат.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, с которым согласился и вышестоящий суд, руководствуясь положениями статей 209, 292, 304, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 35 Жилищного Кодекса Российской Федерации, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и установив, что ответчик занимает принадлежащую истцу квартиру без законных оснований, поскольку собственник согласия на заключение договора аренды на новый срок не давала, более того, ставила ответчика в известность об отсутствии намерений заключить договор аренды на новый срок, при этом ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязанности внесению платы за наем жилого помещения, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований первоначального иска.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды учитывали, что Баязитова Г.Б. не является собственником, владельцем спорного жилого помещения, в связи с чем у нее отсутствуют основания для предъявления требований о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции оснований для отмены постановленных судебных актов по доводам кассационной жалобы не усматривает.

В соответствии со статьями 209, 288, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимной связи со статьей 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Он вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (пункт 1). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 Кодекса, если договором не предусмотрено иное (пункт 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее г. жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Толкование условий договора краткосрочного найма, заключенного с ответчиком и поименованного как договор аренды, с учетом приведенных норм материального права, при наличии уведомления об освобождении жилого помещения, обоснованно позволило судам прийти к выводу об отсутствии оснований для сохранения права пользования жилым помещением за ответчиком и удовлетворении требований собственника о выселении.

Вопреки доводам жалобы оснований для удовлетворения встречного иска о признании права собственности отсутствующим суды верно не усмотрели, поскольку исходя из положений статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", с учетом разъяснений содержащимся в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", непосредственно запись о праве собственности Козловой Н.В. в отношении жилого помещения не влечет возникновения, изменения либо прекращения прав ответчика, соответственно, удовлетворение требований о признании права отсутствующим не приведет к восстановлению какого-либо права Баязитовой Г.Б.

Толкование ответчиком Баязитовой Г.Б. положений законодательства о самовольной постройке и основаниях признания сделки недействительной, приведенных в обоснование требований встречного иска о признании права отсутствующим, повторно приведенных в кассационной жалобе, также не влечет удовлетворение требований встречного иска и не может послужить основанием для отказа в удовлетворении требований первоначального иска о выселении.

Иных доводов жалобы по иным основаниям ответчиком не приведено.

Предусмотренных статьей 379.7. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 10 января 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 4 июля 2022 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу Баязитовой Гульнары Бектимировны - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи