Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 января 2023 г. по делу N 8Г-37041/2022[88-3471/2023-(88-40699/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Грибанова Ю.Ю, Думушкиной В.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО18, ФИО19 ФИО20, ФИО21 и ФИО22 к администрации муниципального образования г. Новороссийск и ФИО23 о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании права на земельный участок, по кассационной жалобе ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27 и ФИО28 на решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 30 марта 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 августа 2022 года, Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, выслушав мнение ФИО29 и ее представителя по ордеру ФИО30 поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО31 ФИО32 ФИО33 ФИО34. и ФИО35 обратились в суд с иском к администрации муниципального образования г. Новороссийск и ФИО36 о признании недействительным договора аренды земельного участка N N от 22 ноября 2016 года и признании права общей долевой собственности на земельный участок, прилегающий к "адрес"

В обоснование иска указано, что истцы являются собственниками квартиры "адрес". Прилегающий к квартире земельный участок в границах, обозначенных в ситуационном плане от 14 сентября 1993 года, находится в их пользовании. Документы о предоставлении земельного участка в собственность не сохранились. 22 ноября 2016 года администрация муниципального образования г. Новороссийск заключила с ФИО37 договор аренды земельного участка, в границы которого вошла большая часть участка, прилегающего к их квартире. Таким образом, переданный в аренду земельный участок сформирован администрацией без учета ранее существующих прав на землю.

Решением Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 30 марта 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 августа 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявители ставят вопрос об отмене постановлений судов первой и апелляционной инстанции. Полагают, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывают, что судом были неверно установлены обстоятельства дела.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные законом для ее удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено и из материалов дела следует, что 22 ноября 2016 года между администрацией МО г. Новороссийск и ФИО38 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 732 кв. м, по адресу: "адрес" на срок 20 лет.

28 ноября 2016 года осуществлена государственная регистрация договора аренды, о чем в ЕГРН внесена запись за номером N

Договор аренды заключен на основании постановления главы администрации МО г. Новороссийск N 9403 от 16 ноября 2016 года, о предоставлении ФИО39. в аренду земельного участка в "адрес" для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с 3.1.1 договора аренды арендатору передается земельный участок свободным от прав третьих лиц.

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории была утверждена постановлением администрация МО г. Новороссийск N 8282 от 4 октября 2016 года.

ФИО40 ФИО41 ФИО42, ФИО43. и ФИО44. являются собственниками квартиры "адрес" по 1/5 доле каждому.

По сведениям технического учета, по состоянию на 13 сентября 1993 года территория, прилегающая к жилому дому "адрес", частично огорожена и использовалась под огород.

По заключению эксперта ООО "Азово-Черноморская Экспертная Компания" от 12 февраля 2022 года, границы земельного участка, прилегающего к "адрес", на местности частично обозначены межевым ограждением, местоположение которого с границами земельного участка, указанными в техническом паспорте от 2 сентября 1993 года, не совпадают. Границы земельного участка с кадастровым номером N, сведения о местоположении которых содержатся в ЕГРН, пересекаются с границами земельного участка, прилегающего к "адрес", на местности частично обозначены межевым ограждением, местоположение которого с границами земельного участка, указанными в техническом паспорте от 2 сентября 1993 года.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцами не представлено доказательств, подтверждающих принадлежность им истребуемого земельного участка, а Администрация, сдав земельный участок в аренду ФИО45 действовала в качестве собственника земельного участка в рамках имеющихся правомочий.

Кроме того, суд посчитал, что оспаривание договора аренды в данном случае не приведет к восстановлению прав истцов, поскольку реституция в данном случае лишь вернет спорный земельный участок в распоряжение муниципалитета.

С данными выводами суда первой инстанции полностью согласилась судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судами первой и апелляционной инстанции были существенным образом нарушены нормы материального права.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками квартиры в многоквартирном жилом доме.

В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1).

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3).

Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета (ч. 4).

Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ (ч. 4.1).

Согласно руководящим разъяснениям, изложенным в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из указанных норм и руководящих разъяснений следует, что земельный участок, который используется собственниками помещений многоквартирного дома для эксплуатации входящих в его состав помещений, находится в их непосредственном владении, даже если он не сформирован, не может выделяться и предоставляться на иные цели и иным лицам, кроме собственников помещений этого дома.

Таким образом, вывод суда о том, что орган местного самоуправления заключил договор аренды земельного участка на законных основаниях и в рамках своих полномочий, поскольку на тот момент земельный участок для эксплуатации квартиры истцов еще не был сформирован, основан на неверном применении норм, регулирующих спорные правоотношения.

При этом судом не учтены вышеуказанные руководящие разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации.

Кроме того, неверным представляется и вывод судов о том, что применение последствий недействительности договора аренды в данном случае не приведет к восстановлению прав истцов, поскольку в силу вышеуказанных норм права и разъяснений Верховного суда Российской Федерации, земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома должен находиться в собственности соответствующего публично-правового образования вплоть до его надлежащего формирования.

Суд апелляционной инстанции при проверке законности решения суда первой инстанции, указанные нарушения нижестоящего суда не исправил, применив те же нормы права, установив те же обстоятельства и совершив те же нарушения действующих правовых норм.

В данном случае ключевым обстоятельством, подлежащим установлению судами для правильного разрешения спора, является подтверждение или опровержение доводов истцов о том, что спорный земельный участок в указанных ими границах необходим для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, а также вопрос о его фактическом использовании с момента возведения многоквартирного дома и до заключения оспариваемой сделки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, которые могут быть исправлены только посредством отмены состоявшихся по делу судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 30 марта 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 августа 2022 года - отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи Ю.Ю. Грибанов

В.М. Думушкина