Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июля 2023 г. по делу N 8Г-17898/2023[88-20244/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А, судей Зюзюкина А.Н, Козловской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рыськова А.В. к комитету по управлению имуществом г. Саратова, администрации муниципального образования "Город Саратов"о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка недействительными

по кассационной жалобе Рыськова А.В.

на решение Кировского районного суда г. Саратова от 26 июля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 апреля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Зюзюкина А.Н, выслушав объяснения представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" - Степановой А.Н. (по доверенности), возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Рыськов А.В. обратился в суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом г. Саратова, администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка недействительными.

В обоснование требований истец указал на то, что 25 июня 2021 г. проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N (далее-КН:111), площадью 1 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" сроком на 20 лет. Истец признан победителем аукциона.

Согласно извещению о проведении аукциона данный земельный участок не имеет обременений.

При обращении в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о проведении государственной регистрации права аренды на указанный земельный участок истцу было отказано в совершении регистрационных действий, поскольку на дату организации проведения аукциона на участок были наложены обременения.

Ссылаясь на то, что отсутствие сведений о существующих обременениях в отношении земельного участка с кадастровым номером КН:111 повлекло неправильное определение цены предмета аукциона и невозможность проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка, истец просил признать торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером КН:111 недействительными.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 26 июля 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 апреля 2023 г, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд апелляционной инстанции указал Саратовскому областному суду возместить обществу с ограниченной ответственностью "Бюро С-экспертиз" за счет средств федерального бюджета расходы по проведению судебной экспертизы в размере 89 500 руб.

В кассационной жалобе истец просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на нарушения норм права.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив принятые по делу судебные акты, изложенные в жалобе доводы, судебная коллегия приходит к выводу, что такие нарушения были допущены при рассмотрении дела.

Как установлено судами нижестоящих инстанций и следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" N 2058 от 19 октября 2020 г. Рыськову Г.А. отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером КН:111, площадью 1 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для размещения жилого дома, в связи с тем, что в отношении указанного земельного участка поступило заявление иного гражданина о намерении участвовать в аукционе. Постановлено провести торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды упомянутого земельного участка.

Во исполнение постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" N 2058 от 19 октября 2020 г, распоряжением комитета по управлению имуществом г. Саратова N 544-р определены условия проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером КН:111, в частности, способ передачи в аренду, разрешенное использование земельного участка, установлен начальный размер годовой арендной платы - 83 000 руб, шаг аукциона, размер задатка.

Информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка размещена в газете "Саратовская панорама" N 19 (1303) от 19 мая 2021 г. и на официальном сайте www:torgi.gov.ru. Ограничения прав на данный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в информации о проведении аукциона не указана.

25 июня 2021 г. Рыськовым А.В. подана заявка на участие в торгах на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Согласно протоколу N 14 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 25 июня 2021 г. на лот N 1 (земельный участок с кадастровым номером КН:111) к участию в аукционе допущено 18 заявок, победителем аукциона был признан Рыськов А.В, сделавший предложение по цене лота 2 844 150 руб.

На основании протокола N 14 от 25 июня 2021 г. о результатах аукциона между комитетом по управлению имуществом г. Саратова (арендодатель) и Рыськовым А.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 306-с от 20 июля 2021 г, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером КН:111 с видом разрешенного использования: для размещения жилого дома, сроком на 20 лет, с размером годовой арендной платы 2 844 150 руб.

Договор аренды был представлен на государственную регистрацию права.

Согласно уведомлению отдела государственной регистрации земельных участков Управления Росреестра по Саратовской области N КУВД-001/2021-31919098/4 от 12 ноября 2021 г. Рыськову А.В. отказано в государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером КН:111, поскольку по сведениям ЕГРН в отношении указанного земельного участка зарегистрированы ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно ограничения в использовании объектов недвижимости, установленные Постановлением о порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зонах, от 24 февраля 2009 г. N 160.

