Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 мая 2008 г. N А26-1797/2007 Иск ГУП о взыскании с ООО долга, процентов, пеней на основании договора целевого займа, а также об обращении взыскания на основании договора залога на недвижимое имущество удовлетворен, поскольку, в частности, ООО признало правомерность требований о взыскании с него задолженности по договору займа, процентов за пользование суммой займа и пеней за просрочку платежа

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 мая 2008 г. N А26-1797/2007

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Кустова А.А. и Тарасюка И.М.,

рассмотрев 21.05.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирмы "УВИН" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.08.2007 по делу N А26-1797/2007 (судья Денисова И.Б.),

установил:

Государственное унитарное предприятие Республики Карелия "Фонд государственного имущества Республики Карелия" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском (с учетом увеличения размера заявленного требования) к обществу с ограниченной ответственностью фирме "УВИН" (далее - Общество) о взыскании на основании договора целевого займа от 01.09.2006 (с учетом дополнительного соглашения от 26.10.2006; далее - Договор займа) 4 379 125 руб. 87 коп., в том числе 4 000 000 руб. основного долга, 247 454 руб. 77 коп. процентов за пользование суммой займа по состоянию на 21.08.2007, 131 671 руб. 10 коп. пеней за просрочку возврата суммы займа и уплаты процентов за пользование им за период с 20.03.2007 по 21.08.2007, а также об обращении взыскания на основании договора залога от 25.09.2006 (далее - Договор залога) на недвижимое имущество - здание бани N 9 с пристройкой, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Сусанина, д. 8 (далее - Объект).

Решением от 27.08.2007 иск полностью удовлетворен. С Общества в пользу Предприятия взыскано 4 379 125 руб. 87 коп., в том числе 4 000 000 руб. основного долга, 247 454 руб. 77 коп. процентов за пользование суммой займа, 131 671 руб. 10 коп. пеней за просрочку возврата суммы займа и уплаты процентов за пользование им. Обращено взыскание на Объект с установлением его начальной продажной цены в размере 4 552 000 руб., что составляет рыночную стоимость указанного недвижимого имущества, определенную в соответствии с данными отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости от 14.05.2007 N 1989 общества с ограниченной ответственностью "Карельская оценочная компания" (далее - Отчет N 1989).

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит изменить решение, установив начальную продажную цену недвижимости, заложенной по Договору залога, в размере 6 412 000 руб., что составляет рыночную стоимость указанного имущества, определенную согласно отчету об оценке от 13.09.2006 N 1240 (далее - Отчет N 1240) государственного унитарного предприятия Республики Карелия Республиканский государственный центр "Недвижимость" (далее - Центр).

По утверждению подателя жалобы, в ходе рассмотрения настоящего дела он неоднократно настаивал на установлении начальной продажной цены заложенного имущества исходя из данных Отчета N 1240, включенных сторонами в Договор залога, и возражал против использования судом при решении указанного вопроса данных Отчета N 1989, который Общество считает неправильным.

Общество также указывает, что рыночная стоимость заложенного здания в настоящее время возросла в результате его частичной реконструкции, проведенной за счет средств ответчика.

По мнению подателя жалобы, суд, обращая взыскание на Объект в целом, не учел, что входящие в его состав внутриквартальные коммунальные сети, принадлежащие Обществу на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта приватизации от 28.05.1993 N 86, а также пристройка не являлись предметом залога по Договору залога.

Кроме того, Общество считает, что суд при установлении начальной продажной цены заложенного имущества не учел стоимость занимаемого данной недвижимостью земельного участка, чем нарушил правила пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу Предприятие выражает несогласие с приведенными в ней доводами и просит рассмотреть жалобу в отсутствие представителей истца.

Стороны по правилам статей 123, 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считаются надлежащим образом уведомленными о времени и месте слушания дела, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (застройщик) и Предприятием (инвестор) 15.06.2006 заключен предварительный договор инвестирования реконструкции здания бывшей бани (далее - Предварительный договор). Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора инвестирования реконструкции Объекта под магазин продовольственных товаров с устройством жилых помещений на втором и мансардных этажах, в соответствии с которым застройщик передаст инвестору право на реализацию в дальнейшем десяти квартир в реконструированном здании и получение от покупателей денежных средств в полном объеме от обозначенных сделок.

В силу пункта 2.1 Предварительного договора общая сумма средств, вносимых инвестором для реконструкции застройщиком Объекта, составляет 6 000 000 руб. включая НДС.

Согласно Договору займа (с учетом дополнительного соглашения от 26.10.2006 к нему), при заключении которого стороны руководствовались положениями Предварительного договора, Предприятие (заимодавец) предоставляет Обществу (заемщик) целевой заем для финансирования разработки, выполнения и согласования в установленном законом порядке проектно-сметной документации на реконструкцию Объекта, а заемщик обязуется возвратить заем в определенном настоящим договором порядке (пункты 1.1, 1.2 Договора займа).

