Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. N А56-26845/2006 Дело по заявлению ТСЖ о признании незаконными действий Учреждения по проведению технического учета в отношении помещений чердака жилого дома направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, судом не установлено, правомерно ли Учреждение произвело технический учет спорных помещений как самостоятельных объектов недвижимости, не проверены доводы ТСЖ о том, что в учтенных Учреждением в качестве мансардных помещениях расположено механическое, санитарно-техническое оборудование (трубопроводы систем отопления, воздуховыпускные устройства), обслуживающее множество квартир в данном доме

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 12 февраля 2008 г. N А56-26845/2006

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 декабря 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от товарищества собственников жилья "Садовая, 8" Гладуна Е.Ю. (доверенность от 20.02.2007), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Чичкановой М.Б. (доверенность от 09.01.2008), от закрытого акционерного общества "СЭТ" Агеевой И.А. (доверенность от 01.08.2006),

рассмотрев 06.02.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Садовая, 8" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2007 (судья Капелькина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 (судьи Слобожанина В.Б., Медведева И.Г., Черемошкина В.В.) по делу N А56-26845/2006,

установил:

Товарищество собственников жилья "Садовая, 8" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением (с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании незаконными действий государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", именуемого в настоящее время Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), по проведению технического учета (формированию и описанию самостоятельных нежилых помещений - вторичных объектов недвижимости с изменением назначения технического чердака на мансардный этаж) в отношении помещений 14Н - 18Н чердака жилого дома N 8/7 (литера А) по Садовой улице в Санкт-Петербурге.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "СЭТ" (далее - ЗАО "СЭТ").

Решением от 04.04.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.10.2007, в удовлетворении заявленного требования отказано.

В кассационной жалобе ТСЖ просит отменить названные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права. Податель жалобы указывает на следующее: технический учет помещений сам по себе не является основанием для возникновения прав на объект недвижимости, но является необходимой предпосылкой для регистрации прав; для государственной регистрации права технический учет - не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования; действия ГУИОН как органа, уполномоченного проводить технический учет и инвентаризацию объектов капитального строительства, привели к неправильному определению состава недвижимого имущества многоквартирного жилого дома, что позволило зарегистрировать право собственности Санкт-Петербурга на общее имущество этого дома; при совершении учетных действий ответчик должен был указать их расположение не в мансарде, а на чердаке; ответчик не представил доказательств того, что чердаки проектировались и принимались в эксплуатацию как помещения мансардного этажа, имеющие в соответствии со СНиПами и иными техническими нормами функциональное назначение, отличное от обслуживающего иные помещения дома, поэтому в целях определения наличия или отсутствия технических признаков, позволяющих отнести спорные помещения к чердачным или мансардным с учетом специальных познаний ответчика, ТСЖ просило суд назначить проведение строительно-технической экспертизы, однако суд необоснованно отказал в назначении экспертизы; требование ТСЖ сводится, по сути, к установлению факта отсутствия мансардных помещений в чердачном пространстве; время создания ТСЖ не имеет правового значения для разрешения настоящего спора; ТСЖ является законным представителем собственников помещений многоквартирного дома и организацией, обслуживающей общее имущество дома.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ТСЖ поддержал доводы жалобы, а представители ГУИОН и ЗАО "СЭТ" просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, проектно-инвентаризационным бюро Центрального района (филиал ГУИОН) по заявлению Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 23.09.2003 проведен в 2005 году технический учет помещений этажа, расположенного над всем зданием дома N 8/7 (литера А) по улице Садовой в Санкт-Петербурге. По результатам обследования составлены планы вторичных объектов недвижимости - помещений 14Н - 18Н данного этажа.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Санкт-Петербургом зарегистрировано право государственной собственности на нежилые помещения 14Н - 18Н площадью соответственно 91,7 кв.м, 101 кв.м, 245,9 кв.м, 106 кв.м и 307,7 кв.м, расположенные в указанном доме.

Основанием для государственной регистрации этого права послужило свидетельство N 01001 о внесении помещений в Реестр собственности Санкт-Петербурга.

ТСЖ создано в январе 2006 года по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 8/7 (литера А) по улице Садовой в Санкт-Петербурге для управления названным домом.

ТСЖ, полагая, что помещения 14Н - 18Н с учетом расположения в них инженерного оборудования дома являются чердачными помещениями жилого дома и что проведение их технического учета как мансард привело к неправильному определению состава недвижимого имущества многоквартирного жилого дома и позволило зарегистрировать право собственности Санкт-Петербурга на общее имущество данного дома, которое принадлежит собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности, обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием в защиту прав и законных интересов собственников квартир в названном многоквартирном доме.

Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования исходя из следующего. Поскольку суд должен оценивать оспариваемые заявителем действия в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на момент их совершения, а ТСЖ как юридическое лицо было зарегистрировано только 13.01.2006, то есть после совершения названных действий, их проведением не могли быть нарушены права заявителя, еще не существовавшего как субъект гражданских прав на момент совершения оспариваемых действий. С учетом приведенных доводов суд отклонил ходатайство заявителя об истребовании дополнительных доказательств и назначении экспертизы.

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения, посчитав, что ТСЖ не подтвердило документально довод об отнесении спорных помещений к общему имуществу жилого дома как технических чердаков ввиду нахождения в них необходимого для эксплуатации дома инженерного оборудования дома Апелляционный суд указал, что поскольку в рамках рассматриваемого Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области дела N А56-15183/2006 по иску ТСЖ о признании недействительным зарегистрированного права собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения 14Н - 18Н и об истребовании их из незаконного владения Санкт-Петербурга подлежит разрешению вопрос об отнесении спорных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме либо к самостоятельным объектам недвижимости, несостоятельны ссылки ТСЖ на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и нет оснований считать, что оспариваемыми действиями ГУИОН нарушены права ТСЖ по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме и по управлению названным домом. Апелляционный суд также не нашел оснований для назначения экспертизы, о проведении которой ТСЖ ходатайствовало в судах первой и апелляционной инстанций.

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушение норм материального и процессуального права и по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора.

Неправомерен отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленного, требования по тем основаниям, что ТСЖ еще не существовало как юридическое лицо на момент совершения оспариваемых действий ГУИОН по учету названных помещений.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу статьи 290 упомянутого Кодекса к общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 135 и пункта 8 статьи 138 того же Кодекса товарищество собственников жилья как некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом в таком доме, вправе представлять законные интересы собственников помещений, в том числе в отношениях с третьими лицами.

ТСЖ как законный представитель собственников жилых и нежилых помещений в названном доме вправе предъявлять требования, связанные, по его мнению, с нарушением прав собственников помещений в жилом доме в отношении их общего имущества.

При таком положении не имеет правового значения, что ТСЖ было зарегистрировано после осуществления оспариваемых действий ГУИОН, поскольку, как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, на момент проведения технического учета в 2005 году часть квартир в названном жилом доме находилась в собственности граждан, которым принадлежало право общей долевой собственности на общее имущество дома. Ввиду изложенных обстоятельств неправомерен вывод апелляционного суда о том, что оспариваемыми действиями ГУИОН не нарушены права ТСЖ по представлению интересов собственников квартир и управлению многоквартирным домом.

Кассационная инстанция не согласна с выводом апелляционного суда о том, что в рамках настоящего спора не подлежит исследованию вопрос, относятся ли спорные помещения к общему имуществу дома либо это самостоятельные объекты недвижимости, поскольку это обстоятельство является предметом рассмотрения по арбитражному делу N А56-15183/2006.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости определяется как описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

В том случае, если спорные помещения являются чердаками, о которых идет речь в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, они не подлежали техническому и кадастровому учету как самостоятельные объекты недвижимости в соответствии со статьей 1 Закона о регистрации. В связи с этим выводы суда по настоящему делу о правомерности или неправомерности действий ГУИОН техническому учету спорных помещений могут повлиять на результаты рассмотрения спора о праве собственности на эти помещения по делу N А56-15183/2006.

Вывод апелляционного суда о недоказанности ТСЖ того обстоятельства, что спорные помещения являются чердачными помещениями указанного жилого дома, необоснован, поскольку суды первой и апелляционной инстанций это обстоятельство не исследовали и отклонили ходатайство ТСЖ о назначении экспертизы для его установления.

При таком положении кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит установить, правомерно ли ГУИОН произвело технический учет спорных помещений как самостоятельных объектов недвижимости; проверить доводы ТСЖ о том, что в учтенных ГУИОН в качестве мансардных помещениях расположено механическое, санитарно-техническое оборудование (трубопроводы систем центрального отопления, запорно-регулировочная система отопления, воздуховыпускные устройства), обслуживающее множество квартир в данном доме, что эти помещения представляют собой чердачное пространство, непригодное для использования в качестве жилых и нежилых помещений; обсудить вопрос о необходимости проведения экспертизы с целью установления целевого назначения этих помещений и наличия их как самостоятельных объектов недвижимости; по результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 по делу N А56-26845/2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева