Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 сентября 2008 г. N А56-45385/2007 Дело по иску Учреждения об истребовании у ЗАО земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку при новом рассмотрении суду надлежит проверить доводы ответчика о необходимости использования земельного участка

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 сентября 2008 г. N А56-45385/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 марта 2011 г. N Ф07-7901/2008 по делу N А56-45385/2007

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13 марта 2008 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л. и Константинова П.Ю.,

при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 29.12.2007); от ГОУВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" Розановой И.Н. (доверенность от 21.01.2008); от ЗАО "Интерсотрудничество" Яковлева К.А. (доверенность от 22.09.2008),

рассмотрев 23.09.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Интерсотрудничество" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской, области от 13.03.2008 (судья Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного, суда от 26.06.2008 (судьи Барканова Я.В., . Горбик В.М., Тимухина И.А.) по делу N А56-45385/2007,

установил:

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образовании "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Интерсотрудничество" (далее - Общество) об истребовании земельного участка площадью 3 164 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 123/5 (с учетом изменения предмета иска).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), а также Федеральное агентство по образованию Министерства образования и науки Российской Федерации (далее - Агентство).

Решением от 13.03.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.06.2008, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 13.03.2008 и постановление от 26.06.2008 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

По мнению подателя жалобы, на момент обращения в арбитражный суд в 2007 году с настоящим иском истец пропустил срок исковой давности; исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения договора аренды земельного участка, но должен пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, в связи с этим аналогичным образом должен решаться вопрос с той частью земельного участка, которая необходима для использования арендованной недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу Учреждение просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представители Учреждения и КУГИ возразили против ее удовлетворения.

Агентство извещено о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, 01.04.1993 Учреждение (арендодатель) ' и Общество (арендатор) заключили договор N 12 аренды здания общей площадью 5 302,65 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, переулок Бойцова, д. 7, сроком на 50 лет.

Согласно пункту 2.1 договора здание построено в 1964 году как деловой клуб для иностранных студентов, в который входили жилые помещения, комнаты для занятий, столовая-буфет, кухни, спортивный зал, душевые комнаты и т.д. На момент заключения договора здание выведено из эксплуатации и требует реконструкции.

В пункте 3.1.3 договора указано, что арендодатель взял на себя обязательство обеспечить полное юридическое оформление передачи здания и земли в пользование.

Дополнительным соглашением от 25.02.2005 к данному договору стороны изложили пункт 1.1 в следующей редакции: "Предметом настоящего договора являются взаимные права и обязанности сторон, обусловленные передачей арендодателем за плату во временное пользование арендатора объекта недвижимости (встройка) постройки 1964 года, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, переулок Бойцова, д. 5-7/123, лит. А (инвентарный номер 62/3). Общая площадь 4 890,5 кв. м, согласно техническому паспорту, выданному 10.06.1997 проектно-инвентаризационным бюро Адмиралтейского района Санкт-Петербурга. Здание принадлежит на праве оперативного управления и находится на его балансе". Срок действия настоящего договора определен данным дополнительным соглашением с момента подписания сторонами приемосдаточного акта по 31.12.2043. В соответствии с измененным пунктом 3.1.3 договора арендодатель принял обязательство обеспечить полное юридическое оформление передачи здания в аренду и земли в пользование (под зданием - 993 кв. м и дворовой территории площадью 3 164 кв. м).

В связи с проведением инвентаризации государственным учреждением "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Адмиралтейского района и на основании письма проектно-инвентаризационного бюро Адмиралтейского района от 07.09.2006 N 11-34-10/40 стороны дополнительным соглашением от 21.09.2006 изложили раздел 1 договора в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект, расположенный в части здания (пом. 16Н-26Н и Л1, Л2) по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 123/5, лит. А. Здание - объект федеральной собственности (свидетельство о внесении в реестр федерального имущества от 03.08.1999 N 027107, реестровый N 07800101), закрепленный за арендодателем на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии ЮИ N 005061), кадастровый номер 78:1062:0:23.

Учреждение 01.09.2007 направило в адрес Общества претензию, в которой ссылалось на отсутствие соглашения между сторонами о пользовании и владении земельным участком площадью 3 164 кв. м и предложило в разумный срок, но не позднее 14.09.2007 освободить указанный земельный участок, передав его по акту Учреждению.

Названные требования Общество не исполнило, что послужило основанием для обращения Учреждения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По смыслу статьи 305 ГК РФ данное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по какому-либо основанию, предусмотренному законом или договором. .

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что Учреждение является законным владельцем спорного земельного участка, а Общество не представило доказательств наличия правовых оснований для занятия спорного участка - сделки, акта компетентного" органа власти, иного основания, из которых у ответчика могло бы возникнуть право пользования участком.

Кроме того, суды пришли к выводу, что положения статьи 652 ГК РФ не подлежат применению, поскольку Общество арендует не здание, а нежилые помещения.

Данный вывод судов по мнению кассационной инстанции является ошибочным, поскольку основан на неправильном применении норм материального права.

Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о правах на земельный участок при аренде нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила статьи 652 ГК РФ.

Кроме того, в судебном заседании представитель Общества пояснил, что арендуемые помещения в совокупности фактически представляют собой здание.

Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, проверить доводы ответчика о необходимости использования земельного участка, дать им оценку с учетом положений статьи 652 ГК РФ и в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 15 АПК РФ принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.03.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2008 по делу N А56-45385/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

И.Л. Грачева

П.Ю. Константинов