Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2007 г. N А42-1684/2007 Дело по иску Минобороны к ОАО и ООО о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками договора купли-продажи здания направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлено, в защиту какого нарушенного права истец предъявил настоящее требование, так как законодательством владельцу имущества предоставлены вещно-правовые способы защиты права, вопрос о применении которых истцом не ставился

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 декабря 2007 г. N А42-1684/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Минобороны России и Мурманской КЭЧ Корнейчук Е.Б. (доверенности от 17.10.2007 и от 28.08.2007 соответственно), от ОАО "УМС" Домаскиной Л.С. (доверенность от 01.10.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Управление механизации строительства" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.07.2007 по делу N А42-1684/2007 (судья Попова Е.В.),

установил:

Министерство обороны Российской Федерации (далее - Минобороны России) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к открытому акционерному обществу "Управление механизации строительства" (далее - ОАО "УМС"), обществу с ограниченной ответственностью "Морстрой-Холдинг" (далее - ООО "Морстрой-Холдинг", в настоящее время общество с ограниченной ответственностью "МурманСтрой-Холдинг") с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Мурманской области о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками договора от 31.05.2006 купли-продажи административного здания с бытовыми помещениями и ИТМ общей площадью 2365,2 кв. м, кадастровый номер 51:20:01:03:140:006:4576, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Зеленая, д. 5.

Определением от 02.04.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансово-экономическое управление Ленинградского военного округа (далее - ФЭУ ЛенВО), а определением от 26.06.2007 - общество с ограниченной ответственностью "САЛВЕ", являющееся в настоящее время зарегистрированным собственником административного здания и ИТМ (далее - ООО "САЛВЕ"), и Мурманская квартирно-эксплуатационная часть района Ленинградского военного округа (далее - Мурманская КЭЧ).

Решением от 31.07.2007 иск удовлетворен, договор от 21.05.2006 признан недействительным в силу ничтожности по тем мотивам, что ОАО "УМС" в нарушение статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации распорядилось имуществом, которым фактически не владело, переданным во владение и пользование Мурманской КЭЧ.

В апелляционной инстанции дело не пересматривалось.

В кассационной жалобе ОАО "УМС" просит отменить названное решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Как указывает податель жалобы, в материалы дела представлена копия договора от 10.09.2004, содержание которого не совпадает с подлинным договором, имеющимся у ответчика; поскольку истец не обращался за государственной регистрацией права собственности на приобретенную недвижимость, он не стал собственником спорного имущества, которое по-прежнему принадлежало ОАО "УМС", правомерно распорядившемуся данным объектом путем продажи ООО "Морстрой-Холдинг" по договору от 31.05.2006.

Минобороны России в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что представленная истцом копия договора от 10.09.2004 соответствует имеющемуся у него подлиннику; договор от 10.09.2004 исполнен сторонами, имущество передано покупателю по акту приема-передачи, а государственная регистрация перехода права собственности не была произведена вследствие непредставления ОАО "УМС" необходимых документов; в связи с уклонением продавца от регистрации перехода права Минобороны России обратилось в арбитражный суд с иском о регистрации перехода права собственности (дело N А42-4508/2007), рассмотрение дела приостановлено до рассмотрения дела N А42-5113/2007; пункт 5.1 договора от 10.09.2004 противоречит статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может служить основанием для признания сделки недействительной.

В судебном заседании представитель ОАО "УМС" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Минобороны России и Мурманской КЭЧ (в одном лице) против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ОАО "УМС" (продавец), Квартирно-эксплуатационное управление Ленинградского военного округа (покупатель, далее - КЭУ ЛенВО), ФЭУ ЛенВО (плательщик) заключили договор от 10.09.2004 N 1/04 на покупку недвижимого имущества, расположенного по указанному выше адресу, административного здания с бытовыми помещениями и ИТМ общей площадью 2365,2 кв. м с инфраструктурой, обеспечивающей жизнедеятельность здания, включающей трансформаторную подстанцию общей площадью 51,4 кв. м, бытовую канализацию от КК-1 до КК-10 протяженностью 283,22 пог. м и участок сети водопровода по ул. Зеленой от 3-ПГ до ввода в здание по ул. Зеленой, д. 5 протяженностью 247,1 пог. м. Общая стоимость продаваемого имущества определена в сумме 5 000 000 руб.

В соответствии с приложением N 1 к договору от 10.09.2004 N 1/04 продавец уступает покупателю право аренды земельного участка общей площадью 3 150 кв. м, занятого приобретаемой недвижимостью.

Стороны составили акт от 01.10.2004, утвержденный начальником КЭУ ЛенВО 08.10.2004, о приеме-передаче административного здания с бытовыми помещениями и ИТМ.

Платежным поручением от 02.11.2004 N 1386 ФЭУ ЛенВО в счет оплаты имущества перечислило продавцу 5 000 000 руб.

Административное здание с бытовыми помещениям и ИТМ, здание трансформаторной подстанции, участок сети водопровода, бытовая канализация от КК-1 до КК-10 внесены в реестр федерального имущества под реестровым номером 05100444 как закрепленные за Мурманской КЭЧ на праве оперативного управления.

В дальнейшем ОАО "УМС" заключило с ООО "Морстрой-Холдинг" договор от 31.05.2006 купли-продажи названного выше административного здания с бытовыми помещениями и ИТМ по цене 2 921 000 руб. Стороны составили акт от 31.05.2006 приема-передачи имущества.

