Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 октября 2008 г. N А21-1308/2008 Заявление ООО о признании недействительным и отмене постановления Главы округа об отмене постановлений Главы города не удовлетворено, поскольку, в частности, предоставление земельного участка для жилищного строительства требовало проведения аукциона

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15 октября 2008 г. N А21-1308/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15.10.2008.

Полный текст постановления изготовлен 15.10.2008.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Кадулина А.В. и Старченковой В.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Гарантия плюс" Прокопченко А.В. (доверенность от 14.10.2008),

рассмотрев 15.10.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия плюс" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2008 по делу N А21-1308/2008 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Тимухина И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Гарантия плюс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании недействительным и отмене постановления и.о. главы администрации городского округа "Город Калининград" от 11.02.2008 N 222 "Об отмене постановлений главы города Калининграда - мэра города: N 2975 от 19.12.2006г. "О предварительном согласовании ООО "Гарантия плюс" места размещения многоквартирного жилого дома по ул. Маршала Борзова - ул. Олимпийская в Центральном районе"; N 391 от 28.02.2007г. "О предоставлении ООО "Гарантия плюс" земельного участка по ул. Олимпийская в Центральном районе для строительства многоквартирного жилого дома" (далее - постановление N 222).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 30.04.2008 (судья Залужная Ю.Д.) постановление N 222 признано недействительным.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2008 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит постановление от 15.07.2008 отменить и оставить в силе решение от 30.04.2008. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел следующие обстоятельства: отношения между Обществом и мэрией г. Калининграда (правопредшественник Администрации городского округа "Город Калининград") по предоставлению земельного участка возникли задолго до введения в действие статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и должны быть завершены в соответствии с ранее действовавшим законодательством; в отношении земельного участка, предварительно согласованного Обществу под строительство жилого дома, изначально была выбрана процедура, предусмотренная статьями 30 и 31 ЗК РФ, а не 30.1 и 30.2 ЗК РФ, что исключает необходимость проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды; статья 30.2 ЗК РФ не подлежит применению, поскольку на момент согласования Обществу места размещения объекта земельный участок не был сформирован. Податель жалобы также, ссылается на противоречие оспариваемого постановления нормам гражданского законодательства, регулирующим основания и порядок расторжения договора аренды вышеназванного земельного участка, на нарушение прав заявителя в сфере предпринимательской деятельности и значительное причинение ему убытков.

В отзыве на кассационную жалобу администрация городского округа "Город Калининград" (далее - Администрация) указывает на необоснованность требований заявителя и просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель Общества поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы.

Администрация о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Калининграда от 19.12.2006 N 2975 (далее - постановление N 2975) Обществу предварительно согласовано место размещения многоквартирного жилого дома на земельном участке по ул. Маршала Борзова - ул. Олимпийской в Центральном районе и утвержден акт выбора земельного участка от 08.09.2006 N 09072-05.

Постановлением мэра г. Калининграда от 28.02.2007 N 391 (далее - постановление N 391) Обществу предоставлен "в аренду на три года на период строительства земельный участок площадью 3480 кв. м, в том числе площадью 732,186 кв. м - охранные зоны инженерных коммуникаций и часть площадью 307 кв. м - проезд на территорию школы N 50, по ул. Олимпийская в Центральном районе для строительства многоквартирного жилого дома".

Согласно заключенному Администрацией и Обществом договору от 09.04.2007 N 008650 "на передачу в аренду городских земель" последнему в аренду на три года на период строительства жилого дома был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 39:15:12 10 42:0040. Указанный договор прошел государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе по Калининградской области.

Письмом от 05.02.2008 Администрация уведомила Общество о намерении признать постановления N 2975 и 391 утратившими силу и расторгнуть договор аренды в связи с получением протеста прокурора Центрального района, а также в связи с истечением шестимесячного срока получения разрешения на строительство объекта, установленного пунктом 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 9.2.3 договора аренды. Постановлением N 222 постановления N 2975 и 391 отменены, Комитету муниципального имущества города Калининграда поручено расторгнуть указанный договор.

Не согласившись с названным постановлением, Общество обратилось в суд с вышеизложенными требованиями.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется с проведением работ по их формированию, либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места размещения объекта.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции посчитал, что на момент возникновения между Обществом и Администрацией отношений по предоставлению земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома Администрация была вправе его предоставить, избрав процедуру с предварительным согласованием места размещения объекта, исключающую проведение аукциона.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 30.04.2008, указал, что отмена Администрацией ранее приятых постановлений N 2975 и 391 как незаконных в порядке пункта 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления Российской Федерации" соответствует нормам земельного законодательства и обстоятельствам дела.

Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правильно применил нормы материального и процессуального права в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Пунктами 1 и 2 данной статьи в редакции Закона N 191-ФЗ установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что целью получения земельного участка в аренду было последующее строительство на нем многоквартирного жилого дома. Следовательно, к рассматриваемым правоотношениям следует применять специальную норму о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, установленную статьей 30.1 ЗК РФ, которая вступила в законную силу с 01.10.2005 (статья 18 Закона N 191-ФЗ).

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии с названной нормой права до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1-3 пункта 15 статьи 3).

До 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 ЗК РФ) возможно до 01.03.2007, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005 либо до 30.12.2007 при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято Администрацией 19.12.2006. Доказательств наличия соглашения, предусмотренного абзацами 1 - 3 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в материалы дела не представлено. Следовательно, при названных обстоятельствах, предоставление земельного участка для жилищного строительства требовало проведения аукциона.

Довод Общества о том, что оспариваемое постановление противоречит нормам гражданского и земельного законодательства, регулирующим основания и порядок расторжения договора аренды вышеназванного земельного участка, несостоятелен, поскольку издание постановления N 222 не прекращает действие договора аренды земельного участка, а предписывает Комитету муниципального имущества города Калининграда "расторгнуть договор от 09.04.2007 N 008650 на передачу в аренду городских земель в установленном законом порядке".

В силу пункта 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Из статьи 48 упомянутого Закона следует, что муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции следует признать законным и обоснованным, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2008 по делу N А21-1308/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия плюс" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.М. Стрелов

Судьи

А.В. Кадулин

В.В. Старченкова