Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 октября 2008 г. N А05-12614/2007 Иск Предпринимателя к ООО о взыскании с задолженности по арендной плате, пеней, а также штрафа за сдачу помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя, а также, о взыскании штрафа за невыполнения обязательства по страхованию арендованного имущества и о расторжении договора частично не удовлетворен, поскольку, в частности, с учетом имеющихся в деле доказательств и обстоятельств дела установлено наличие оснований для уменьшения заявленного размера штрафа в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 октября 2008 г. N А05-12614/2007

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л. и Константинова П.Ю.,

при участии от ООО "Евростом" Сидорова С.А. (доверенность от 20.04.2008); от предпринимателя Ушина А.А. его представителя Дацкевича С.П. (доверенность от 04.07.2008),

рассмотрев 30.09.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евростом" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 01.04.2008 (судья Шапран.Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2008 (судьи Козлова С.В., Журавлев А.В., Зайцева А.Я.) по делу N А05-12614/2007,

установил:

Предприниматель Ушин Андрей Алексеевич обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Евростом" (далее - Общество) о взыскании 182 485 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате, 8 278 руб. 20 коп. пеней, 185 760 руб. штрафа за сдачу помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя, 185 760 руб. штрафа за невыполнения обязательства по страхованию арендованного имущества, а также о расторжении договора от 11.05.2004 N 809.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Город Архангельск" (далее - Муниципальное образование).

Решением от 01.04.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.07.2008, с Общества в пользу предпринимателя Ушина А.А. взыскано 164 125 руб. 20 коп. задолженности, 6 625 руб. 80 коп. пеней, 10 000 руб. штрафа за невыполнение обязательства по страхованию арендованного имущества. В удовлетворении остальной части иска отказано. Требование о расторжении договора аренды от 11.05.2004 N 809 оставлено без рассмотрения.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 01.04.2008 и постановление от 10.07.2008 отменить, в удовлетворении иска отказать.

По мнению подателя жалобы, оснований для взыскания арендной платы за октябрь, ноябрь 2007 года не имеется, так как обязательство по ее внесению исполнено до направления письма с уведомлением о переходе права собственности на помещения к предпринимателю Ушину А.А.

Общество считает, что вывод судов о наличии у истца права изменять размер арендной платы не соответствует ни нормам гражданского права, ни условиям договора; основания для взыскания штрафа за невыполнение обязательства по страхованию арендованного имущества отсутствуют.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель предпринимателя Ушина А.А. возразил против ее удовлетворения.

Муниципальное образование о времени и месте судебного разбирательства извещено, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке, исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, 11.05.2004 Муниципальное образование (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 809, а также дополнительные соглашения от 12.03.2007 N 1 и от 10.05.2007 N 2, согласно которым Общество является арендатором нежилых помещений N 19 - 31, 33, 34 площадью 116,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Архангельск, ул. Воскресенская, д. 118, корп. 1, для оказания стоматологических услуг.

Мэрия города Архангельска, действующая от имени и в интересах Муниципального образования (продавец), и предприниматель Ушин А.А. . (покупатель) 05.07.2007 заключили договор N 33 купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений N 18-34 общей площадью 141,8 кв. м, условный номер объекта 29-29-01/028/2007-158, расположенных по адресу: г. Архангельск, ул. Воскресенская, д. 118, корп. 1.

На основании договора купли-продажи от 05.07.2007 N 33 право собственности предпринимателя Ушина А.А. на названные нежилые помещения зарегистрировано 04.09.2007, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 29-АК N 205038 и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 29-29-01/059/2007-451.

Предприниматель Ушин А.А. 10.09.2007 вручил Обществу письмо, в котором уведомил арендатора о переходе прав и обязанностей по договору аренды к новому собственнику и об одностороннем изменении ставки арендной платы с 10.10.2007 из расчета 800 руб. за 1 кв. м без учета налога на добавленную стоимость, а также требование об уплате арендной платы с 04.09.2007.

Письмом от 17.09.2007 предприниматель Ушин А.А. предложил Обществу уплатить 18 360 руб. задолженности по арендной плате за сентябрь 2007 года и 71 245 руб. 20 коп. за октябрь 2007 года, 3 148 руб. 55 коп. неустойки за просрочку платежей в период с 10.09.2007 по 17.10.2007, а также 371 520 руб. штрафа за предоставление в субаренду части помещений предпринимателю Шарец О.В. и за невыполнение арендатором обязанности по страхованию арендованного имущества.

Поскольку Общество не исполнило данные требования, предприниматель Ушин А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования в части взыскания долга по арендной плате за октябрь и ноябрь 2007 года, пеней за просрочку его уплаты и штрафных санкций за нарушение арендодателем условия договора о страховании арендованного имущества, посчитав их обоснованными по праву и размеру.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы за помещения может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (в том числе при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов). Об изменении размера арендной платы за помещения арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Суды, соглашаясь с расчетом истца задолженности за октябрь и ноябрь 2007 года, не указали, какие изменения действующего законодательства, ставок платежей, коэффициентов или методик позволили арендодателю в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы.

Из материалов дела не усматривается и то, что сторонами в установленной статьей 452 ГК РФ форме было достигнуто соглашение о внесении в договор изменений относительно нового размера арендной платы.

При таких обстоятельствах решение и постановление в части взыскания основного долга и пеней подлежит отмене, а дело в этой части - передаче на новое рассмотрение.

В пункте 7.1 договора от 11.05.2004 N 809 в редакции дополнительного соглашения от 12.03.2007 N 1 указано, что Общество обязано за свой счет застраховать в пользу арендодателя арендуемое имущество от полной гибели (утраты) или повреждения. В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды за неисполнение обязанностей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере двухмесячной арендной платы, установленной на момент обнаружения арендодателем нарушения условия договора.

Статьей 333 ГК РФ установлено, что, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В данном случае при решении вопроса о размере подлежащего взысканию штрафа суды первой и апелляционной инстанций с учетом имеющихся в деле доказательств и обстоятельств дела установили наличие оснований для уменьшения заявленного размера штрафа в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства и применили указанную статью.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает правильным вывод суда о взыскании с ответчика 10 000 руб. штрафа за невыполнение обязательства по страхованию арендованного имущества.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 01.04.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2008 по делу N А05-12614/2007 в части взыскания долга и пеней отменить.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

В остальной части решение от 01.04.2008 и постановление от 10.07.2008 оставить без изменения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

И.Л. Грачева

П.Ю. Константинов