Общая сумма займа, которая может быть перечислена заимодавцем заемщику, не может превышать 6 000 000 руб. (пункт 1 дополнительного соглашения от 26.10.2006).

Заемные средства перечисляются заимодавцем на счет заемщика в срок не более 5 банковских дней после получения, рассмотрения и согласования заимодавцем письменного заявления заемщика, в котором указана требуемая сумма, назначение очередной части целевого займа, а также банковские реквизиты для перечисления (пункт 2 дополнительного соглашения от 26.10.2006).

За пользование заемными средствами заемщик обязуется уплатить заимодавцу проценты в размере 3/4 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на дату заключения Договора займа. Уплата процентов осуществляется одновременно с уплатой основной суммы долга (пункт 2.2 Договора займа).

Заемщик обязуется завершить изготовление и согласование в установленном законом порядке проектно-сметной документации на работы по реконструкции Объекта в срок до 20.12.2006, о чем представить заимодавцу письменное уведомление (пункт 3.2.4 Договора займа).

Согласно пунктам 2.3, 3.2.1 Договора займа в случае изготовления и согласования в установленном законом порядке и в надлежащий срок указанной проектно-сметной документации заемщик обязуется заключить с заимодавцем договор инвестирования на условиях, согласованных в Предварительном договоре, с зачетом общей суммы займа и начисленных процентов за пользование им в счет средств по финансированию реконструкции Объекта.

Пунктом 6.5 Договора займа заимодавцу предоставлено право требования досрочной уплаты суммы займа и начисленных процентов за пользование им в случае, если по итогам согласования выполненных проектных работ заемщик не получает соответствующих разрешений и согласований органов государственной власти и местного самоуправления, а также уполномоченных контролирующих организаций на реконструкцию Объекта.

В этом случае заемщик обязуется возвратить заимодавцу предоставленную сумму займа и начисленных процентов за пользование им в срок, не превышающий 5 банковских дней после предъявления заимодавцем требования об их досрочной уплате (пункт 3.2.1 Договора займа).

В случае невозвращения суммы займа и (или) процентов за пользование заемными средствами после предъявления заимодавцем требования об их досрочной уплате заемщик уплачивает заимодавцу пени из расчета 0,02% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки платежа (пункт 6.2 Договора займа).

Обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств перед заимодавцем по Договору займа будет служить договор залога Объекта (пункт 1.3 Договора займа). Предмет залога остается неизменным вне зависимости от общей суммы перечисленных заемных средств (пункт 4 дополнительного соглашения от 26.10.2006).

Договор займа вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств (пункт 5.1 Договора займа).

В качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по Договору займа между Обществом (залогодатель) и Предприятием (залогодержатель) заключен Договор залога, государственная регистрация которого проведена 19.10.2006.

По условиям Договора залога залогодатель передает в залог залогодержателю здание бани N 9, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Сусанина, д. 8 (предмет залога), которое остается в пользовании и на хранении у Общества (пункт 1.1).

Право собственности на указанный объект недвижимости принадлежит залогодателю на основании договора купли-продажи от 28.05.1993 N 86, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 10.12.1993 N 091, выданным Фондом имущества Петрозаводского городского Совета народных депутатов.

Стороны установили следующие условия Договора залога:

- земельный участок, на котором расположен заложенный объект недвижимости, принадлежит залогодателю на праве'бессрочного (постоянного) пользования на основании постановления мэра г. Петрозаводска от 14.12.1993 N 2129, что подтверждается свидетельством от 23.12.1993 N 130, выданным Горкомземом г. Петрозаводска, и не входит в предмет залога по Договору залога (пункт 1.3);

инвентаризационная стоимость предмета залога составляет 1 496 536 руб., что подтверждается план-справкой Центра от 14.09.2006 N 207392, а рыночная стоимость - 6 412 000 руб. согласно Отчету N 1240 (пункт 1.5);

- залогодатель ознакомлен со всеми условиями Договора займа (пункт 2.3);

- предметом залога обеспечивается исполнение Обществом в том числе следующих обязательств, возникших из Договора займа: по возмещению расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности; по уплате основного долга по Договору займа; процентов за пользование суммой займа и пеней за просрочку платежа; по возмещению убытков и других расходов, которые могут быть причинены залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Договора займа или Договора залога (пункт 2.2);

- обращение взыскания на предмет залога производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Обществом каких-либо обязательств по Договору займа (пункт 6.1);

- договор залога вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке и действует до полного исполнения Обществом обязательств по Договору займа (пункт 8.1).

