Подраздел 1. Жилая застройка. Общие требования.

Подраздел 1. Жилая застройка. Общие требования.

2.1.1. При проектировании жилой застройки, как правило, выделяются два основных уровня структурной организации селитебной территории:

жилой район - формируется как группа кварталов (микрорайонов), как правило, в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами (река, лес и др.). Площадь территории жилого района не должна превышать 250 га.

микрорайон (квартал) - основной планировочный элемент застройки в границах красных линий или других границ, размер территории которого, как правило, от 5 до 60 га. В микрорайоне (квартале) могут выделяться земельные участки жилой застройки для отдельных домов (домовладений) или групп жилых домов в соответствии с планом межевания территории.

При проектировании жилой застройки должны быть предусмотрены условия беспрепятственного и удобного передвижения маломобильных групп населения по территории жилой застройки с учетом требований градостроительных норм.

В зоне исторической застройки элементами структурной организации селитебной территории являются кварталы, группы кварталов, ансамбли улиц и площадей.

2.1.2. Микрорайон занимает, как правило, территорию нескольких кварталов.

2.1.3. На территории микрорайона запрещается размещение нежилых объектов с участками более 0,5 га, не связанных с обслуживанием населения микрорайона. Допускается размещение объектов малого бизнеса и производственных предприятий малой мощности, дополняющих комплекс учреждений обязательного обслуживания. Доля нежилого фонда в объеме застройки микрорайона не должна превышать 25%.

2.1.4. Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических расчетов с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудования.

2.1.5. При реконструкции районов с преобладанием сложившейся капитальной застройки следует предусматривать упорядочение планировочной структуры и сети улиц, совершенствование системы общественного обслуживания, озеленения и благоустройства территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование памятников истории и культуры.

2.1.6. Расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчетом. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта в соответствии с таблицей 1:

Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта

Таблица 1

Тип жилого дома и квартиры по уровню комфорта	Норма площади жилого дома и квартиры в расчете на одного человека, кв. м	Формула заселения жилого дома и квартиры	Доля в общем объеме жилищного строительства, %
Престижный (бизнес-класс)	40	k = n + 1 k = n + 2	10 __ 15
Массовый (эконом-класс)	30	k = n k = n + 1	25 __ 50
Социальный (муниципальное жилище)	20	k = n - 1 k = n	60 __ 30
Специализированный	-	k = n - 2 k = n - 1	7 __ 5

Для расчета формулы заселения жилого дома или квартиры:

- общее число жилых комнат в квартире или доме и численность проживающих людей ;

- специализированные типы жилища - дома гостиничного типа, специализированные жилые комплексы;

- в числителе - на первую очередь, в знаменателе - на расчетный срок;

- указанные нормативные показатели не являются основанием для установления нормы реального заселения.

2.1.7. К застройке центральной части города предъявляются особые требования по этажности и объемам зданий, по стилю и облику фасадов жилых и общественных зданий и сооружений, по благоустройству и озеленению.

2.1.8. Строительство в непосредственной близости от памятников архитектуры, природы и истории ведется с соблюдением масштабности застройки.

2.1.9. Решение о застройке центральной части города в каждом отдельном случае рассматривается на градостроительном совете с участием представителя государственного органа охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории области.