Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 01 февраля 2023 г. по делу N 66а-183/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания Косьяненко В.К, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-315/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Элина" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя краевого государственного бюджетного учреждения "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости" - Шелепенко Екатерины Николаевны на решение Хабаровского краевого суда от 24 октября 2022 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Элина" (далее - ООО "Элина") обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 6 633 409 рублей, по состоянию на 19 сентября 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Элина" является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в представленном отчете об оценке N 62/Н/2022 от 11 июля 2022 года, чем нарушаются права и законные интересы административного истца как налогоплательщика.

Решением Хабаровского краевого суда от 24 октября 2022 года административное исковое заявление ООО "Элина" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 6 633 409 рублей, по состоянию на 19 сентября 2020 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 22 сентября 2022 года.

В апелляционной жалобе представитель краевого государственного бюджетного учреждения "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости" (далее - КГБУ "Хабкрайкадастр") просит вышеуказанное решение отменить, направив административное дело на новое рассмотрение. В обоснование своей позиции указывает, что судом первой инстанции в основу решения положены выводы, содержащиеся в отчете об оценке, представленном административным истцом. КГБУ "Хабкрайкадастр" полагает, что отчет об оценке составлен с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оценщиком необоснованно применена величина экономического (внешнего) устаревания объекта в размере 84%, поскольку оцениваемое нежилое здание является гостиницей, находящейся рядом с туристическим объектом, что свидетельствует о высоком уровне востребованности. Оценщиком также ошибочно использован затратный подход, поскольку объект оценки (гостиница) является доходной недвижимостью, не смотря на наличие большого количества предложений по аренде жилых помещений в рабочем поселке Солнечный. Такие нарушения в отчете об оценке привели к существенному занижению итоговой величины стоимости объекта оценки, следовательно, указанный отчет не может быть использован как достоверное и допустимое доказательство по административному делу.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем ООО "Элина" Банновой Е.Ю. представлены возражения, в которых обжалуемое решение просят оставить без изменения, полагая, что доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Элина" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: гостиница, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Актом КГБУ "Хабкрайкадастр" N АОКС 27/2020/000019 от 07 октября 2020 года утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 16 072 569, 43 рублей по состоянию на 19 сентября 2020 года. Сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20 октября 2020 года.

В обоснование заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 62/Н/2022 от 11 июля 2022 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Оценка Партнер" (далее - ООО "Оценка Партнер"), выводы которого положены в основу решения суда.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Хабаровский краевой суд пришел к верному выводу о том, что отчет об оценке, представленный административным истцом, является надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям, установленным законодательством, поскольку административным ответчиком доказательств недостоверности отчета, а также наличия данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.

Решение Хабаровского краевого суда судебная коллегия находит обоснованным, принятым в соответствии с нормами действующего материального и процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы представителя КГБУ "Хабкрайкадастр" сводятся к оспариванию выводов отчета об оценке N 62/Н/2022 от 11 июля 2022 года, который, по мнению апеллянта, не соответствует положениям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Судом первой инстанции при вынесении решения проанализирован представленный отчет об оценке объекта недвижимости, указано, что оценщиком описан процесс оценки с обоснованием применения затратного подхода, подробно изложены причины отказа от иных подходов, составлено точное описание объекта оценки с определением необходимых характеристик, приведены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, произведены соответствующие корректировки, содержатся ссылки на источники информации, описание проведенных расчетов, также имеются доказательства, подтверждающие соблюдение требований законодательства относительно соответствующей квалификации оценщика.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

В отчете об оценке содержится подробная информация об объекте оценки, указаны все количественные и качественные характеристики объекта, проведен анализ объекта оценки и его окружения, а также анализ наиболее эффективного использования с последующим поэтапным установлением размера рыночной стоимости, что соответствует положениям пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).

Оценщик, обосновывая использование в рамках затратного подхода метода сравнительной единицы, указал, что в данном случае целью оценки является установление рыночной стоимости объекта капитального строительства, что не предусматривает определение стоимости прав на земельный участок, который является отдельным объектом кадастрового учета. Использование в рамках затратного подхода метода сравнительной единицы обусловлено возможностью производства расчета стоимости строительства (воспроизводства) сравнительной единицы аналогичного здания на основании нормативных данных с последующей корректировкой показателя, наличия всех данных, которые необходимы для расчета стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного объекта, а также указанием на то, что данный метод является наиболее сбалансированным по трудозатратам и точности расчетов.

Судебная коллегия, проанализировав отчет об оценке, установила, что оценщиком подробно изложены мотивы отказа от использования сравнительного и доходного подходов. Указано, что базой для выполнения расчетов доходным подходом служат сведения о величинах арендных ставок на аналогичное имущество, рассматриваемое в качестве аналогов.

Оценщик отмечает, что информация, содержащаяся в источниках, должна быть максимально приближена по времени к дате оценки. В данном случае поиск аналогов должен быть ограничен периодом с 19 марта 2020 года по 19 сентября 2020 года, что позволит свести к минимуму ошибки при выполнении корректировок на разницу между датой продажи аналога и датой оценки. Кроме того, приведенные критерии отбора аналогов, указано, что целесообразно использовать информацию только о состоявшихся сделках в связи с невозможностью однозначно спрогнозировать изменение цены права аренды в ходе проведения торгов.

Оценщиком представлены и проанализированы доступные источники информации, указано, что в рассматриваемый период сделки по продаже права аренды зданий коммерческого назначения в пределах выделенных критериев не совершались, что исключило возможность использования доходного подхода.

В апелляционной жалобе имеется указание на предложения по аренде жилых помещений (квартир), которые могли быть применены в качестве аналогов при использовании доходного подхода, на что ссылается апеллянт. Судебная коллегия отмечает, что в данном случае объект оценки (нежилое здание, гостиница) относится к иному сегменту рынка, чем жилые помещения (квартиры), что очевидно не соответствует основным критериям отбора аналогов в случае использования таких объектов при доходном подходе.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции был допрошен в качестве свидетеля оценщик ФИО8, составившая отчет об оценке N 62/Н/2022 от 11 июля 2022 года, что подтверждается протоколом судебного заседания от 24 октября 2022 года. В ходе дачи пояснений оценщик подтвердил все изложенные в отчете выводы, а также опроверг замечания относительно достоверности проведенного исследования.

Из отчета об оценке, а также вышеуказанных пояснений, следует, что в отношении объекта оценки установлено наличие экономического устаревания, что отражено в проведенных оценщиком корректировках. В отчете подробно изложены факторы, влияющие на экономическое устаревание, к которым, в том числе, относится местоположение объекта оценки, что является ценообразующим фактором для коммерческой недвижимости.

Средняя цена коммерческой недвижимости по городу Хабаровску составляет 74 209 рублей за кв.м, а для населенных пунктов группы "С", к которым относится рабочий поселок Солнечный, равна 11 717 рублей за кв.м. Расчет величины экономического (внешнего) устаревания выполнен по методу соотношения стоимости недвижимости в регионе с максимально активным рынком и стоимости недвижимости в месте расположения объекта оценки (определение мультипликатора местоположения). Показатель экономического устаревания, равный 84%, связан с локальным местоположением, поскольку в поселке Солнечном, согласно проведенному анализу, депрессивный рынок коммерческой недвижимости, что свидетельствует об отсутствии потенциальных доходов, которые может принести данный объект.

При этом кратное превышение затрат на строительство потенциальной прибыли от реализации объекта недвижимости не величину экономического устаревания не влияет, поскольку экономическое устаревание не является приобретённым в процессе эксплуатации, а имеет место в момент создания объекта.

Доводы апелляционной жалобы относительно указанных несоответствий не содержат конкретных ссылок на положения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые бы подтверждали наличие каких-либо нарушений.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке полностью соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, следовательно, данное доказательство является допустимым, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих позицию административного ответчика, а также опровергающих выводы, изложенные в обжалуемом решении, в ходе судебного разбирательства апеллянтом представлено не было. Приведенные в апелляционной жалобе доводы относительно недостоверности отчета об оценке повторяют доводы, изложенные представителем КГБУ "Хабкрайкадастр" в ходе рассмотрения административного дела в суде первой инстанции, которым Хабаровским краевым судом в обжалуемом решении дан подробный анализ.

Таким образом, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по делу судебной экспертизы, о чем просит представитель КГБУ "Хабкрайкадастр" в апелляционной жалобе.

Иные доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, не содержат обстоятельств, которые не проверены и не учтены судом при рассмотрении административного дела, следовательно, не могут являться основанием для отмены или изменения обжалуемого решения.

Решение Хабаровского краевого суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Хабаровского краевого суда от 24 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя краевого государственного бюджетного учреждения "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости" - Шелепенко Екатерины Николаевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Владивосток) через Хабаровский краевой суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: