Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 сентября 2022 г. по делу N 8Г-23682/2022[88-28368/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Жогина О.В, судей Макаровой Е.В, Якубовской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о возмещении убытков, взыскании расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе представителя ФИО2, ФИО1, действующей на основании доверенностей и ордеров адвоката ФИО13 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи ФИО11, выслушав представителя ФИО2 по доверенности ФИО6, представителя ФИО2, ФИО1 по доверенностям и ордерам адвоката ФИО13, поддержавших доводы жалобы, представителя ФИО3 адвоката по ордеру ФИО7, возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3 о возмещении убытков, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, в обоснование заявленных требований указав, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами, истцы приобрели у ответчика в общую долевую собственность нежилое помещение, находящееся на первом этаже административного здания, расположенного по адресу: "адрес" доле каждый. Оплата за приобретенное помещение в размере 7 500 000 рублей произведена истцами в полном объеме. В договоре указано, что ответчик является полноправным и законным собственником указанного объекта недвижимости, объект недвижимости не обременен правами третьих лиц. Однако решением Басманного районного суда г. Москвы от 17 июня 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 22 ноября 2019 года, по делу N признано право собственности на указанный объект недвижимости за третьими лицами. Решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве истцов в равных долях на указанное нежилое помещение. Таким образом, истцы не имеют возможности пользоваться объектом недвижимости, приобретенным по договору купли-продажи, в связи с чем понесли убытки в размере 7 500 000 руб.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истцы просили суд взыскать с ответчика понесенные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ убытки:

- в пользу ФИО1 - 3 750 000 рублей, оплаченных по договору купли-продажи, расходы на оплату услуг адвоката за период с 2018 года по 2020 годы в размере 210 000 рублей; расходы на оплату коммунальных платежей за объект по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 116 рублей 85 копеек, расходы на оплату налога за объект в 2018 году в размере 11 241 рублей, расходы на оплату налога за объект в 2019 года в размере 117 108 рублей 01 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 603 рублей;

- в пользу ФИО2 - 3 750 000 рублей, оплаченных по договору купли-продажи, расходы на оплату коммунальных платежей за объект по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 116 рублей 85 копеек, расходы на оплату налога за объект в 2018 году в размере 11 241 рублей, расходы на оплату налога за объект в 2019 года в размере 116 575 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 616 рублей.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от20 декабря 2021 года исковые требования удовлетворены.

С ФИО3 взысканы в пользу ФИО1 убытки, понесенные по договору N N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 750 000 рублей, стоимость юридических услуг в сумме 210 000 рублей, расходы за коммунальные услуги в размере 12 116 рублей 85 копеек, расходы по оплате налога на имущество за 2018 год в сумме 11 241 рубля, за 2019 год в сумме 117 108 рублей 01 копейки, а всего 4 100 465 рублей 86 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 24 603 рублей; в пользу ФИО2 убытки, понесенные по договору N N от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 3 750 000 рублей, расходы за коммунальные услуги в размере 12 116 рублей 85 копеек, расходы по оплате налога на имущество за 2018 год в сумме 11 241 рублей, за 2019 год в сумме 116 575 рублей, а всего 3 889 932 рубля 85 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 23 616 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе заявители просит отменить апелляционное определение, полагая, что судом второй инстанции допущены существенные нарушения норм права.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представили, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора.

Судом установлено и из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами, истцы приобрели у ответчика в общую долевую собственность нежилое помещение, находящееся на первом этаже административного здания, расположенного по адресу: "адрес" по 1/2 доле каждый

Оплата за приобретенное помещение в размере 7 500 000 рублей произведена истцами в полном объеме путем закладки денежных средств в банковскую ячейку. Факт получения денежных средств подтверждается п. 2 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из текста указанного договора купли-продажи (п. 1.4) усматривается, что ответчик гарантировал, что является полноправным и законным собственником указанного объекта недвижимости, объект недвижимости не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.

Решением Басманного районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены исковые требования ФИО9, ООО "Центр экологических анализов и расчетов" к ФИО8, ФИО2 о признании права собственности. Суд признал за ФИО9, ООО "Центр экологических анализов и расчетов", АО "Мосводоканал" право общей долевой собственности пропорционально площади находящихся в собственности помещений на общее имущество, нежилые помещения с кадастровым номером N общей площадью 95, 7 кв.м, находящиеся на 1 этаже административного здания, расположенного по адресу: "адрес", пер. "адрес" Суд указал, что решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности ФИО10, ФИО1 в равных долях на указанное нежилое помещение.

