Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 01 ноября 2023 г. по делу N 66а-1705/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А, судей Солдатовой С.В, Капориной Е.Е, при ведении протокола секретарем судебного заседания Бедак Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-410/2023 (УИД 23OS0000-01-2023-000187-70) по административному исковому заявлению Кондрашенковой Екатерины Вячеславовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 19 июля 2023 г, которым административное исковое заявление удовлетворено в части.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия

установила:

Кондрашенкова Е.В, являясь собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 312 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

В обоснование заявленного требования указала, что считает кадастровую стоимость указанного нежилого помещения, определенную по состоянию на 15 марта 2021 г. в размере 7 692 606, 48 руб, завышенной. Полагает, что установленный размер кадастровой стоимости нежилого помещения, существенно превышающий его рыночную стоимость - 4 916 549 руб, определенную судебным экспертом ФИО13 согласно экспертному заключению от 28 сентября 2022 г. N ЭЗ-49/2022, нарушает ее права и законные интересы, поскольку завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ей помещения увеличивает размер налоговых платежей.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего административному истцу на праве собственности, определенного судебным экспертом, назначена судебная экспертиза. По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта от 31 мая 2023 г. N 158/06/23, подготовленное экспертом негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" (далее - НЧУ "Южный региональный центр экспертиз") ФИО9, согласно выводам которого рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 15 марта 2021 г. составляет 6 473 118 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 19 июля 2023 г. административные исковые требования удовлетворены в части. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена равной его рыночной стоимости в размере 6 473 118 руб. по состоянию на 15 марта 2021 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 28 февраля 2023 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает решение суда незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Отмечает, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета. Указывает на недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения, полагая его недостоверным доказательством. Просит удовлетворить апелляционную жалобу, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В возражении на апелляционную жалобу административный истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Кондрашенкова Е.В, представители административных ответчиков департамента имущественных отношений Краснодарского края, государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Северский район, администрации Ильского городского поселения Северского района Краснодарского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив возражение административного истца на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).

Согласно статье 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Кондрашенкова Е.В. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 312 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Из ответа филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 14 марта 2023 г. N 22-04787-КЗ/23 о направлении информации (т. 1 л.д. 81) следует, что государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона о государственной кадастровой оценке был осуществлен расчет кадастровой стоимости нежилого помещения, принадлежащего административному истцу, в связи с тем, что постановка помещения на государственный кадастровый учет произошла в год проведения государственной кадастровой оценки (в период с 1 января 2021 г. и до 1 января 2022 г.), в размере 7 692 606, 48 руб. по состоянию на 15 марта 2021 г. и согласно статье 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 декабря 2022 г. N КУВИ-001/2022-222259213 результат расчета оформлен актом от 17 марта 2022 г. N АОКС-23/2022/000256, с внесением указанного размера в Единый государственный реестр недвижимости 7 апреля 2022 г. (т. 1 л.д. 7).

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости суду представлено экспертное заключение от 28 сентября 2022 г. N ЭЗ-49/2022, выполненное судебным экспертом ФИО14, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 15 марта 2021 г. составляет 4 916 549 руб.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего административному истцу на праве собственности, определением Краснодарского краевого суда от 16 марта 2023 г. назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 31 мая 2023 г. N 158/06/23, подготовленное экспертом НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" ФИО10, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 15 марта 2021 г. составляет 6 473 118 руб.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии также отсутствуют.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки; представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого помещения.

Эксперт, проанализировав критерии, определяющие наиболее эффективное использование объекта оценки, пришел к логичному выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным его использованием является использование в качестве коммерческой недвижимости, а именно в качестве офисно-торговой недвижимости.

С целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости эксперт произвел анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен объект экспертизы.

Проводя экспертное исследование по определению рыночной стоимости помещения, эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обоснованно указав, что им было выявлено достаточное количество данных, позволяющих определить рыночную стоимость объекта экспертизы в рамках доходного и сравнительного подходов.

Размеры введенных экспертом корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в издании "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Л.А. Лейфера, а также данным информационного ресурса некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" (https://statrielt.ru), что подтверждается исследовательской частью экспертного заключения.

В полном соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт произвел согласование результатов, полученных с применением использованных подходов оценки, доступно изложив логику экспертного суждения относительно значимости каждого из использованных подходов при определении итоговой величины искомой стоимости и объективности полученных результатов.