Факт предоставления Предприятием Обществу на основании Договора займа денежных средств в размере 4 000 000 руб. подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Ненадлежащее исполнение Обществом своих обязательств по Договору займа, а также наличие заключенного Договора залога послужили основанием для обращения Предприятия в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом увеличения размера заявленных требований).

В обоснование исковых требований истец ссылается на условия Договора займа и Договора залога, статьи 348, 349, 393, 395, 810, 811, 814 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 50, 51, 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Начальную продажную цену заложенного имущества истец просил установить в размере его рыночной стоимости, согласованном сторонами в Договоре залога на основании Отчета N 1240. При определении рыночной стоимости Объекта Предприятие просило учесть стоимость земельного участка, на котором расположен заложенный объект недвижимости, поскольку продажа данного имущества с торгов невозможна, по мнению истца, без одновременной продажи занимаемой Объектом земли (том 1, лист дела 91; том 2, лист дела 40).

Ввиду наличия возражений со стороны ответчика относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной на основании Отчета N 1240 (том 1, листы дела 91-94), суд предоставил сторонам время для проведения соответствующей экспертизы.

Истцом представлен суду Отчет N 1989, в соответствии с которым рыночная стоимость здания бывшей бани N 9, расположенной по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Сусанина, д. 8, составляет 6 349 000 руб., включая стоимость самого здания в размере 4 552 000 руб., а также стоимость занимаемого им земельного участка в размере 1 797 000 руб. (том 1, листы дела 107-166; том 2, листы дела 1-7).

Общество, не оспаривая по существу правомерность требований о взыскании с него задолженности по Договору займа, процентов за пользование суммой займа и пеней за просрочку платежа, в ходе рассмотрения настоящего дела заявляло возражения относительно определения начальной продажной цены заложенного имущества на основе данных, содержащихся как в Отчете N 1240, так и в Отчете N 1989 (том 2, листы дела 21-25). Однако, как видно из протокола судебного заседания от 21.08.2007-23.08.2007 (с учетом объявления перерыва), в котором была оглашена резолютивная часть решения, ответчик согласился с определением начальной продажной цены заложенного имущества по его рыночной стоимости в размере 4 552 000 руб. на основании Отчета N 1989 (том 2, лист дела 52). Замечания на указанный протокол сторонами не заявлялись.

Суд первой инстанции, удовлетворяя в полном объеме требования Предприятия о взыскании с Общества задолженности по Договору займа, процентов за пользование суммой займа и пеней за просрочку платежа, признал иск в данной части обоснованным по праву и размеру. Обращая взыскание на Объект, суд установил начальную продажную цену заложенного имущества по его рыночной стоимости в размере 4 552 000 руб. на основании Отчета N 1989, исключив стоимость занимаемого указанной недвижимостью земельного участка, не принадлежащего ответчику на праве собственности или аренды и не входящего в предмет залога по Договору залога.

Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция установила следующее.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ и принимая во внимание положения статей 307, 309, 310, 314, 807, 809, 810, 814 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил настоящий иск в части взыскания с ответчика задолженности по Договору займа, процентов за пользование суммой займа и пеней за просрочку платежа. Решение суда в указанной части Обществом не обжаловано.

Принимая во внимание требования пункта 1 статьи 334, пункта 1 статьи 348, пункта 1 статьи 349 статьи 350 ГК РФ, суд правомерно обратил взыскание на Объект, обоснованно исключив из его рыночной стоимости, по которой была установлена начальная продажная цена заложенного имущества, стоимость занимаемого им земельного участка, поскольку с учетом пункта 2 статьи 334, пункта 3 статьи 340 ГК РФ, пункта 3 статьи 1 и части третьей статьи 69 Закона об ипотеке право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Доводы кассационной жалобы относительно увеличения стоимости заложенного имущества и необоснованного отклонения судом при установлении его начальной продажной цены данных Отчета N 1240 не находят подтверждения в материалах дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 340 ГК РФ права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.

При таких обстоятельствах довод подателя жалобы, что при обращении взыскания на Объект в целом суд не учел, что входящие в состав Объекта внутриквартальные коммунальные сети и пристройка не являются предметом залога по Договору залога, является несостоятельным и не может быть принят кассационной инстанцией.

Нарушений либо неправильного применения судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, кассационная инстанция не усматривает.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

При принятии кассационной жалобы к производству Обществу была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, поэтому с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по кассационной жалобе в размере 1 000 руб.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.08.2007 по делу N А26-1797/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирмы "УВИН" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирмы "УВИН" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 1 000 руб.

Председательствующий

О.Г. Соснина

Судьи

А.А. Кустов

И.М. Тарасюк