Названными судебными постановлениями установлено, что переданный истцам объект недвижимости является общим имуществом собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: "адрес" в связи чем приобретенный истцами объект изъят из их собственности и передан в общую собственность третьих лиц. При этом все помещения, расположенные на первом этаже проданного ФИО1, ФИО2 объекта, имеют инженерные коммуникации, механическое, электротехническое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие помещения более одного помещения, к данному оборудованию требуется доступ для технического обслуживания и ремонта. В состав данного объекта входят, в том числе, комната 1 тамбур, комната 2 тамбур, комната 3 подсобное помещение, комната 4 вестибюль, клетка лестничная лит, лифт а1, лифт а2. При этом само здание имеет более двух этажей.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, установив, что спорный объект изъят по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, о которых истцам не было известно, право собственности покупателей прекращено, пришел к выводу, что указанные обстоятельства дают истцам право требовать от продавца возмещения убытков, возникших в связи с исполнением договора купли-продажи.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал, что основанием для изъятия спорного имущества у истцов по решению суда от 17 июня 2019 года явилось то, что такое имущество не может находиться в собственности у одного лица, предназначено для обслуживания других помещений в здании и по своему назначению может быть лишь общей собственностью собственников других помещений. При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, данные обстоятельства являются очевидными ввиду набора и характера помещений, входящих в приобретенные истцами объект, в связи с чем такие обстоятельства были и должны быть известны истцам при проявлении ими разумной осмотрительности при заключении сделки. Также суд апелляционной инстанции отметил, что сам факт, что помещение изъято решением суда после исполнения договора купли-продажи, не влияет на установление оснований, по которым произошло такое изъятие. И с момента раздела АО "Сверидж Интернешнл" нежилого помещения площадью 1424, 1 кв.м, с кадастровым номером N на несколько самостоятельных объектов, в том числе на объект, приобретенный истцами, спорное помещение не приобрело характер самостоятельного, поскольку по своему назначению было предназначено для обслуживания других помещений в здании.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы процессуального права в части оценки доказательств, не установилвсе обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

В соответствии с частью 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 названного кодекса.

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 ГПК РФ, то есть должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

Между тем апелляционное определение вышеуказанных требованиям закона не соответствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1).

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Иск покупателя о возврате денег, уплаченных за товар, который впоследствии был изъят третьими лицами по основаниям, возникшими до исполнения договора купли-продажи, подлежит разрешению по специальным правилам, установленным статьей 461 ГК РФ.

По смыслу вышеуказанной нормы права обязанность информировать покупателя о наличии обременений возложена на продавца.

Ответственность за эвикцию в виде возмещения убытков возникает у продавца в случае, нарушения продавцом обязательства по предоставлению товара свободным от притязания третьих лиц, если он не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия товара третьими лицами.

Между тем выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцы при должной степени осмотрительности могли узнать о том, что приобретаемое ими нежилое помещение не имеет самостоятельного назначения и предназначен для обслуживания всего здания, сделаны без учета того, что указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда с учетом выводов судебной экспертизы и не свидетельствует о том, что истцы, не обладая специальными познаниями, могли самостоятельно определить, что спорное помещение является общим имуществом, в связи с чем однозначно будет у них изъято. Ущерб истцам причинен не тем обстоятельством, что они приобрели спорное имущество, отнесенное на основании заключения судебной экспертизы в рамках иного гражданского дела к общему имуществу, а тем, что данное имущество было у них решением суда изъято, о чем на момент приобретения нежилого помещения они не могли знать.

В соответствии со статьей 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (пункт 1).

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 15 этого же кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

С учетом этого истцы для восстановления нарушенного изъятием из их собственности нежилого помещения, вправе требовать взыскания убытков исходя из цены договора купли-продажи, а также понесенных расходов по содержанию этого имущества в виде коммунальных платежей и сумм налога.

Указанные обстоятельства судом апелляционной инстанции при принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований оставлены без внимания, в связи с чем принятое им апелляционное определение нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом апелляционном рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 мая 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий О.В. Жогин

Судьи Е.В. Макарова

Е.В. Якубовская