Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 июня 2008 г. N А56-21174/2007 Дело по иску ООО к Обществу о расторжении предварительного договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора и взыскании авансового платежа, а также процентов за пользование чужими средствами направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, отказав в иске о расторжении предварительного договора по требованию истца ввиду недоказанности оснований данного требования, суд не установил продолжает ли действовать оспариваемый договор

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 июня 2008 г. N А56-21174/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 апреля 2009 г. N А56-21174/2007

См. также решение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 декабря 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Евросеть СПб" Жемавичус А.А. (доверенность от 16.05.2008), Матвеевой А.А. (доверенность от 24.04.2008), от ООО "Уют" Бредина А.Г. (доверенность от 30.01.2008), Шумилкиной Е.Г. (доверенность от 29.05.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евросеть СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2007 (судья Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2008 (судьи Старовойтова О.Р., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-21174/2007,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Евросеть СПб" (далее - ООО "Евросеть СПб") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уют" (далее - ООО "Уют") о расторжении предварительного договора аренды от 13.04.2006 N 009-Т/06 в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора; взыскании 873 348 руб. 84 коп., в том числе 819 000 руб. авансового платежа и 54 348 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.04.2007 по 06.12.2007 (с учетом уточнения требований).

Решением от 20.12.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Евросеть СПб" просит данные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права, нарушение норм процессуального права. Как считает податель жалобы, отказывая в иске, суд не учел, что основной договор аренды не был заключен по вине ответчика ни в течение года с момента заключения предварительного договора, ни в срок, указанный в пункте 2.3 предварительного договора; поскольку перечисленная истцом сумма не являлась задатком, а основной договор аренды не заключен, данная сумма не может рассматриваться как арендные платежи и подлежит возврату; акт допуска от 23.05.2006 со стороны истца подписан неуполномоченным лицом; из условий предварительного договора в совокупности и с учетом положений гражданского законодательства следует, что именно арендодатель обязан был направить арендатору предложение заключить основной договор аренды; допущенное ответчиком нарушение условий предварительного договора о заключении основного договора является существенным, поскольку в результате незаключения договора аренды истец лишился того, на что рассчитывал при заключении предварительного договора.

В судебном заседании представители ООО "Евросеть СПб" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ООО "Уют" против удовлетворения жалобы возражали, соглашаясь с выводами суда о недоказанности существенных нарушений ответчиком условий договора, ссылаясь на то, что помещения до сих пор не освобождены истцом.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Уют" (арендодатель) и ООО "Евросеть СПб" (арендатор) заключили предварительный договор от 13.04.2006 N 009-Т/06, согласно разделу 1 которого обязались в будущем заключить договор аренды нежилых помещений общей площадью 45,5 кв. м в здании строящегося многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шереметьевская, д. 15, на условиях предварительного договора и прилагаемого к нему проекта договора аренды.

Согласно пункту 2.3 предварительного договора основной договор аренды заключается сторонами не позднее 10-ти календарных дней с даты получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на комплекс. Пунктом 2.4 предварительного договора срок аренды по основному договору установлен равным пяти годам.

Пунктами 5.5, 5.6 предварительного договора предусмотрено, что в течение 10-ти календарных дней с момента его подписания арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя платеж в размере 27 300 условных единиц, в том числе НДС, из расчета шести месячных арендных платежей, в счет оплаты первых пяти и последнего месяца аренды помещения.

Условная единица согласно пункту 5.8 договора равна одному доллару США по курсу Центрального Банка России на момент оплаты, но не менее 30 руб.

Во исполнение названных условий договора арендатор платежным поручением от 24.04.2006 N 2762 перечислил на счет арендодателя 819 000 руб.

Согласно пункту 6.1.1 предварительного договора арендодатель в случае отказа заключить основной договор возвращает арендатору авансовый платеж. Пунктом 6.1.2 предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере одной месячной арендной платы за помещение в случае его отказа заключить основной договор аренды; авансовый платеж в таком случае возврату не подлежит.

По акту допуска от 23.05.2006 арендатор принял от арендодателя помещение, указанное в предварительном договоре, для начала общестроительных работ с мокрыми и грязными процессами (перегородки, штукатурка, гидроизоляция).

Дополнительным соглашением от 07.12.2006 N 1 к предварительному договору стороны предусмотрели, что с даты открытия комплекса для посетителей до даты вступления в силу основного договора аренды арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендодателю плату за допуск в помещение в размере 100 условных единиц за 1 кв. м; по всему тексту предварительного договора слова "арендная плата" заменены на слова "плата за допуск в помещение - до момента получения свидетельства о регистрации права собственности, с момента получения - платежи по договору считаются арендными платежами".

В мае 2007 года ООО "Евросеть СПб" обратилось к ООО "Уют" с требованием возвратить авансовый платеж в сумме 819 000 руб., считая обязательства по предварительному договору прекращенными 14.04.2007 по следующим основаниям. По мнению ООО "Евросеть СПб", определенный пунктом 2.3 договора срок заключения основного договора нельзя считать согласованным, поскольку его наступление зависит от действий самого арендодателя, и в таком случае основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, однако до окончания этого срока предложение заключить основной договор в адрес арендатора не поступало.

В ответ ООО "Уют" предложило истцу погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг в соответствии с пунктом 5.2 предварительного договора, при намерении расторгнуть предварительный договор представить официальное письмо о расторжении и указало, что в случае неполучения ответа до 14.05.2007 предварительный договор будет считаться расторгнутым по инициативе арендатора.

Право собственности ООО "Уют" на многофункциональный торгово-развлекательный комплекс площадью 41 902,1 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шереметьевская, д. 15, лит. А, зарегистрировано 21.09.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АГN 018090.

ООО "Евросеть СПб", ссылаясь на то, что ООО "Уют" в нарушение условий предварительного договора от 13.04.2006 N 009-Т/06 не заключило договор аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Отказывая в иске в части расторжения договора, обе судебные инстанции исходили из недоказанности истцом того, что ответчиком были допущены существенные нарушения условий предварительного договора, а также что основной договор не заключен по вине ответчика. Данное обстоятельство для суда первой инстанции послужило достаточным основанием для отказа в иске и в остальной части - о взыскании авансовых платежей. Апелляционный суд пришел к выводу, что истец до истечения сроков заключения основного договора выразил свою волю на отказ от его заключения, и мотивировал отказ в возврате авансовых платежей ссылкой на пункт 6.1.2 предварительного договора.

Между тем разрешение вопроса о возврате уплаченных во исполнение предварительного договора авансовых платежей зависит от того, прекратились ли обязательства по предварительному договору. Судом не учтено, что на момент рассмотрения спора и принятия решения уже истекли как срок, предусмотренный пунктом 2.3 предварительного договора, так и годичный срок с момента заключения предварительного договора. Данное обстоятельство при отсутствии в деле сведений о направлении какой-либо из сторон другой стороне предложения заключить основной договор в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором. Такие же последствия в виде прекращения обязательств в силу пункта 2 статьи 453 названного Кодекса наступают и при расторжении договора.

Таким образом, отказав в иске о расторжении предварительного договора по требованию арендатора ввиду недоказанности оснований данного требования, суд не установил, продолжает ли действовать предварительный договор или предусмотренные им обязательства прекратились в связи с другими обстоятельствами, а в последнем случае - какие основания для удержания авансовых платежей имеются у арендодателя.

Возможность возврата перечисленной истцом ответчику суммы в случае признания обязательств сторон прекращенными зависит также от правовой природы данного платежа, поскольку внесение авансового платежа предполагает предоставление встречного исполнения, а штрафной характер имеет задаток. В этих целях пункт 6.1.2 предварительного договора, согласно которому в случае отказа арендатора от заключения основного договора авансовый платеж возврату не подлежит, следует толковать в совокупности с иными условиями договора и с учетом положений гражданского законодательства. Так, в пункте 5.5 предварительного договора не содержится указания на то, что подлежащий перечислению платеж является задатком. Пунктом 6.1.2 договора за отказ от заключения основного договора предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере одной месячной арендной платы, что в совокупности с условием об оставлении авансового платежа у арендодателя практически свидетельствует об установлении двойной ответственности за одно нарушение. Для уяснения смысла пункта 6.1.2 договора необходимо определить соотношение между авансовым платежом и предусмотренной другими условиями договора платой за доступ в помещения в период до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "Уют" на объект недвижимости и заключения основного договора аренды. Если спорная сумма не является задатком, то условие пункта 6.1.2 о невозврате авансового платежа может означать, что эта сумма засчитывается в возмещение стоимости пользования истцом имуществом ответчика при условии установления факта такого пользования и соразмерности стоимости пользования.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку судом не выяснены все существенные для дела обстоятельства, не исследованы в полном объеме взаимоотношения сторон, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо оценить, прекратились ли обязательства сторон по предварительному договору; определить правовую природу взыскиваемой суммы; установить, имеются ли у ООО "Уют" основания для удержания спорной суммы; в зависимости от исхода спора распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2008 по делу N А56-21174/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

Г.М. Рудницкий