Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 07 февраля 2023 г. по делу N 66а-252/2023

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ходус Ю.А.

судей Мироновой Н.В, Буруновой С.В.

при секретаре Кулиевой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хачатуряна Игоря Олеговича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан на решение Верховного Суда Республики Татарстан от 21 октября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Ходус Ю.А, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Хачатурян И.О. обратился в Верховный Суд Республики Татарстан с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обосновании доводов административного искового заявления Хачатурян И.О. указал, что является собственником:

- нежилого помещения, площадью 58 квадратных метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО5, "адрес", поставленного на государственный кадастровый учет 2 декабря 2011 года;

- нежилого помещения, площадью 237, 8 квадратного метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО5, "адрес", поставленного на государственный кадастровый учет 5 декабря 2011 года;

- нежилого помещения, площадью 40, 8 квадратного метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО5, "адрес" поставленного на государственный кадастровый учет 10 апреля 2014 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N определена по состоянию на 1 января 2014 года на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2014 года N 2572-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого назначения (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Татарстан", и составляет соответственно 3 439 340 рублей 26 копеек, 13 531 457 рублей 30 копеек.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в соответствии с пунктом 3.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 18 марта 2011 года N 113 Указанная кадастровая стоимость установлена по состоянию на 10 апреля 2014 года, рассчитана с применением удельного показателя, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2014 года N 2572-р, и составляет 2 176 399 рублей 25 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость: - объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 2 189 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года; - объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 8 840 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, - объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 1 464 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 10 апреля 2014 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО10, административные исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость - объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 2 481 389 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года; - объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 8 584 472 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 1 794 274 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 10 апреля 2014 года, согласно заключению судебной экспертизы, а также взыскать с административных ответчиков в пользу административного истца в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 900 рублей.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО11 административный иск не признал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Решением Верховного Суда Республики Татарстан от 21 октября 2022 года административное исковое заявление Хачатуряна ФИО18 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворено частично.

Определена кадастровая стоимость:

- нежилого помещения, площадью 58 квадратных метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО5, "адрес", в размере 2 481 389 рублей по состоянию на 1 января 2014 года;

- нежилого помещения, площадью 237, 8 квадратного метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО5, "адрес", в размере 8 584 472 рубля по состоянию на 1 января 2014 года;

- нежилого помещения, площадью 40, 8 квадратного метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО5, "адрес", в размере 1 794 274 рубля по состоянию на 10 апреля 2014 года.

В удовлетворении административного искового заявления Хачатуряна ФИО19 к Кабинету Министров Республики Татарстан, Аппарату Кабинету Министров Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отказано.

В удовлетворении заявления Хачатуряна ФИО20 о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 900 рублей отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований административного истца отказать.

В обоснование доводов жалобы указано, что судом не было объективно исследовано заключение эксперта на предмет его соответствия требованиям законодательства. Полагает, что заключение эксперта изготовлено с нарушением требований законодательства ввиду нарушения им методологии оценки, некорректного анализа сегмента рынка и аналогов, не обоснованы значения применяемых корректировок и применимость их к рынку земли Республики Татарстан, повлекшие за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости и которое суд принял как допустимое доказательство по делу.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу ч. 1 ст. 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Как установлено пунктом 1.1 статьи 391 НК РФ, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Исходя из положений части 1 статьи 245, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом первой инстанции установлено, что Хачатурян И.О. является собственником:

- нежилого помещения, площадью 58 квадратных метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО5, "адрес", поставленного на государственный кадастровый учет 2 декабря 2011 года;

- нежилого помещения, площадью 237, 8 квадратного метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО5, "адрес", поставленного на государственный кадастровый учет 5 декабря 2011 года;

- нежилого помещения, площадью 40, 8 квадратного метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ФИО5, "адрес", поставленного на государственный кадастровый учет 10 апреля 2014 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N определена по состоянию на 1 января 2014 года на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2014 года N 2572-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого назначения (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Татарстан", и составляет соответственно 3 439 340 рублей 26 копеек, 13 531 457 рублей 30 копеек.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в соответствии с пунктом 3.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 18 марта 2011 года N 113 Указанная кадастровая стоимость установлена по состоянию на 10 апреля 2014 года, рассчитана с применением удельного показателя, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2014 года N 2572-р, и составляет 2 176 399 рублей 25 копеек.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлены отчеты N от 14 февраля 2022 года, N от 1 марта 2022 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью "данные изъяты" по инициативе И.О. Хачатурян, согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2014 года составила 2 189 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2014 года составила 8 840 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 10 апреля 2014 года составила 1 464 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заявлено о недостоверности представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости объектов недвижимости. Для проверки правильности определения в отчетах об оценке рыночной стоимости и установления ее действительной величины судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО21

Как следует из заключения эксперта N от 28 сентября 2022 года "данные изъяты" в отчетах N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью "данные изъяты" по инициативе ФИО2, экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости нежилых помещений. Расчетная часть отчета имеет ряд недостатков, влияющих на обоснованность итоговой стоимости объектов. Таким образом, в представленных отчетах величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 2 189 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 8 840 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 1 464 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена неверно.

Удовлетворяя требования административного истца об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, суд первой инстанции исходил из выводов заключения эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ федерального "данные изъяты"

Рассматривая требования об установлении кадастровой стоимости по существу и удовлетворяя их в части, суд первой инстанции, оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходил из того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы, которое судом первой инстанции признано допустимым доказательством по делу и соответствующим требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку оно содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленный судом вопрос, а также подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы которого объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у него специальности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта изготовлено с нарушением требований законодательства ввиду нарушения им методологии оценки и необоснованности значения применяемых корректировок и применимость их к рынку земли Республики Татарстан, а также некорректного анализа сегмента рынка и некорректно подобранных аналогов, что повлекло за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости спорного объектов недвижимости, в связи с чем является недопустимым доказательством, судебная коллегия отклоняет ввиду следующего.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N73-ФЗ), в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, судебный эксперт ФИО12 является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт ФИО12 имеет высшее образование, квалификацию инженер-строитель, экспертную специальность в должности эксперта 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки" и стаж экспертной работы по специальности с 2007 года, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии по административным делам не вызывает.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N73-ФЗ, эксперты проводят исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки.

Вместе с тем, выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N297 (далее - ФСО N1).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, на странице 23 экспертного заключения имеется обоснование применения корректировки на торг, для расчетов экспертом применены цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен указано, что требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - "скидку на торг".

В части поправки на торг эксперт указывает, что даже на весьма развитом и устоявшемся рынке, данные, о фактически совершенных сделках, являются сугубо конфиденциальной информацией. Фактическая цена сделки, кроме покупателя и продавца может быть известна только риэлтору, непосредственно проводившему сделку. Но очень малое количество риэлтерских фирм в России ведут работу по обобщению и анализу этих данных. После тщательного анализа сопутствующих факторов определяется некий коэффициент ("корректировка на торг"), и, применив его к цене предложения, получается наиболее вероятная цена, за которую объект мог бы быть продан на рынке".

Согласно Методическим рекомендациям, выпущенным Федеральным бюджетным упреждением Российским федеральным центром судебной экспертизы при Минюсте России в методическом плане судебный эксперт может использовать как методические положения, изложенные в ФЗ N135 и Федеральных стандартах оценки, так и любые иные источники, содержащие информацию, необходимую ему для формирования конкретного исследования.

Таким образом, наиболее оптимальным вариантом расчета поправок являются поправки по справочнику Лейфера за 2014 год, поскольку он учитывает экспертное мнение по Республике Татарстан.

Справочник направлен на создание практической базы для анализа рынка, к которому принадлежит исследуемый объект, чтобы обеспечить эксперта информацией, позволяющей ему делать выводы о стоимости одних объектов, используя в качестве исходных данных сведения о друг их подобных объектах, что помогает компенсировать отсутствие или недостаток информации о продаже объектов, аналогичных исследуемому, посредством применения корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения объектов-аналогов к объекту оценки.

В соответствии с требованиями пункта 24 ФСО N1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при определении рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом обоснованно применен сравнительный подход методом сравнения продаж, а также указан мотивированный отказ от использования доходного и затратного подходов, который судебная коллегия находит обоснованным.

Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом произведен анализ рынка объектов недвижимости, приводятся необходимые сведения о рынке земель на дату оценки и анализ внешних факторов, влияющих на стоимость исследуемых объектов, учтено местоположение объектов.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемых объектов. В связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Так, экспертом при проведении исследования использованы четыре аналога объектов недвижимости, расположенных в г. Казань Республики Татарстан, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7, схожи с объектами оценки по своим экономическим характеристикам. Информация была получена по данным Интернет-сайтов по продаже объектов недвижимости по указанному назначению, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности.

Вместе с тем, в силу пункта 25 ФСО N7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении экспертом проведен расчет рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях, в связи с чем доводы жалобы о том, что эксперт не представил и не подтвердил достоверные сведения в отношении объектов аналогов в части обстоятельства - свободных от застройки, без коммуникаций, не приемлемо для аналогов - нежилых помещений.

Экспертом проведен расчет рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях. В связи с этим довод жалобы, о необходимости подтверждения наличия или отсутствия строения на данном земельном участке - относится к иному объекту оценки - к земельному участку и не имеют отношения к заключению N, в рамках которого определялась рыночная стоимость нежилых помещений.

Также экспертом указано, что объекты оценки находятся в собственности. По аналогам - нежилым помещениям в текстах нет информации, но продавать помещения, которые в аренде технически не представляется возможным.

При этом, анализ рынка представлен на стр. 11-13 заключения. На стр. 33 заключения представлены отобранные экспертом аналоги для расчета после обзора рынка.

Согласно Методическим рекомендациям, выпущенным Федеральным бюджетным учреждение Российским федеральным центром судебной экспертизы при Минюсте России (ниже приводится цитата из методики):

"Анализ в целях определения стоимости включает в себя выбор 3-х и более аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта".

Экспертом в заключении отражен результат проведенного им анализа, т.е. отражены объекты аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. Методические рекомендации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Указанное заключение не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, соответствует представленным доказательствам, а также требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", так как содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на его стоимость; корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Вопреки доводам жалобы, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в деле не имеется. При таких обстоятельствах доводы жалобы о недостоверности определенной экспертом стоимости объекта недвижимости не могут являться основаниями для отмены решения суда первой инстанции, поскольку не основаны на доказательствах, опровергающих правильность определения размера рыночной стоимости объекта недвижимости, а также обосновывающих ее иной размер.

Следовательно, ссылки в апелляционной жалобе на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом с нарушениями и занижена, являются несостоятельными.

Выводы суда первой инстанции относительно оценки имеющихся в материалах дела доказательств являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, и оснований не согласиться с ними суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного суда Республики Татарстан от 21 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через Верховный Суд Республики Татарстан.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 февраля 2023 года.

Председательствующий

Судьи: