Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 июня 2008 г. N А56-22298/2004 Иск ООО к Обществу, Фонду и Учреждению о признании недействительными проведенных торгов в части продажи одноэтажного здания производственного корпуса на промышленной площадке ОАО, признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, и признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на проданный объект недвижимости, выданного Обществу, не удовлетворен, поскольку, в частности, истец в подтверждение оплаты стоимости приобретенного объекта представил платежные документы, из которых следует, что оплата произведена с нарушением установленного срока

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 июня 2008 г. N А56-22298/2004

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13 декабря 2007 г.

См. также предыдущее рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 сентября 2005 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Казанцевой Р.В. и Нефедовой О.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Энергоремонт" Тамашева К.Г. (доверенность от 09.08.2007), от общества с ограниченной ответственностью "К.И.К." Корниловой К.В. (доверенность от 31.03.2008 N 001),

рассмотрев 23.06.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоремонт" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2008 по делу N А56-22298/2004 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Тимухина И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Энергоремонт" (далее - ООО "Энергоремонт") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гельзен Лесэкспорт" (далее - ООО "Гельзен Лесэкспорт"), Северо-Западному межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества (далее - РФФИ), учреждению юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "НТГ+" (далее - ООО "НТГ+") и Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Санкт- Петербургу и Ленинградской области о признании недействительными проведенных 14.04.2003 торгов в части продажи одноэтажного здания производственного корпуса N 2 площадью 2382,8 кв. м., расположенного в городе Кингисеппе Ленинградской области на промышленной площадке ОАО "Фосфорит", признании недействительным договора от 14.04.2003, заключенного по результатам торгов (протокола N 3 имеющего силу договора купли-продажи), и признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на проданный объект недвижимости, выданного ООО "Гельзен Лесэкспорт" от 12.05.2003 N 206440.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, указав, что им оспаривается не свидетельство о государственной регистрации права собственности, а сама государственная регистрация, проведенная на основании заключенного по результатам торгов договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2005, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2005, исковые требования удовлетворены.

При рассмотрении дела в апелляционном суде Главное управление Министерства юстиции Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области заменено на Управление Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области, а учреждение юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" заменено на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2005 отменены постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.09.2005, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела суд привлек к его участию в качестве третьего лица без самостоятельных требований общество с ограниченной ответственностью "К.И.К." (далее - ООО "К.И.К.").

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2007 (судья Трегубова А.И., арбитражные заседатели Котова Е.В., Евстафьева В.Н.) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительными оспариваемые торги и договор купли-продажи, а также государственную регистрацию права собственности за ООО "Гельзен Лесэкспорт".

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2008 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2007 отменено и в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней ООО "Энергоремонт" просит отменить постановление апелляционного суда как принятое с нарушением норм материального права, а решение суда первой инстанции оставить в силе. В обоснование доводов жалобы ООО "Энергоремонт" ссылается на то, что является законным владельцем одноэтажного здания производственного корпуса N 2 площадью 2382,8 кв. м, расположенного в городе Кингисеппе Ленинградской области на промышленной площадке ОАО "Фосфорит", как победитель торгов по продаже этого здания, состоявшихся 18.05.2001. Договор купли-продажи им исполнен, поскольку денежные средства перечислены на указанный продавцом счет в банке. В связи с этим оспариваемые торги нарушают его право владения и в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации должны признаваться недействительными. Апелляционный суд сделал неправильный вывод о пропуске срока исковой давности.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель ООО "Энергоремонт" поддержал кассационную жалобу, а представитель ООО "К.И.К." просил в ее удовлетворении отказать.

В дополнение к доводам кассационной жалобы представитель ООО "Энергоремонт" сослался на то, что оспариваемые торги и сделка должны признаваться недействительными в силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

ООО "Гельзен Лесэкспорт", ООО "НТГ+", РФФИ, Управление Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области, Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.

Проверив законность постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2008, обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе и объяснениях присутствовавших в судебном заседании представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа не находит оснований для его отмены.

