Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2022 г. по делу N 8Г-26101/2022[88-32876/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э, судей Думушкиной В.М, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Мелиховой Ирине Николаевне о расторжении договора аренды земельного участка, по кассационной жалобе администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района на решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 22 февраля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, объяснения представителя администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района по доверенности ФИО9, судебная коллегия

установила:

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района обратилась в суд с иском к Мелиховой И.Н. о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Туапсинского городского поселения и ФИО7 был заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером (КН) N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", с видом разрешенного использования: для размещения крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение N к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому вид разрешенного использования данного земельного участка был изменен на "для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома".

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и Мелиховой И.Н. заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.

Осуществляя в порядке п. 3.2.3 договора контроль за использованием участка, арендодатель выявил нарушение земельного законодательства в части неосвоения земельного участка.

Согласно ответу отдела архитектуры и градостроительства Туапсинского городского поселения Туапсинского района от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Мелиховой И.Н. выдано разрешение на строительство N индивидуального жилого дома на земельном участке, однако строительство дома до настоящего времени не осуществлено.

Во исполнение требований действующего законодательства в адрес Мелиховой И.Н. направлялось предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ с предложением в досудебном порядке добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка по соглашению сторон либо начать освоение земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования в 30-дневный срок с момента его получения.

Истец указывал, что Мелихова И.Н. в нарушение требований действующего законодательства и заключенного договора аренды на протяжении более 3-х лет не использует земельный участок с КН N в соответствии с установленным в договоре аренды земельного участка видом разрешенного использования, а именно для размещения индивидуального жилого дома. Указанные нарушения в силу заключенного сторонами договора рассматриваются как существенные, дающие право арендодателю расторгнуть договор аренды земельного участка.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, обязав ответчика освободить и возвратить администрации вышеуказанный земельный участок.

Представитель ответчика ФИО8 в ходе рассмотрения дела возражал относительно заявленных исковых требований, просил в их удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что ответчиком принимаются меры к освоению участка, а время, необходимое для освоения участка, не может быть включено в исчисляемый срок его неиспользования. У ответчика имеется действующее разрешение на строительство, ею получались и частично выполнены технические условия на водоснабжение участка, на осуществление его технологического присоединения к электросетям, достигнута договоренность с собственником смежного участка о предоставлении доступа к спорному участку через земельный участок с КН 23:51:0101001:854. Однако для целей доступа на участок ответчика требовалось получение разрешения на вырубку произраставших на смежном участке деревьев, тогда как в выдаче порубочного билета, по мнению ответчика, было необоснованно отказано. Таким образом, представитель ответчика считал, что при планируемом устранении нарушений договора аренды в разумный срок оснований для его досрочного расторжения не имеется.

Решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 22 февраля 2022 года в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 апреля 2022 года решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 22 февраля 2022 года оставлено без изменения, с отклонением доводов жалобы истца.

В кассационной жалобе администрация Туапсинского городского поселения ставит вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений, принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права.

В жалобе и дополнениях к ней указывает на то, что Мелихова И.Н. вопреки требованиям действующего законодательства и условий заключенного договора аренды земельного участка на протяжении более 3-х лет не использовала земельный участок с КН N в соответствии с установленным в договоре аренды земельного участка видом разрешенного использования, а именно для размещения индивидуального жилого дома. Выданное в 2017 году разрешение на строительство ответчиком не реализовано, а в настоящее время оно отменено на основании представления Туапсинской межрайонной прокуратуры, в силу чего выявленные ответчиком нарушения по заключенному сторонами договору аренды земельного участка рассматриваются как существенные, дающие право арендодателю его расторгнуть. При этом отказ в иске препятствует созданию лесопаркового зеленого пояса на мысе Кадош г. Туапсе на основании имеющегося поручения о формировании генерального плана города.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) в пределах содержащихся в поданной жалобе доводов, в отсутствие извещенных в порядке ст. 165.1 ГК РФ и ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, но неявившихся иных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия кассационного суда приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Кассационный суд полагает, что такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Туапсинского городского поселения "адрес" и ФИО7 был заключен договор аренды N земельного участка с КН N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", с видом разрешенного использования: для размещения крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора аренды было заключено дополнительное соглашение за N к договору от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка с КН N, общей площадью "данные изъяты" кв.м был изменен на "для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома".

Указанное дополнительное соглашение, как и сам первоначальный договор, зарегистрированы в ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и Мелиховой И.Н. заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору-аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.

Решением отдела имущественных и земельных отношений администрации г. Туапсе от ДД.ММ.ГГГГ N земельному участку с КН N присвоен адрес: "адрес".

Постановлением администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от ДД.ММ.ГГГГ N утверждён градостроительный план указанного земельного участка.

