Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 31 января 2023 г. по делу N 66а-202/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей Колпаковой А.В., Катанаевой А.С., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-975/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000696-79) по административному исковому заявлению АО "Тандер" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

АО "Тандер", являясь собственником двух объектов недвижимости: нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении указанных объектов по состоянию на 1 января 2021 г.

В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость объектов значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Решением Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2022 г. с учетом определения Краснодарского краевого суда об исправлении описки от 20 декабря 2022 г. административное исковое заявление АО "Тандер" удовлетворено частично.

Установлена в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 880, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 16774693 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1436, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 27336595 рублей.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать.

Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по данному делу, поскольку имеется факт расхождения кадастровой и рыночной стоимости. Судом не приняты во внимание доводы департамента о нарушении норм законодательства в сфере оценочной деятельности, допущенных при проведении экспертизы, которым надлежащая правовая оценка не дана.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд, руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые здания с кадастровыми номерами N, N.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г. определена в размере 21994766, 29 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г. определена в размере 38561776, 8 рублей.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 Постановления Пленума N 28).

Как следует из имеющихся в деле доказательств, оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке N N от 6 июня 2022г, подготовленный независимым оценщиком К, в силу которого рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г. составляет 12763430, 67 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г. составляет 19544989, 57 рублей.

Судом правильно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, проанализировав представленные сведения, суд первой инстанции правомерно назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненного экспертом М. (сотрудником АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз"), рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г. составляет 16774693 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г. составляет 27336595 рублей.

Проанализировав выводы суда первой инстанции, принявшего за основу данное заключение судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия соглашается с тем, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

Как следует из заключения, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы, выбор подходов и методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что пункт 20 ФСО N 1 допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов. Так, отказываясь от применения доходного подхода, эксперт верно указал, что ввиду отсутствия достоверной информации о сдаче в г. Ейске и г. Приморско-Ахтарске объектов в аренду аналогичных объектов, расчёт величины дохода не мог быть рассчитан объективно. Правильно экспертом была проанализирована и некорректность применения в данном случае затратного подхода, так как отсутствует необходимая техническая информация для его применения и данный подход в данном случае недостаточно учитывает инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность капитализации, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта.

Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов был подробно обоснован экспертом как в ходе допроса в суде первой инстанции, так и в письменных пояснениях в адрес судебной коллегии. Он не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Рассчитывая стоимость сравнительным подходом и производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже 10 аналогичных объектов, верно определилнаиболее схожие 3 объекта-аналога, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, подробно мотивированы корректировки.

При этом вопреки доводам апелляционной жалобы, использованные в расчетах отобранные экспертом для сравнения 3 объекта максимально приближены к исследуемому объекту по месторасположению, фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам и сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Доводы автора апелляционной жалобы о несопоставимости аналогов и обязательности применения исключительно объектов с видом использования "магазин" судебная коллегия отклоняет, так как, проведя анализ рынка, эксперт выявил схожие объекты, совпадающих по функциональному назначению - коммерческие объекты свободного (торгово-офисного) назначения, поскольку объект классифицируется как нежилое здание и оценивается без торгового оборудования. При этом эксперт верно учёл, что все объекты-аналоги возможно использовать в качестве объектов свободного (торгово-офисного) назначения.

Что касается наличия в выборке объектов-аналогов, имеющих различия с объектом экспертизы по площади, то данное обстоятельство не может служить основанием для признания недостоверными выводов экспертного заключения, поскольку в последующем, различие в площади было откорректировано поправками.

Замечание апеллятора относительно применения корректировки на тип объекта, также не может служить основанием для отмены судебного акта, поскольку величина корректировки определена по данным Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт. Экспертом правильно учтено, что в данном случае определяется рыночная стоимость объекта без учёта стоимости земельного участка. На различия в стоимости отдельно стоящего здания и встроенного помещения также применена корректировка.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В заключении эксперта приведены фотографии, составлены схемы и чертежи; подробно описаны объекты исследования, приведены их характеристики, анализ местоположения; подробно описан процесс оценки.

Вопреки позиции автора апелляционной жалобы, при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом подробно описана методика оценки, анализ рынка и примененные корректировки, применение которых в заключении мотивировано.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Ссылка автора апелляционной жалобы на более высокие стоимостные результаты при расчёте средневзвешенного значения не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку средневзвешенные удельные цены, рассчитанные при анализе рынка не учитывают индивидуальные характеристики конкретного здания, которые могли повлиять на определение сегмента рынка и величину итогового значения.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи