Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 сентября 2007 г. N А56-60348/2005 Дело по иску ООО к Обществу о расторжении договора купли-продажи недвижимости, об обязании ответчика возвратить в собственность истца здание с пристройками и о взыскании неустойки направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, судом не установлено, в какой редакции договор купли-продажи следует считать заключенным, договор какого содержания, в конечном счете, стал основанием для государственной регистрации перехода права

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 10 сентября 2007 г. N А56-60348/2005

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 сентября 2008 г.

См. также новое рассмотрение дела: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 февраля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М., при участии от ООО "Савольщина" Клевцовой Н.В. (доверенность от 20.03.2006), от ООО "Детство" Фещенко С.М. (доверенность от 29.08.2007), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Детство" и общества с ограниченной ответственностью "Савольщина" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2007 (судья Капелькина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2007 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Серикова И.А.) по делу N А56-60348/2005,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Савольщина" (далее - ООО "Савольщина") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Детство" (далее - ООО "Детство") о расторжении договора от 09.12.2004 купли-продажи недвижимости, обязании ответчика возвратить в собственность истца здание свинарника с пристройками, взыскании 55 932 руб. 20 коп. неустойки за просрочку оплаты.

Определением от 21.12.2005 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом, а определением от 29.03.2006 - Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области).

Решением от 26.02.2007 в иске отказано. Суд исходил из того, что исполнение покупателем обязательства по оплате имущества подтверждается соглашением от 26.04.2005, в признании которого недействительным отказано вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2007 решение от 26.02.2007 изменено, в части расторжения договора иск оставлен без рассмотрения, в остальной части иска отказано.

ООО "Детство" в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора, ссылаясь на несоответствие выводов суда в этой части обстоятельствам дела, и оставить в силе решение суда об отказе в иске в этой части. По мнению подателя жалобы, в ходе рассмотрения дела, как в первой, так и в апелляционной инстанциях сторонами было подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора; ООО "Савольщина" в лице генерального директора Соколова А.А. подтверждало направление требования от 28.07.2005 о расторжении договора, а ООО "Детство" - получение данного письма.

ООО "Савольщина" в кассационной жалобе просит отменить решение от 26.02.2007 и постановление апелляционного суда от 05.06.2007, ссылаясь на неполное исследование судом обстоятельств дела, нарушение части четвертой статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как указывает истец, суд, ограничившись ссылкой на решение суда общей юрисдикции об отказе в признании соглашения от 26.04.2005 недействительным по мотиву отсутствия нарушений пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исследовал соглашение с точки зрения того, может ли оно являться доказательством произведения ответчиком надлежащей оплаты по договору купли-продажи, для чего не требовалось привлечения в качестве ответчика гражданина Карпиченко С.А., который мог дать пояснения по делу и в качестве третьего лица.

В судебном заседании представитель ООО "Детство" поддержал кассационную жалобу ответчика и возразил против удовлетворения кассационной жалобы истца, ссылаясь на то, что соглашение от 26.04.2005 было надлежащим образом исследовано судом. Представитель ООО "Савольщина" поддержал кассационную жалобу истца и возразил против удовлетворения жалобы ответчика, соглашаясь с выводом апелляционного суда об оставлении требования о расторжении договора без рассмотрения.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Савольщина" (продавец) и ООО "Детство" (покупатель) заключили договор от 09.12.2004 купли-продажи здания действующего свинарника с пристройками площадью 989,0 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, дер. Муховицы, по цене 2 200 000 руб.

Согласно пункту 3.2 договора покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта не позднее 01.05.2005.

Пунктом 5.1 договора за просрочку платежа предусмотрена ответственность покупателя в виде пеней в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы договора, но не более чем за 30 дней с момента просрочки.

По акту приема-передачи от 09.12.2004 объект передан продавцом покупателю.

На основании данного договора 12.04.2005 зарегистрирован переход к ООО "Детство" права собственности на здание свинарника с пристройками с указанием на обременение права ипотекой, о чем выдано свидетельство серии 47АА N 033415.

ООО "Савольщина", ссылаясь на то, что ООО "Детство" не исполнило обязательств по оплате имущества, а на предложение, направленное письмом от 28.07.2005, расторгнуть договор и возвратить имущество не ответило, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьями 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 названного Кодекса вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 того же Кодекса. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 упомянутого Кодекса, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе потребовать возвращения недвижимого имущества.

В обоснование предъявления требования о расторжении договора и возврате свинарника истец, в частности, сослался на пункт 3.4 договора от 09.12.2004, в соответствии с которым объект признается находящимся в залоге у продавца до момента исполнения покупателем обязанности по оплате и в случае неисполнения покупателем обязательств до 01.07.2005 продавец вправе потребовать возврата имущества.

Между тем в материалах дела имеются копии договора от 09.12.2004, в тексте которого содержится пункт 3.4 (том 1, листы дела 11-13; том 2, листы дела 29-31), а также подлинник договора от 09.12.2004, в тексте которого пункт 3.4 отсутствует (том 1, лист дела 45-47). Кроме того, в дело представлена копия соглашения от 09.12.2004 о расторжении договора от 09.12.2004 купли-продажи в связи с несоответствием его редакции требованиям регистрационной службы и о решении сторон заключить договор в новой редакции с учетом замечаний, указанных регистратором в уведомлении от 11.03.2005 и в дополнении к уведомлению от 01.04.2005 (том 1, лист дела 14). К материалам дела также приобщена копия соглашения от 09.12.2004 о дополнении пункта 1.2 договора в соответствии с замечаниями регистратора от 01.04.2005 указанием на то, что отчуждаемый объект расположен на земельном участке площадью 9,83 га (том 1, лист дела 104).

При таких обстоятельствах суду следовало установить, в какой редакции договор купли-продажи следует считать заключенным, договор какого содержания, в конечном счете, стал основанием для государственной регистрации перехода права. Выяснение вопроса о наличии в договоре условия о возможности продавца потребовать расторжения договора и возврата имущества в случае его неоплаты покупателем имеет важное значение для решения вопроса об обоснованности заявленных требований по праву.

В подтверждение исполнения обязательств по договору от 09.12.2004 ответчик представил соглашение от 26.04.2005, заключенное между ООО "Савольщина", гражданином Карпиченко С.А. и ООО "Детство" в лице директора Карпиченко С.А. В соответствии с указанным соглашением ООО "Савольщина" подтверждает задолженность перед Карпиченко С.А. в сумме 2 200 000 руб.: Карпиченко С.А. уступает право требования указанной задолженности ООО "Детство"; ООО "Савольщина" и ООО "Детство" погашают взаимные обязательства путем зачета взаимных требований, в связи, с чем задолженность ответчика перед истцом по договору купли-продажи от 09.12.2004 считается погашенной; правоотношения сторон по данному договору прекращаются в связи с исполнением обязательств. На основании данного соглашения ООО "Савольщина" и ООО "Детство" подписали акт от 26.04.2005 зачета взаимных требований.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 01.12.2006 по делу N 2-635, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 01.02.2007 N 33-251, отказано в иске ООО "Савольщина", предъявленном к Карпиченко С.А. и ООО "Детство", о признании соглашения от 26.04.2005 недействительным. Данное соглашение оспаривалось ООО "Савольщина" по мотивам несоблюдения при его заключении требований пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при подписании соглашения Карпиченко С.А. действовал одновременно и от своего имени, и как представитель ООО "Детство".

Суд со ссылкой на статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и решение суда общей юрисдикции принял соглашение от 26.04.2005 в качестве доказательства исполнения покупателем обязанности по оплате имущества.

Согласно пункту 3 указанной статьи вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Между тем, как видно из решения Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 01.12.2006, при рассмотрении иска ООО "Савольщина" суд проверял законность соглашения от 26.04.2005 с точки зрения соблюдения требований статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. В процессе же рассмотрения настоящего дела истец ссылался на несоответствие соглашения от 26.04.2005 фактическим взаимоотношениям сторон. Данные вопросы в решении суда общей юрисдикции не разрешались.

Довод судебных инстанций о невозможности рассмотрения вопроса о действительности соглашения по причинам, связанным с процессуальными ограничениями участия граждан в делах, рассматриваемых арбитражным судом, неправомерен. Круг обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора и подлежащих установлению в ходе рассмотрения дела, определяется судом исходя из предмета и оснований заявленного иска. Если же в процессе рассмотрения дела выясняется, что те или иные вопросы не могут быть исследованы без изменения первоначально сформированного состава и процессуального положения лиц, участвующих в деле, и такие изменения свидетельствуют о невозможности дальнейшего рассмотрения дела по существу арбитражным судом, то это может повлечь соответствующие процессуальные последствия, но не служить основанием для отказа от исследования обстоятельств, без установления которых судебный акт по существу спора нельзя будет признать законным и обоснованным.

Таким образом, кассационная инстанция находит, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку суд не выяснил все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, а выводы суда нельзя признать соответствующими собранным по делу доказательствам; дело должно быть направлено в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду учесть изложенное, в зависимости от установленного и при отсутствии процессуальных препятствий разрешить спор.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2007 по делу N А56-60348/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

Г.М. Рудницкий