Впоследствии административное здание с бытовыми помещениями и ИТМ по договору купли-продажи от 12.07.2006 приобретено ООО "САЛВЕ", право собственности которого зарегистрировано 24.08.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 51-АБ N 109476.

По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на бытовую канализацию от КК-1 до КК-10 протяженностью 283,22 пог. м и участок сети водопровода протяженностью 247,1 пог. м зарегистрировано за ОАО "УМС".

Минобороны России, считая договор от 31.05.2006, заключенный между ОАО "УМС" и ООО "Морстрой-Холдинг", недействительной сделкой, поскольку продавец не имел права отчуждать спорное имущество, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция находит, что обжалуемое решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку судом неполно выяснены существенные для дела обстоятельства, выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Как видно из материалов дела, право на предъявление настоящего иска Минобороны России обосновывало договором от 10.09.2004, поэтому суд определением от 26.06.2007 предложил сторонам представить подлинник указанного договора. К материалам дела приобщена копия договора от 10.09.2004 с отметкой судьи о верности данной копии подлиннику.

Между тем ОАО "УМС" приложило к кассационной жалобе копию договора от 10.09.2004, предъявив в судебном заседании подлинник, содержание отдельных условий которого отличается от соответствующих условий договора, копия которого имеется в материалах дела. Представитель Минобороны России и Мурманской КЭЧ не отрицал существования договора от 10.09.2004 в представленной ответчиком редакции. При этом в редакции преамбулы договора, представленного ОАО "УМС", отсутствует указание на то, что КЭУ ЛенВО при заключении договора действует от имени Минобороны России, имеются иные расхождения в тексте договоров.

При таких обстоятельствах суду следует установить, были ли сторонами договора от 10.09.2004 согласованы все существенные условия договора продажи недвижимости; можно ли договор считать заключенным и если да, то на каких условиях он был заключен; полномочно ли было КЭУ ЛенВО выступать покупателем имущества и от чьего имени действовало.

Минобороны России в качестве одного из оснований иска указывало, что договор купли-продажи от 10.09.2004 исполнен сторонами, объект передан продавцом покупателю и находится в законном владении последнего.

Суд, признавая договор от 31.05.2006 ничтожной сделкой как заключенной продавцом, не владеющим отчуждаемым имуществом, указал, что факт передачи недвижимого имущества истцу по договору от 10.09.2004 подтверждается актом от октября 2004 года. Между тем ОАО "УМС" и ООО "Морстрой-Холдинг" при заключении договора от 31.05.2006 также составили акт приема-передачи имущества (лист дела 22), являющийся в силу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательством исполнения обязательства продавца передать недвижимость покупателю.

При наличии актов приема-передачи, подписанных сторонами как первого, так и второго договоров, одной только ссылки на акт приема-передачи от октября 2004 года недостаточно для того, чтобы считать имущество фактически переданным покупателю по договору от 10.09.2004. В связи с этим вопрос о том, в чьем фактическом владении находился спорный объект на момент заключения договора от 31.05.2006, а также кто является его фактическим владельцем в настоящее время, нуждается в дополнительном исследовании.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Минобороны России ссылалось на то, что является титульным владельцем спорного имущества, поскольку владение основано на исполненном договоре купли-продажи от 10.09.2004, и что законному владельцу в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежат права, предусмотренные статьями 301-304 названного Кодекса. Вместе с тем данными статьями законному владельцу имущества предоставлены вещно-правовые способы защиты права, вопрос о применении которых истцом не ставился.

Признавая договор от 31.05.2006, заключенный между ОАО "УМС" и ООО "Морстрой-Холдинг", недействительным, суд указал, что применение реституции в данном случае невозможно, поскольку такое требование истцом не заявлялось, стороной оспариваемого договора он не является. При этом в мотивировочной части решения содержится соответствующий статьям 131, 223, пунктам 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации вывод о том, что право собственности от продавца к покупателю по договору от 10.09.2004 не перешло. Зарегистрированным правообладателем спорного имущества на основании договора купли-продажи от 12.07.2006 является ООО "САЛВЕ", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности ни покупатель, ни продавец не вправе распоряжаться данным имуществом, при этом первый поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, а второй - поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, и покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. Таким образом, покупатель до государственной регистрации перехода права собственности не имеет юридической возможности распорядиться вещью, так как не приобрел права собственности на нее, в то время как у продавца отсутствует фактическая возможность передать имущество во владение новому покупателю. Однако из данных разъяснений не следует, что ответственность продавца перед покупателем по ранее заключенному договору наступает в виде признания недействительным нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества.

С учетом изложенного суду необходимо определить, в защиту какого нарушенного права Минобороны России предъявило настоящее требование, восстановятся ли права истца в результате удовлетворения иска, возможно ли осуществить защиту прав истца до разрешения вопроса о надлежащем собственнике имущества и без оспаривания его права собственности.

При таких обстоятельствах, поскольку суд неполно выяснил все существенные для дела обстоятельства и выводы суда об обстоятельствах дела не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем не представляется возможным оценить правильность применения судом норм материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует учесть изложенное и в зависимости от установленного разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.07.2007 по делу N А42-1684/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина