Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 марта 2023 г. по делу N 33-9978/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Пильгуна А.С.

судей Кузьмичева А.Н, Раскатовой Н.Н.

при помощнике судьи Тимониной И.В, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Пильгуна А.С. дело по апелляционной жалобе ответчиков Назарова С.Н, Назаровой М.В. на решение Перовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2021 г, которым постановлено:

Исковые требования ООО "Гранд Инвест" к Назаровой.., Назарову... о взыскании денежных средств - удовлетворить.

Взыскать солидарно с Назарова Сергея Николаевича, Назаровой Марине Валериевне в пользу ООО "Гранд Инвест" задолженность в размере 109 181 рубль, проценты в размере 12 896 рублей 18 копеек расходы по оплату государственной пошлины в размере 3 641 рубль 54 копейки,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Гранд Инвест" обратилось в суд с иском к Назаровой М.В, Назарову С.Н. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

Исковые требования мотивированы заключенным между сторонами договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N.., предметом которого являлось получение в собственность ответчиков квартиры в доме 3, секция 8, на 4 этаже, условный номер 171 по адресу: адрес. Согласно итоговым данным обмеров, площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас).

Полагая свои права нарушенными, истец просил суд первой инстанции взыскать с ответчиков стоимость увеличения площади квартиры в размере 1, 01 кв.м, которая составляет 109 181 руб, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 896, 18 руб, возместить расходы по госпошлине.

В судебное заседание представитель истца не явился, ответчики в суде первой инстанции просили отказать в удовлетворении иска.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого как незаконного просят в апелляционной жалобе ответчики.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 июля 2022 года решение Перовского районного суда г. Москвы от 23.11.2021 оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06.12.2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23.11.2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела в заседание судебной коллегии явились ответчики Назарова М.В, Назаров С.Н, доводы апелляционной жалобы поддержали.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения ответчиков, судебная коллегия полагает, что постановленное судом первой инстанции решение подлежит отмене ввиду следующего.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата "О судебном решении").

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям не отвечает.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции и согласуется с материалами дела, 26.02.2016 года между истцом и ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N...

Согласно п. 1.5 договора, по окончанию строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик передает участнику долевого строительства жилое помещение (квартиру), расположенное в доме 3 секция 8 на 4 этаже многоквартирного дома общей проектной площадью 38, 49 кв.м, строительный номер 171.

Согласно п. 2.1 Договора, цена договора составляет 4 160 769 руб, стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства является фиксированной и составляет 108 100 руб.

Согласно п. 2.6 Договора, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров органов технической инвентаризации после окончания строительства многоквартирного дома будет отличаться долее чем на 1 кв.м. в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от проектной площади, указанной в Приложении N 1 к Договору, то цена Договора подлежит изменению. Расчеты производятся за излишнюю либо недостающую площадь жилого помещения по данным обмеров органов технической инвентаризации.

В соответствии с п. 6.1 Договора, участник долевого строительства обязан доплатить за увеличение фактической общей площади денежные средства не позднее 10 рабочих дней с момента подписания настоящего акта.

Согласно итоговым данным обмеров, площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас). После проведения кадастровым инженером ООО "Центр геодезии и кадастра" обмеров, площадь всех помещений составила 39, 5 кв.м.

Таким образом, фактическая общая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1, 01 кв.м. от проектной площади, указанной в п. 1.5 Договора и в Приложении N 1 к Договору.

Согласно акта приема-передачи квартиры от 29.12.2018 года, площадь всех помещений (с применением пониженного коэффициента для неотапливаемых помещений) составляет 39, 5 кв.м, общая площадь составляет 37, 8 кв.м, согласно данного акта указана окончательная стоимость квартиры с данных технической инвентаризации, в связи с у величием площади на 1, 01 кв.м, составляет 4 269 950, сумма доплаты составляет 109 181 руб. Данный акт подписан сторонами договора. Тем самым, ответчики приняли на себя обязательство произвести доплату стоимости объекта в размере 109 181 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции оценил представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 395, ГК РФ, Законом РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. N2300-1 и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку общая площадь квартиры при передаче её участникам долевого строительства больше площади, оплаченной ответчиками по договору участия в долевом строительстве, на 1, 01 кв.м, в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в пределах разницы между оплаченной стоимостью общей площадью квартиры и общей площади, определенной кадастровым инженером, с учетом стоимости 1 кв.м, определенного сторонами в договоре, в сумме 109 181 руб.

Разрешая спор в части требования о взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и удовлетворяя их в заявленном истцом размере 12 896 руб. 18 коп, суд исходил из того, что статья 395 ГК РФ не ставит возможность взыскания процентов в зависимость от фактического пользования чужими денежными средствами, указывая в качестве оснований неправомерное удержание, уклонение от возврата, иную просрочку в уплате денежных средств либо неосновательное получение или сбережение денежных средств за счет другого лица.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Согласно условиям пункта 2.6 договора долевого участия от 26.02.2016 если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров органов технической инвентаризации после окончания строительства многоквартирного дома будет отличаться более чем на 1 кв.м. в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от проектной площади, указанной в Приложении N к Договору, то цена Договора подлежит изменению. Расчеты производятся за всю излишнюю либо недостающую площадь жилого помещения по данным обмеров органов технической инвентаризации.

В силу пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно Методологическим положениям по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений.

В силу пункта 3.37 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Министерством Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N37, площадь лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитывается со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0, 5, для балконов и террас - 0, 3, для веранд и холодных кладовых - 1, 0.

В соответствии с пунктом 3.33 Инструкции подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

Судом первой инстанции установлено, что ответчикам застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части площади объекта долевого строительства.

Определяя размер переданного ответчикам объекта долевого участия и приходя к выводу об увеличении площади объекта на 1, 01 кв.м. от проектной площади - 38, 49 кв.м, указанной в пункте 1.5 договора и в приложении N1 к договору, суд первой инстанции исходил из сведений итогового обмера по состоянию на 17.09.2018, согласно которому площадь квартиры составляет 39, 5 кв. м (холл - 8, 2 кв.м, жилая - 15, 9 кв.м, лоджия - 1, 7 кв.м, кухня -10, 6 кв.м, санузел - 3, 1 кв.м.).

Возражая против наличия отклонений от проектной площади квартиры, ответчики в обоснование своих возражений указывали на различный подход к её исчислению при заключении договора долевого участия и при изготовлении технического паспорта.

Судебной коллегией данный принимается во внимание, поскольку, из договора долевого участия и приложенной к нему схемы расположения квартиры видно, что исчисление площади входящих в неё отдельных помещений и общей площади производилось сторонами с точностью до одной сотой квадратного метра, которая составила 38, 49 кв.м. (общая проектная площадь, в том числе площадь лоджий (с применением понижающего коэффициента для не отапливаемых помещений)).

При проведении обмеров объекта долевого участия кадастровым инженером определение фактической площади квартиры произведено с точностью до одной десятой квадратного метра, которая составила 39, 5 кв.м, что соответствует положениям указанной Инструкции, но противоречит условиям договора долевого участия.

Вместе с тем, в силу статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Поскольку истцом заявлено требование о взыскании доплаты с учетом положений заключенного договора, соответственно, расчеты при определении площади спорного объекта должны осуществляться по правилам достигнутых между сторонами соглашений, то есть с точностью до одной сотой квадратного метра.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В этой связи заслуживает внимания позиция ответчиков, что увеличение площади переданной ответчикам квартиры на 1, 01 кв. м связано не с реальным увеличением площади, а в результате метода округления величины измерения до одной десятой квадратного метра, и, как следствие, разница площади объекта по договору и фактически переданного имущества не превысила показателя, который ведет к изменению цены договора.

При изложенных обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Перовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2021 г. отменить.

Вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО "Гранд Инвест" к Назаровой.., Назарову... о взыскании денежных средств - отказать.

Председательствующий

Судьи