Отделом архитектуры и градостроительства администрации ДД.ММ.ГГГГ Мелиховой И.Н. выдано разрешение на строительство N индивидуального жилого дома на земельном участке с КН N сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, при проведении мониторинга земельного участка с КН N, расположенного по адресу: "адрес", выявлено нарушение земельного законодательства в части его неосвоения в установленный срок. Администрацией Туапсинского городского поселения в адрес ответчика было направлено предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ N с предложением в досудебном порядке добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка по соглашению сторон либо начать освоение земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, однако каких-либо действий ответчиком по освоению участка предпринято не было.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что представленные сторонами доказательства подтверждают, что никаких существенных условий договора аренды земельного участка ответчиком не нарушено, Мелиховой И.Н. предпринимаются меры к освоению участка, а истцом соответствующие возражения ответчика не опровергнуты, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению ввиду их недоказанности.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции сделанными с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права не установил.

Кассационный суд общей юрисдикции считает, что при этом судами первой и апелляционной инстанций были существенным образом нарушены нормы материального и процессуального права и должным образом не устанавливались значимые для дела обстоятельства.

В силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Применение тех или иных норм права (их выбор) к сложившимся правоотношениям, а также юридическая квалификация данных правоотношений, является прерогативой суда, а не истца, на что прямо указано в части 1 статьи 196 ГПК РФ.

Таким образом, именно на суде лежит обязанность по установлению фактических обстоятельств дела и их юридической оценке, а также в связи с этим, решение вопроса об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению (абзац второй пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Названным требованиям закона и разъяснениям Пленумов Верховного Суда РФ обжалуемые судебные акты не соответствуют.

Разрешая вопрос о безосновательности требований о расторжении договора аренды и мотивируя свои выводы отсутствием допускавшихся ответчиком нарушений обязательств по своевременному освоению спорного земельного участка, суды нижестоящих инстанций указали на недостаточность подобных оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Вместе с тем, согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В соответствии с требованиями ЗК РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся таковыми, должны своевременно приступить к использованию земельных участков, если сроки освоения предусмотрены договором (абз. 5 ст. 42).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом конкретном случае индивидуально, с учетом, в том числе, фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу положений статьи 56 ГПК РФ обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил и требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательства, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 ЗК РФ, учитывая обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли арендатора и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Как следует из материалов дела, после заключения договора аренды с ФИО7 и изменения вида разрешенного использования земельного участка ДД.ММ.ГГГГ права по договору были уступлены Мелиховой И.Н, которой в 2017 году было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать полученный земельный участок в соответствии с его целевым назначением (п. 4.1.7 договора аренды). Несмотря на указание в договоре аренды на возможность его досрочного расторжения в случае неиспользования земельного участка в течение более 1 года (п. 3.2.5, п. 3.2.5 договора аренды), истец при предъявлении иска обосновано учитывал несоответствие данного условия договора положениям подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ и ссылался на отсутствие доказательств использования участка на протяжении более чем трех лет.

Вместе с тем, относимых и допустимых доказательств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, Мелиховой И.Н. в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Ссылки на наличие продлеваемых технических условий на водоснабжение участка, на осуществление его технологического присоединения к электросетям, заключение договора подряда на производство строительных работ по установке бетонного фундамента индивидуального жилого дома (продленного после обращения истца в суд с настоящими требованиями), необходимость получения доступа к спорному участку через земельный участок с КН N о принятии должных мер к освоению участка не свидетельствуют, поскольку из актов его осмотра до предъявления иска и после обращения в суд следует, что меры к освоению участка были приняты только в ходе рассмотрения дела.

Доводы о том, что в связи с особенностью рельефа проход и проезд к земельному участку с КН N возможно осуществить только через земельный участок с КН N, принадлежащей ФИО5 также подлежал проверке, поскольку каких-либо документов, содержащих координаты характерных поворотных точек границ данных участков и отсутствия доступа к участку истца без использования иного участка, в материалах дела не содержится.

Неиспользование публичного земельного участка в целях аренды длительное время (более трех лет) свидетельствует о существенном нарушении условий договора, что предоставляет арендодателю в силу положений заключенного договора и закона (ст. ст. 22, 46 ЗК РФ и 450, 619 ГК РФ) право требовать расторжения договора аренды.

По правилам п. 2 ст. 10 ГК РФ и п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" судам следовало поставить на обсуждение сторон и вопрос о добросовестности действий ответчика, достаточности принятых мер к освоению участка по прошествии более пяти лет и исходить из того, что бремя доказывания надлежащего использования участка в порядке ст. 56 ГПК РФ возложено именно на нее, а не на истца.

Кроме того, как следует из представления прокурора, со ссылкой на которое был заявлен настоящий иск, значимым для дела обстоятельством являлось и проверка обоснованности изменения вида первоначального разрешенного использования земельного участка в обход публичной аукционной процедуры его предоставления.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия кассационного суда приходит к выводу о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, и ненадлежащем установлении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения данного спора.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, а поскольку правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам, суд кассационной инстанции не наделен (ч. 3 ст. 390 ГК РФ), постановленные по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных фактов и в соответствии с требованиями закона исходя из проверки обстоятельств доказанности доводов исковых требований и заявленных возражений с учетом положений ст.ст. 56 и 67 ГПК РФ и п. 2 ст. 10 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 22 февраля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 апреля 2022 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: