Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 марта 2009 г. N А56-13149/2008 Отказ в регистрации договора аренды признан недействительным, так как в компетенцию регистрирующего органа входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок с точки зрения того, не является ли сделка ничтожной, то есть недействительной независимо от такого признания ее судом, а сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке недействительными торгов, оспоренных заинтересованным лицом

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 13 марта 2009 г. N А56-13149/2008

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 января 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Кадулина А.В.,

при участии от Общества Фетисовой Т.П. (доверенность от 16.04.2008), от Управления Орловой Н.В. (доверенность от 11.01.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2008 по делу N А56-13149/2008 (судьи Попова Н.М., Горшелев В.В., Слобожанина В.Б.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СМК-7" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) о признании недействительным отказа Управления в государственной регистрации заключенного между федеральным государственным унитарным предприятием "Научно-производственное предприятие "Краснознаменец" (далее - Предприятие) и Обществом договора от 01.08.2007 N 8 аренды части нежилого здания, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Челябинская, д. 125, сроком на 5 лет; обязании Управления произвести государственную регистрацию договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Предприятие, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

Решением от 18.08.2008 (судья Раннева Ю.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2008 названное решение отменено; отказ Управления в регистрации договора аренды от 01.08.2007 N 8 признан недействительным; суд обязал Управление зарегистрировать данный договор.

В кассационной жалобе Управление просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права. По мнению подателя жалобы, правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов заключается в проверке в том числе и соблюдения правил проведения торгов; в случае установления того, что торги проведены с нарушением закона, государственная регистрация сделки, совершенной с нарушением норм действующего законодательства, не может быть осуществлена независимо от оспаривания торгов заинтересованным лицом; исходя из понятия государственной регистрации как акта признания и подтверждения государством возникновения прав регистрирующий орган не может зарегистрировать сделку, не соответствующую требованиям нормативных актов.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора, который не может быть квалифицирован как ничтожный по основаниям, связанным с нарушением порядка проведения торгов, а признание недействительной оспоримой сделки является прерогативой судебных органов.

В судебном заседании представитель Управления поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением КУГИ от 23.05.2007 N 160-р "Об использовании части здания по адресу: Санкт-Петербург, Челябинская улица, д. 125, литера А" Предприятию разрешено сдать в аренду на конкурсной основе часть площадью 712,9 кв. м здания по указанному адресу, находящегося в государственной собственности Российской Федерации и закрепленного за Предприятием на праве хозяйственного ведения, сроком на 5 лет.

В официальном бюллетене "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" от 05.07.2007 N 98 опубликовано сообщение о проведении 24.07.2007 в 10 час. 30 мин. торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды названного объекта недвижимости.

Согласно протоколу от 24.07.2007 N 2 об итогах проведения торгов победителем признано Общество.

По результатам торгов Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.08.2007 N 8 аренды части названного выше здания по указанному адресу сроком на 5 лет.

В октябре 2007 года Предприятие обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 07.02.2008 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации договора от 01.08.2007 N 8 со ссылкой на абзацы 3, 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), указав, что информация о проведении торгов была опубликована с нарушением сроков, установленных нормативными правовыми актами, и это в соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 13 Закона о государственной регистрации не позволяет произвести государственную регистрацию договора аренды.

Общество, считая, что нарушение при проведении торгов установленных правил является основанием для оспаривания таких торгов заинтересованным лицом в суде, а до признания торгов и заключенного по итогам их проведения договора аренды недействительными в судебном порядке Управление не может устанавливав отсутствие юридической силы сделки, обратилось в Арбитражный суд с настоящие заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацам 3, 9 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав.

Как видно из материалов дела, основанием для отказа в совершении государственной регистрации договора аренды послужило нарушение сроков опубликования извещения о проведении торгов на право заключения договора аренды части здания.

Между тем, как правомерно указано судом апелляционной инстанции, названное нарушение в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании недействительными торгов, а удовлетворение такого иска влечет недействительность договора, заключенного по результатам этих торгов.

Из совокупности статей 166, 449 названного Кодекса с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8, следует, что торги, даже если при их проведении были.нарушены правила, установленные законом, не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица.

В компетенцию регистрирующего органа, определенную с учетом положений статей 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации, входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок с точки зрения того, не является ли сделка ничтожной, то есть недействительной независимо от такого признания ее судом. Сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке недействительными торгов, оспоренных заинтересованным лицом.

С учетом изложенного апелляционный суд правомерно посчитал, что оспариваемый отказ Управления по изложенным в нем основаниям незаконен, и удовлетворил требования Общества.

Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании положений гражданского законодательства и Закона о государственной регистрации, которые верно применены судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления, в связи с чем оно должно быть оставлено в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2008 по делу N А56-13149/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

А.В. Кадулин