Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2023 г. по делу N 66а-105/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой Я.Я, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-995/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000697-76) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, возражения представителя административного истца ФИО8, участвовавшей в деле посредством веб-конференции, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Тандер" (далее по тексту - АО "Тандер", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N руб, нежилых помещений с кадастровыми номерами N в размере их рыночной стоимости N соответственно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и установлении периода действия кадастровой стоимости в отношении вышеприведенных объектов недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает их рыночную стоимость, определенную частнопрактикующим оценщиком ФИО5, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 г. удовлетворено уточненное административное исковое заявление АО "Тандер".

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости N руб, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости N руб, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес"), в размере его рыночной стоимости N руб, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе административный ответчик, указывает на наличие значительных нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы, в связи с чем расценивает экспертное заключение как ненадлежащее доказательство, которое не может быть положено в основу решения суда. Кроме того апеллянт полагает, что изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлечет уменьшение пополняемости местного бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО8 просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного истца, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, ознакомившись с письменными пояснениями эксперта ФИО11 судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, АО "Тандер" является собственником объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого помещения с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью N.м, расположенного по адресу: "адрес"

Право собственности административного истца на нежилое здание с кадастровым номером N возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N N).

Право собственности административного истца на нежилое помещение с кадастровым номером N возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N N

Право собственности административного истца на нежилое помещение с кадастровым номером N возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N N

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N в размере N руб. соответственно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края".

Вышеприведенная информация отражена в письме ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" от 26 декабря 2022 г. N 01-12/4565, письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 27 декабря 2022 г. N 22-22818-КЗ/22 N

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5 отчет N К/22-42-23 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером N составляет N руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N составляет N руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N составляет N руб.

В целях установления рыночной стоимости объектов недвижимости ДД.ММ.ГГГГ судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам N".

Согласно заключению эксперта данной организации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером N составляет N руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N составляет N руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N составляет N руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным ДД.ММ.ГГГГ ФИО13

Разрешая административный спор, суд первой инстанции руководствовался Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", исследовал и оценил представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, подтвержденной заключением эксперта ООО "Южная оценочная компания", которое признал надлежащим доказательством.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Объектами оценки являются:

- здание магазина с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенное по адресу: "адрес";

- нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

- нежилое помещение с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенного по адресу: N

Из содержания заключения N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением доходного подхода методом капитализации доходов.

От использования затратного и сравнительного подходов эксперт отказался, обосновав возможность применения доходного подхода в связи с развитостью рынка коммерческой недвижимости и отсутствием на дату оценки сходных объектов-аналогов, предложенных к продаже.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Проанализировав объем доступных аналогов, расположенных в Краснодарском крае в ст. Тамань Темрюкского района, в г. Анапе и в г. Армавире эксперт использовал в расчетах в отношении каждого оцениваемого объекта по 4 объекта-аналога, применил корректировки на торг, площадь, тип объекта и этаж расположения, обоснование которых подробно приведено в заключении. При расчете рыночной стоимости экспертом использована ставка капитализации 11, 30 %. При расчете величины действительного валового дохода применен коэффициент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы с исключением операционных расходов владельца.

Экспертом соблюдена последовательность оценки при расчете следующих величин: потенциального валового дохода от сдачи в аренду объектов, корректировок на уровень недозагрузки с целью определения действительного валового дохода, его корректировка на процент операционных расходов с целью определения чистого операционного дохода, определение коэффициента капитализации, определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки путем деления чистого операционного расхода на ставку капитализации.

В заключении экспертом проанализирован рынок объектов коммерческого назначения, имеется полная информация об объектах экспертизы, позволяющая их идентифицировать. Данная информация проверяема, в экспертном заключении содержатся ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта ФИО14 ФИО4

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости объектов недвижимости, а также содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Судебная коллегия, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе отчет N К/22-42-23 от ДД.ММ.ГГГГ частнопрактикующего оценщика ФИО5, приходит к выводу, что он не может быть принят за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

В силу абзаца 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 отсутствуют основания для определения периода действия, установленной судом кадастровой стоимости, поскольку указание в резолютивной части судебного акта на период действия предусмотрено только в отношении кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал на несоответствие судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО16" ФИО4, требованиям законодательства об оценочной деятельности, с чем не соглашается судебная коллегия.

В частности, подлежат отклонению доводы апеллянта о несопоставимости объектов оценки (торговые здания) и объектов-аналогов (офисные помещения) по функциональному назначению, поскольку указанные объекты недвижимого имущества относятся к одному сегменту рынка - торгово-офисная недвижимость (свободного назначения), что исключает введение корректирующего коэффициента.

Принятие в качестве объектов-аналогов предложения к аренде встроенных помещений офисного и свободного назначения меньшей площади при оценке отдельно стоящих зданий не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку различия в таких ценообразующих признаках как тип и площадь объекта урегулированы соответствующими корректировками с приведением соответствующего обоснования их применения, что соответствует федеральным стандартам оценки.

Относительно позиции административного ответчика о том, эксперт не обосновал применение в завышенном размере скидки на торг (13, 1 %), учетных параметров (недозагрузки при сдаче в аренду (15, 7%), операционных расходов (25, 8 %)) при определении рыночной стоимости объектов экспертизы, судебная коллегия признает приведенный довод несостоятельным, поскольку вышеприведенные проценты экспертом определены исходя из месторасположения оцениваемых объектов (г. Анапа, г. Армавир, ст. Тамань Темрюкского р-на Краснодарского края) и активностью рынка недвижимости, сложившейся в указанных населенных пунктах.

Не влияет на правильность выводов эксперта применение корректировки на вычет стоимости доли земельного участка, расположенного под нежилыми помещениями, находящимися в здании, поскольку эксперт подробно мотивировал введение данного корректирующего коэффициента руководствуясь Справочником оценщика недвижимости за 2020 г. под редакцией Лейфера Л.Л, что судебная коллегия находит убедительным.

Суждение о том, что при определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт необоснованно отказался от применения затратного подхода, опровергается выводами, изложенными в экспертном исследовании и письменных пояснениях эксперта. Расчет по "типовым" сметам, СНИПам, укрупненных показателям с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом приведет к искажению рыночной стоимости ввиду наличия больших погрешностей при вычислениях. Данный подход не отражает реальной рыночной стоимости объектов недвижимости, так как не учитываются такие факторы, как инвестиционная привлекательность объекта, перспективы развития, а также внешняя инфраструктура, влияющая на стоимость.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не проанализирован реальный рынок объектов капитального строительства из сегмента рынка, относящегося к объекту экспертизы, не применены необходимые корректирующие коэффициенты, опровергаются исследовательской частью экспертного заключения, в котором подробно описан анализ рынка недвижимого имущества Краснодарского края за оспариваемый период, процесс оценки объектов недвижимости, правильно определен сегмент рынка - для объектов коммерческой застройки, к которому относится спорные объекты капитального строительства, стоимость объекта оценки определена доходным подходом путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки.

Экспертом ФИО17 ФИО4, в суд апелляционной инстанции представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений апеллянта о недопустимости экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Не может являться основанием для отмены принятого решения доводы жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 2 февраля 2023 г.

Председательствующий

Судьи