При таких обстоятельствах Рыськов А.В. обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером КН:111, возврате суммы задатка. В удовлетворении данного требования было отказано с указанием на то, что земельный участок с кадастровым номером КН:111 не полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, а вопрос о государственной регистрации права может быть решен в судебном порядке.

Определением Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области от 24 февраля 2022 г. по обращению Рыськова А.В. в возбуждении дела об административном правонарушении в отношении комитета по управлению имуществом г. Саратова отказано. В ходе проведения проверки установлено, что при организации и проведении торгов сведения о наличии на земельный участок с кадастровым номером КН:111 обременений отсутствовали, о чем свидетельствуют выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества от 11 марта 2021 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Рыськова А.В, суд первой инстанции сослался на положения статей 166, 167, 178, 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.9, 39.8, 39.12, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что организатором торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером КН:111 соблюден порядок их проведения.

Судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда в целях проверки доводов апелляционной жалобы на решение суда по собственной инициативе была назначена землеустроительная экспертиза, производство которой поручено общества с ограниченной ответственностью "Бюро С-экспертиз".

Согласно заключению экспертов N 765.11 от 22 марта 2023 г, земельный участок с кадастровым номером КН:111 не соответствуют параметрам, указанным в извещении о проведении аукциона от 18 мая 2021 г. (с изменениями на 25 июня 2021 г.) как на момент проведения аукциона, так и на момент производства экспертизы. Несоответствие заключается в ограничениях прав на земельный участок с кадастровым номером КН:111, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 2 сентября 2015 г. на основании решения Нижне-Волжского управления Ростехнадзора о согласовании границ охранных зон от 4 февраля 2013 г.

Охранная зона электросетевого хозяйства с учетным номером 64:48-6.628 частично расположена в пределах кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером КН:111. Площадь пересечения кадастровых границ охранной зоны и земельного участка с кадастровым номером КН:111 составляет 14 кв.м.

Эксперты отметили, что основные параметры предмета аукциона (Лот N 1), указанные в извещении о проведении аукциона, а именно: объект- земельный участок, кадастровый номер, общая площадь, категория земель, вид разрешенного использования, адрес, - соответствуют сведениям Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером КН:111.

По итогам камеральной обработки результатов произведенного экспертного исследования, исходя, в том числе, из установленного расположения охранной зоны воздушной линии ВЛ-10 кВ вдоль фасадной границы земельного участка проложением 25 м.п, шириной 0, 5-0, 63 м.п, эксперты пришли к выводу о том, что использование земельного участка с кадастровым номером КН:111 по целевому назначению, в соответствии с видом его разрешенного использования, возможно.

Принимая во внимание выводы экспертизы, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, поскольку нормы действующего законодательства, в том числе положения статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, не содержат указание на невозможность проведения аукциона в отношении земельных участков, по территории которых проходят охранные зоны электросетевого хозяйства, соответствующие обстоятельства не препятствовали проведению торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером КН:111 и, как следствие, не свидетельствуют о нарушениях порядка их проведения.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с решением суда и определением суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Особенность заключения договора аренды на торгах состоит в том, что его условия формируются путем сложения условий, определенных организатором торгов и зафиксированных в извещении об их проведении (пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) и лучшего условия о цене, сформулированного участником торгов в заявке (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 449 названного кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Из приведенных положений закона и акта его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Рассматривая дело и разрешая спор, суд не рассмотрел обстоятельства, указанные истцом в обоснование иска, в частности, о том, что отсутствие сведений о существующих обременениях в отношении земельного участка с кадастровым номером КН:111 повлекло неправильное определение цены предмета аукциона и невозможность проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что судебными инстанциями по настоящему делу допущены нарушения норм права, которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, допущенные судом первой инстанции нарушения не устранены.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание характер допущенных нарушений, судебная коллегия находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 апреля 2023 г, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 апреля 2023 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда.

Председательствующий

Судьи