Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 января 2008 г. N А56-13157/2007 Дело по иску КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды земельного участка и пеней за просрочку платежей направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, признавая договор аренды прекращенным в связи с односторонним отказом ответчика от него, суд не оценил, вправе ли было ООО, с которым договор не переоформлялся, воспользоваться правом, предоставленным стороне по договору, отказаться от договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 14 января 2008 г. N А56-13157/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.2007 по делу N А56-13157/2007 (судья Сергеева О.Н.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее -КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - ООО "Лидер") о взыскании 32 079 руб. 57 коп., в том числе 26 204 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате за период с 08.06.2006 по 31.03.2007 в соответствии с договором от 19.10.2004 N 20/ЗК-06005 аренды земельного участка и 5 875 руб. 48 коп. пеней за просрочку платежей.

Решением от 23.08.2007 исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Лидер" в пользу КУГИ взыскано 23 239 руб. 39 коп. основного долга и 5711 руб. 48 коп. пеней за период по 28.02.2007 в связи с прекращением с указанной даты действия договора, от которого ответчик отказался в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной инстанции дело не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит указанное решение отменить, ссылаясь на неприменение судом статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата имущества, поскольку и после отказа от договора земельный участок продолжал находиться в фактическом владении и пользовании ООО "Лидер".

Стороны о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Новый век" (далее - ООО "Новый век", арендатор) заключили договор от 19.10.2004 N 20/ЗК-06005 аренды земельного участка площадью 49 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мытнинская, д. 15а, лит. А, сроком действия по 09.10.2005 с возможностью продления договора на неопределенный срок в случае, если ни одна из сторон не уведомит другую о его прекращении по окончании определенного договором срока.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для использования в соответствии с ведомостью ГУИОН (код - 10.1).

В соответствии с разделом 3 договора размер квартальной арендной платы с 01.12.2004 рассчитывается по коду 18.0 "Иные виды деятельности" и составляет 220,712 условной единицы, величина которой равна рублевому эквиваленту доллара США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на первое число квартала, за который производятся перечисления; арендная плата вносится ежеквартально не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора за несвоевременное и в неполном размере перечисление арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15 процента с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.

По договору от 26.04.2006 N 1904/06 общество с ограниченной ответственностью "Век" (далее - ООО "Век") продало ООО "Лидер" здание площадью 32,2 кв. м, расположенное на указанном выше земельном участке, принадлежащее продавцу на основании разделительного баланса, утвержденного решением внеочередного общего собрания участников ООО "Новый век" от 30.11.2004.

Уведомлением от 04.09.2006 N 5784 КУГИ сообщил ООО "Лидер" о переходе к обществу прав и обязанностей арендатора по договору от 19.10.2004 аренды земельного участка в связи с регистрацией 08.06.2006 права собственности на объект недвижимости и о необходимости исполнения обязательств по указанному договору.

В ответ ООО "Лидер" письмом от 20.11.2006 N 12/ю, полученным истцом 27.11.2006, уведомило КУГИ об отказе от данного договора, считающегося действующим на неопределенный срок, и о желании оформить новый договор аренды с применением надлежащих коэффициентов при расчете арендной платы исходя из кода функционального использования 10.1, а не 18.0.

КУГИ, ссылаясь на неисполнение ООО "Лидер" обязательств по договору от 19.10.2004 аренды земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Вместе с тем в данном случае продавцом по сделке, на основании которой ООО "Лидер" приобрело нежилое здание, выступало ООО "Век", сведении о принадлежности которому права аренды земельного участка в материалах дела не имеется. Обстоятельства перехода права пользования земельным участком к последующим приобретателям недвижимости после отчуждения ее ООО "Новый век" судом не исследованы.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Признавая договор аренды от 19.10.2004 прекращенным в связи с односторонним отказом ответчика от него, суд не оценил, вправе ли было ООО "Лидер", с которым договор не переоформлялся, воспользоваться правом, предоставленным стороне по договору, отказаться от договора.

Отказывая во взыскании арендной платы за период после 28.02.2007, суд не учел следующее.

В силу пункта 3 статьи 450, статьи 453 упомянутого Кодекса односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом, влечет прекращение обязательств сторон. Статьей 622 того же Кодекса при прекращении договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество, что в случае аренды земельного участка означает обязанность освободить земельный участок.

Между тем при наличии на земельном участке объекта недвижимости право собственника недвижимости пользоваться земельным участком фактически не прекращается, а обязанность возвратить земельный участок фактически не может быть исполнена арендатором, который продолжает пользоваться данным участком.

При таких обстоятельствах заявление ответчика об отказе от договора само по себе не могло служить основанием для отказа во взыскании с него платы за пользование земельным участком и по истечении трех месяцев после получения КУГИ уведомления об отказе. В любом случае в силу части второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендодателя сохраняется право требовать внесения арендной платы до момента возврата имущества. При этом проверка обоснованности размера требований, заявленных на основании договора от 19.10.2004, не исключает оценку его условий с точки зрения соответствия действующему законодательству и утвержденным методикам определения арендной платы.

Таким образом, следует признать, что выводы суда первой инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом не установлены все существенные для дела обстоятельства, в связи с чем невозможно определить, правильно ли применены судом нормы материального права при принятии обжалуемого решения.

Изложенное свидетельствует о наличии предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта и направления дела на новое рассмотрение.

По результатам нового рассмотрения дела суду необходимо распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе с учетом того, что при принятии ее к производству КУГИ была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.2007 по делу N А56-13157/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Е.В. Коняева

Г.М. Рудницкий