Относительно довода административного ответчика о том, что при определении рыночной стоимости исследуемого объекта экспертом была использована недостоверная информация о кадастровой стоимости земельных участков, расположенных под зданиями объектов-аналогов и объекта экспертизы, без учета того факта, что определение кадастровой стоимости производится методами массовой оценки и определяется на конкретный отрезок времени, что приводит к искажению значения рыночной объекта исследования, эксперт ФИО11 в дополнительных письменных пояснениях, представленных в суд первой инстанции, обоснованно отмечает, что для расчета корректировки на площадь земельного участка необходима точка отсчета, по которой можно сравнить объекты, исходя из такого ценообразующего фактора, как площадь земельного участка. В практике оценки одной из таких точек может быть кадастровая стоимость земельного участка, расположенного под объектом оценки. С целью индексации к дате оценки экспертом был применен индексный метод. Кадастровая стоимость формируется, исходя из рынка земельных участков, и по своим методикам схожа с рыночной стоимостью, в связи с чем, применение индексного метода допустимо и не нарушает требований федеральных стандартов оценки. Как отмечает эксперт, разница в несколько процентов в кадастровой стоимости не оказывает существенного влияния на результат корректировки.

Оценивая довод апелляционной жалобы об ошибочном введении экспертом повышающей корректировки на этаж расположения, вместо подлежащей применению понижающей корректировки по указанному ценообразующему фактору, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения. При применении корректировок эксперт проводит анализ рынка и применяет корректировки с учетом рынка. Корректировка на различия в этажности проводилась экспертом в последнюю очередь, когда корректировки по остальным ценообразующим факторам уже были применены, то есть скорректированные стоимости очищены от влияния других факторов. Анализ объектов-аналогов показал, что объекты-аналоги, расположенные на первом этаже, дешевле объектов-аналогов, расположенных на втором этаже, в связи с чем, на основе анализа рынка была применена повышающая корректировка. Коэффициент вариации, который показывает качество корректировок, также это подтверждает.

В обоснование вывода об ошибочности довода стороны административного ответчика о том, что скорректированная стоимость объекта-аналога N 3 ниже скорректированных значений объектов-аналогов N 1, N 4, что свидетельствует о некорректно подобранных объектах-аналогах и неоднородности выборки, экспертом отмечается, что при расчете рыночной стоимости объектов рассчитывается коэффициент вариации по всем объектам-аналогам. Коэффициент вариации показывает допустимый разброс скорректированных стоимостей и не должен превышать 33 %. Полученный коэффициент вариации составляет 26, 55 %, что находится в пределах допустимого значения, что свидетельствует об однородности выборки. Сравнение в разрезе пар объектов-аналогов производится для принятия решения о необходимости проведения расчета средневзвешенной стоимости. Поскольку разброс составляет более 20 %, (данный показатель рекомендуется учитывать при принятии решения о расчете средневзвешенной стоимости) экспертом, кроме среднеарифметической стоимости, рассчитывалась средневзвешенная стоимость, которая учитывает влияние объекта-аналога на формирование окончательной стоимости. Объекты-аналоги подобраны экспертом из одного сегмента рынка и сопоставимы по основным ценообразующим факторам.

Анализируя позицию административного ответчика о том, что экспертом было некорректно произведено определение чистого операционного дохода, суд апелляционной инстанции исходит из следующего. В соответствии с данными информационного ресурса некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" (https://statrielt.ru) операционные расходы представляют собой рыночное значение доли расходов на содержание и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости - доли от суммы арендного дохода (от действительного валового дохода с учетом уровня недозагрузки помещений, то есть учитывающего фактическую (текущую рыночную) загрузку площадей). Таким образом, данный показатель не включает в себя и операционные расходы, и недозагрузку, а показывает, что показатель рассчитывается от действительного валового дохода, то есть дохода с учетом недозагрузки. Действительный валовый доход рассчитывается как потенциальный валовый доход за вычетом недозагрузки. Недозагрузка представляет собой коэффициент фактического использования арендопригодных площадей коммерческих зданий и помещений, показывающий рыночную (фактическую) степень заполняемости арендопригодных площадей. Экспертом в расчетах не применялся коэффициент арендопригодной площади, так как планировка объекта исследования является свободной, что позволяет максимально использовать площадь для аренды, но на операционные расходы собственника это не влияет, поэтому операционные расходы учитывались не от действительного валового дохода, а от потенциального валового дохода.

Доводы административного ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию, изложенную административным ответчиком в возражениях на административное исковое заявление, на которую экспертом ФИО12 представлены дополнительные письменные пояснения, а также которой судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, дана надлежащая правовая оценка.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, материалы дела не содержат. Субъективное толкование исследовательской части экспертного заключения, содержащего подробное изложение мотивов отраженных экспертных суждений, в том числе в части введенных корректировок и подтвержденных экспертом в дополнительных письменных пояснениях, не может указывать на необоснованность выводов эксперта, на их нелогичность либо неясность, равно как и на недостоверность полученного результата.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 19 июля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 ноября 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: