Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 апреля 2008 г. N А42-8931/2006 Иск ОАО к Обществу о расторжении договора аренды нежилого помещения удовлетворен, поскольку из письма ОАО следует, что истец ставил в известность ответчика о том, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате и договор расторгается, таким образом досудебный (претензионный) порядок рассмотрения споров соблюден, а также представитель истца сообщил суду о наличии других споров между истцом и ответчиком по договору аренды, которые рассматриваются в суде, и о невозможности сохранения договорных отношений в связи с конфликтными отношениями между арендодателем и арендатором

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 10 апреля 2008 г. N А42-8931/2006

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л. и Коняевои Е.В.,

при участии от ООО "ABM-АВТО" директора Беликова Л.А. (протокол собоания от 12 01 2007) от ОАО "Мурманскавтосервис" генерального директора Зюзиной Т.В. (протокол собрания от 11.03.2006), Козловских Г.Г. (доверенность от 20 03.2008),

рассмотрев 08 04 2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Мурманскавтосервис" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2008 по делу N А42-8931/2006 (судьи Кашина Т.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.),

установил:

Открытое акционерное общество "Мурманскавтосервис" (далее - ОАО "Мурмансавтосервис") обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ABM-АВТО" (далее - ООО "ABM-АВТО") о расторжении договора аренды от 10.08.2004 нежилого помещения общей площадью 59,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Свердлова, д. 21.

Решением от 05.10.2007 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.01.2008 решение от 05 10 2007 отменено. Иск оставлен без рассмотрения.

В кассационной жалобе ОАО "Мурманскавтосервис" просит отменить постановление апелляционной инстанции от 14.01.2008 как принятое с нарушением норм процессуального права и оставить в силе решение от 05.10.2007.

По мнению подателя жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о том, что не соблюден претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора, несостоятелен, поскольку арендодатель обращался к арендатору с претензиями; суд апелляционной инстанции также указал на отсутствие в уведомлениях предупреждений о расторжении договора в судебном порядке в случае неисполнения требований истца в разумный срок, однако это не соответствует положениям части 2 статьи 452 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу ООО "ABM-АВТО" просит постановление апелляционной инстанции от 14.01.2008 оставить без изменения, а жалобу ОАО "Мурманскавтосервис" - без удовлетворения, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании представители ОАО "Мурманскавтосервис" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, а представитель ООО "ABM-АВТО" возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 10.08.2004 ОАО "Мурманскавтосервис" (арендодатель) и ООО "ABM-АВТО" (арендатор) заключили договор аренды производственного помещения, площадью 59,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Свердлова, д. 21, для организации выставочного зала автомобильного салона и осуществления сопутствующих видов деятельности сроком на 5 лет.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата составляет 12 000 руб. в месяц, которую арендатор перечисляет до 15 числа последующего месяца в соответствии со счетом, выставляемым арендодателем.

Пунктом 4.3 договора за нарушение обязательства по полному и своевременному внесению арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.4 договора основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя является возникновение у арендатора задолженности по внесению арендной платы более чем на три месяца.

Поскольку ответчик нарушил условия договора аренды и не вносил арендную плату более трех месяцев подряд, ОАО "Мурманскавтосервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Общие нормы об основаниях и порядке расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Частью третьей статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Часть третья статьи 619 названного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

Таким образом, исполнение требования, установленного частью третьей статьи 619 ГК РФ, не освобождает арендодателя от необходимости соблюдать порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 упомянутого Кодекса.

Из письма ОАО "Мурманскавтосервис" от 23.10.2006 N 157 следует, что истец ставил в известность ответчика о том, что у арендатора имеется 420 000 руб. задолженности по арендной плате и вышеназванный договор досрочно расторгается. Однако ООО "ABM-АВТО" как до обращения истца в арбитражный суд, так и в процессе рассмотрения дела долг не погасило.

ГАРАНТ:

Вероятно, в тексте документа допущена опечатка: вместо "пунктом 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации"

следует читать "пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации"

В соответствии с пунктом 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

Учитывая письмо от 23.10.2006, апелляционная инстанция ошибочно пришла к выводу, что ОАО "Мурманскавтосервис" не соблюден досудебный (претензионный) порядок рассмотрения споров.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ОАО "Мурманскавтосервис" сообщил суду о наличии других споров между истцом и ответчиком по договору аренды от 10.08.2004 , которые рассматриваются в Арбитражном суде Мурманской области, и о невозможности сохранения договорных отношений в связи с конфликтными отношениями между арендодателем и арендатором.

При таких обстоятельствах постановление от 14.01.2008 подлежит отмене, а решение от 05.10.2007 - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2008 по делу N А42-8931/2006 отменить.

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 05.10.2007 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ABM-АВТО" в пользу открытого акционерного общества "Мурманскавтосервис" 1 000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

И.Л. Грачева

Е.В. Коняева