Решение Московского городского суда от 03 октября 2023 г. по делу N 3а-1615/2023

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Спутник" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Спутник" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ОКС и земельного участка с кадастровым номером ЗУ.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Агентство финансовых консультаций "Экспертиза", а именно в размере 185 491 813 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС и 28 541 827 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ОКС, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 240 065 529 рублей 61 копейки, и арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, кадастровая стоимость которого установлена в размере 58 212 302 рублей 87 копеек.

Поскольку общество является собственником нежилого помещения, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО "Спутник" по доверенности Глухов Е.А. в судебном заседании поддержал изначально заявленные требования, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Мясников И.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером ОКС, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2021 года в размере 240 065 529 рублей 61 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 45-50) и выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 53).

Также ООО "Спутник" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, что подтверждается договором аренды земельного участка (т. 1, л.д. 11-44). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2021 года составила 58 212 302 рублей 87 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 52).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного нежилого помещения уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Спутник" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 30 июня 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Спутник" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "Агентство финансовых консультаций "Экспертиза", в котором рыночная стоимость объектов по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 185 491 813 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС и 28 541 827 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Действительная рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ОКС по состоянию на 1 января 2021 года по результатам судебной экспертизы составляет 211 903 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ЗУ - 49 265 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Агентство финансовых консультаций "Экспертиза", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения экспертом П.Д.М. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт разъяснил, что провел полный и всесторонний анализ фактических данных о ценах предложений и ставок аренды с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект исследования, и максимально сопоставимых с ним по своим основным ценообразующим факторам, что и послужило причиной выбора объектов-аналогов с минимальным количеством отличий от объектов исследования.

Эксперт пояснил, что корректировки могут приниматься из различных источников, в разных справочниках одни и те же корректировки могут быть представлены с различной степенью обоснованности и достоверности или же полностью отсутствовать. Вследствие чего эксперт исходил из собственного профессионального опыта и своих познаний и принимал к использованию те рыночные показатели, которые наиболее точно отражают влияние того или иного ценообразующего фактора на стоимость объекта недвижимости.

Суд отмечает, что вопреки доводам административного истца эксперт вправе самостоятельно выбирать наиболее актуальный источник для введения корректировок по каждому ценообразующему фактору. Таким образом, в случае выбора определенного источника при введении корректировки на один ценообразующий фактор, данный источник не обязательно должен быть применен при введении корректировки на иной ценообразующий фактор.

Эксперт указал, что основные параметры, от которых зависит недозагрузка офисных объектов - это местоположение объекта и класс объекта. Объект исследования представляет собой офисное помещение, расположенное в офисном здании класса В, в центральном деловом районе Москвы. Для расчета эксперт использовал более точные, основанные на исследованиях рынка известных операторов недвижимости, показатели недозагрузки.

Не могут быть приняты во внимание доводы административного истца о том, что экспертом в качестве объекта-аналога N 4 выбран объект недвижимости, являющийся объектом оценки. Так, объектом оценки является нежилое помещение площадью 1 145, 8 кв. метров, в то время как объектом-аналогом N 4 является здание общей площадью здание 1 586, 1 кв. метров (стр. 129 заключения). То обстоятельство, что объект оценки расположен в здании, являющимся объектом-аналогом само по себе не свидетельствует об их идентичности, поскольку здание и помещение в нем являются различными объектами недвижимости. На указанные объекты влияют разные ценообразующие факторы, при этом удельные показатели рыночной стоимости отдельных помещений в здании как правило выше удельного показателя рыночной стоимости здания. Эксперт также пояснил, что действующее законодательство не содержит запрета на подбор такого объекта-аналога, а по отличающимся факторам к нему были применены соответствующие корректировки.

Эксперт разъяснил, что использование относительной величины, рассчитанное на основе кадастровой стоимости объекта капитального строительства и земельного участка наиболее адекватно отражает рыночные условия, в которых функционирует объект оценки и полученная величина доли земельного участка в стоимости ЕОН является наиболее вероятной. Кроме того наличие коммуникаций на земельном участке является существенным преимуществом, увеличивает стоимость объекта. Корректировки на наличие коммуникаций учитывает нематериальных актив - наличие подключения коммуникаций и не учитывает стоимость трубопроводов, кабелей, стоимость которых учитывается в составе объекта капитального строительства.

То обстоятельство, что экспертом признана ошибочность одного из высказанных замечаний к отчету об оценке, о недостоверности выводов эксперта не свидетельствует, поскольку экспертом были выявлены и иные недостатки отчета, существенно влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Не могут быть приняты во внимание иные доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что ООО "Спутник" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ОКС и земельного участка с кадастровым номером ЗУ должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2021 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 30 июня 2022 года.

Расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА были возложены на административного ответчика, обязанность по оплате экспертизы Департаментом городского имущества г. Москвы исполнена, что подтверждается платежным поручением N *. Представителем Департамента городского имущества г. Москвы заявлено ходатайство о возмещении понесенных по делу судебных расходов.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Соответственно, решая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо оценить, является ли расхождение между утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, установленной судом, настолько существенным, что свидетельствует о наличии ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца, как налогоплательщика.

Определенная экспертом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ОКС отличается от оспариваемой кадастровой на 11, 7%, земельного участка с кадастровым номером ЗУ на 15, 3%, что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы расходов по проведению судебной экспертизы в размере СУММА.

Доводы административного истца о необходимости снижения взыскиваемых с него расходов в связи с некачественным, по мнению заявителя, проведением экспертного исследования являются несостоятельными. Так, экспертное заключение ненадлежащим доказательством по делу не признавалось, а в силу вышеизложенных норм действующего процессуального законодательства на административного истца подлежат отнесению все понесенные по делу судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ОКС равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 211 903 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ЗУ в размере 49 265 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 июня 2022 года.

Взыскать с ООО "Спутник" в пользу Департамента городского имущества города Москвы расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА (получатель:).

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 11 октября 2023 года