Как видно из материалов дела, ООО "Энергоремонт" стало победителем состоявшихся 18.05.2001 торгов (итоговый протокол N 1). На торги было выставлено одноэтажное кирпичное здание производственного корпуса N 2 площадью 2382,8 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская область, город Кингисепп, промплощадка ОАО "Фосфорит". На основании протокола от 18.05.2001 N 1 между ООО "НТГ+" (лицо, уполномоченное на проведение торгов) и ООО "Энергоремонт" (покупатель) заключен договор купли-продажи данного объекта от 18.06.2001 N 58. Согласно передаточному акту от 21.03.2002 объект был передан ООО "Энергоремонт" после его оплаты. Однако право собственности на здание производственного корпуса N 2 в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ООО "Энергоремонт" не зарегистрировало.

По результатам торгов, состоявшихся 14.04.2003 и проведенных РФФИ, объект был продан ООО "Гельзен Лесэкспорт" (протокол от 14.04.2003 N 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, имеющий силу договора купли-продажи), по акту от 14.04.2003 передан покупателю, право собственности которого зарегистрировано в регистрирующем органе (свидетельство о государственной регистрации права от 13.05.2003).

Полагая, что на оспариваемых торгах продано принадлежащее ему имущество, ООО "Энергоремонт" обратилось в арбитражный суд с иском о признании торгов и заключенного по их результатам договора недействительными. Оспорена также государственная регистрация перехода права собственности к ООО "Гельзен Лесэкспорт".

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал, что спорный объект недвижимости передан истцу, который стал его законным владельцем, а проведение повторных торгов противоречит статьям 153, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, как правильно установил апелляционный суд, в данном случае имеет значение, что ООО "Энергоремонт" не зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости.

По смыслу статьи 130, пункта 2 статьи 223, статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации, а до регистрации перехода права собственником остается продавец.

Переход права собственности на спорный объект недвижимости после заключения договора купли-продажи к истцу зарегистрирован не был.

Правила проведения оспариваемых торгов при продаже спорного объекта недвижимости нарушены не были, а протокол содержит все существенные условия договора купли-продажи. Поэтому оснований для признания торгов и договора недействительными на основании статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Продажа на торгах недвижимого имущества, ранее проданного истцу, право собственности которого не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности торгов.

Отсутствие у истца титула собственника спорного объекта недвижимости свидетельствует также о том, что истец не может являться лицом, заинтересованным в оспаривании торгов в смысле статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец считает себя законным владельцем спорного объекта, поскольку после полной оплаты приобретенного объекта по акту от 21.03.2002 организатор торгов передал ему такой объект. Вместе с тем, владение без титула собственника правового значения не имеет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Кроме того, кассационная инстанция отмечает следующее. По условиям договора купли-продажи от 18.06.2001 истец как покупатель обязан был оплатить за приобретенный объект 301 500 руб. в срок до 25.07.2001. В соответствии с пунктом 5.21 договора просрочка в оплате свыше пяти календарных дней считается отказом покупателя от исполнения договора, обязательства продавца по передаче объекта прекращаются, а договор считается расторгнутым.

Истец в подтверждение оплаты стоимости приобретенного объекта представил платежные документы, из которых следует, что оплата произведена с нарушением установленного срока (платежные поручения от 29.06.2001 N 167, от 19.07.2001 N 188, от 24.08.2001 N 215, от 18.10.2001 N 263, от 02.11.2001 N 283, от 15.01.2002 N 11, от 22.02.2002 N 51, от 28.02.2002 N 56, от 20.03.2002 N 69), то есть когда договор купли-продажи уже считался расторгнутым. Письмом от 02.08.2001 ООО "НТГ+" уведомило истца о том, что договор купли-продажи считается расторгнутым (лист дела 99 тома 1).

При таком положении у организатора торгов не было оснований принимать оплату и передавать спорный объект недвижимости по акту от 21.03.2002 (лист дела 25 тома 1). На момент составления такого акта передачи спорное имущество не находилось на реализации у ООО "НТГ+", поскольку по акту от 02.08.2001 было возвращено как нереализованное судебному приставу-исполнителю (лист дела 98 тома 1).

Таким образом, оснований для отмены постановления апелляционного суда об отказе в иске не имеется.

Поскольку в удовлетворении кассационной жалобы отказывается, уплаченная при ее подаче государственная пошлина не перераспределяется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2008 по делу N А56-22298/2004 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоремонт" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Шпачева

Судьи

Р.В. Казанцева

О.Ю. Нефедова