Глава 1. Характеристика проблемы, на решение которой направлена Программа

Глава 1. Характеристика проблемы, на
решение которой направлена Программа

Реализация конституционного права граждан на жилище - одна из фундаментальных задач любого правового государства. Наличие собственного жилья является одной из базовых ценностей человеческого существования, основных его потребностей, обеспечивающей здоровье нации, формирование семьи и сохранение семейных ценностей, стабилизацию и положительное развитие демографической ситуации. Кроме того, жилье, помимо выполнения базовых функций, является, как объект недвижимости, средством накопления капитала и в то же время инвестиционным механизмом в сфере производства и оборота капитала в обществе.

Вместе с тем, позиционирование роли государства, как гаранта соблюдения этого гражданского права, должно включать в себя и его координирующие действия в развитии строительного комплекса и формировании благоприятных инвестиционных условий для того, чтобы обеспечить заинтересованность в реализации жилищных программ самих строительных организаций. Инвестиционно-строительный комплекс в настоящее время является ведущей отраслью, где решаются жизненно важные задачи структурной перестройки материальной базы всего производственного потенциала страны и развития непроизводственной сферы. Мультипликативный эффект инвестиций в жилищную сферу проявляется в логической взаимосвязи интегрированных со строительством отраслей, приводит к появлению дополнительных рабочих мест (до 6 человек, по данным Национального агентства финансовых исследований), росту заработной платы и, как следствие, потребительского спроса. По имеющимся оценкам, вложение одной денежной единицы в жилищное строительство дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП.

Необходимость решения комплекса проблем в сфере развития жилищного строительства подчеркивается тем, что, несмотря на создание в Российской Федерации основ функционирования рынка жилой недвижимости, приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг семей с уровнем доходов выше среднего. Данные социологических обследований, проведенных в 2009 году, показывают, что жилищная проблема стоит перед 60 процентами российских семей, в той или иной степени неудовлетворенных жилищными условиями. Для 32 процентов семей жилищная проблема стоит достаточно остро и требует решения в ближайшие 3 года. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии.

В Липецкой области доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, по состоянию на 01.01.2010 года, составляет 38 процентов. Таким образом, более 60% населения Липецкой области улучшить свои жилищные условия в настоящее время не в силах.

Помимо низкой покупательской способности населения на рынке жилья существует целый комплекс проблем, который препятствует инвестиционной активности в строительстве, причем речь идет как о невозможности реализации жилищных проектов крупными застройщиками, так и о сдерживании инвестиционной активности самих граждан - в части индивидуального жилищного строительства и объединения в жилищные строительные и накопительные кооперативы.

Основные причины сложившейся ситуации заключаются в следующем:

общее снижение инвестиционной активности в строительстве в период 2008 - 2009 гг., связанное с последствиями мирового финансового кризиса;

слабая проработанность на региональном и местном уровнях документации градостроительного планирования и зонирования, отсутствие четкой определенности в градостроительной политике не позволяет строительному бизнесу грамотно спланировать свою деятельность и оптимально реализовать инвестиционные проекты, что в свою очередь ведет к приостановке инициатив по застройке территорий;

излишне регламентированная и чрезвычайно громоздкая система выдачи исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, получение технических условий на подключение к объектам коммунальной инфраструктуры и на ввод объектов в эксплуатацию, что приводит к созданию искусственных административных барьеров при реализации строительного бизнеса;

отсутствие реально подготовленных для комплексной жилой застройки земельных участков, имеющих инфраструктурное обеспечение;

высокая изношенность (до 60-70%) производственных мощностей большинства действующих предприятий промышленности строительных материалов;

низкая доступность кредитных ресурсов для строительных организаций, возникшая на волне кризиса и продолжающая оказывать негативное влияние на развитие отрасли в целом;

проблема ценообразования в жилищном строительстве, напрямую влияющая на квалификацию рабочей силы в строительстве, себестоимость и качество строительства.

1.1. Состояние жилищного фонда в Липецкой области

Общий объем жилищного фонда в Липецкой области по состоянию на 1 января 2010 года составляет 29,8 млн. квадратных метров, в том числе:

17,88 - в городах и поселках городского типа (60%);

11,92 - в сельской местности (40%).

На муниципальный жилфонд приходится 2,7 млн. кв. метров (9,2% всего фонда области), на частный - 26,9 млн. кв. м (90,2%), из него индивидуальный - 26,6 млн. кв. метра (89,5%). Жилищный фонд области насчитывает 565 тыс. квартир и частных домов.

По сравнению с 2008 годом жилищный фонд в 2009 году увеличился на 535 тыс. квадратных метров, или 1,8 процента.

За 2009 год было введено в эксплуатацию 731,5 тыс. кв. метров общей площади жилья, в то же время выведено из оборота 115,6 тыс. кв. метра.

В ветхом и аварийном состоянии находится 258 тыс. кв. метров общей площади жилых помещений, или 0,9% от всего жилищного фонда области, из него в ветхом состоянии находится 175,44 тыс. кв. метра или 68%, и 82,56 тыс. кв. метра - в аварийном состоянии, или 32%. В 2009 году по ветхости и аварийности выбыло 115,6 тыс. кв. метра, или 44,8% всего ветхого и аварийного жилья.

Удельный вес общей жилой площади, оборудованной коммуникациями, в Липецкой области составил:

- водопроводом - 81,5%;

- канализацией - 80,2%;

- отоплением - 92,4%;

- горячим водоснабжением - 70,9%;

- газом - 89,7%.

Обеспеченность одного жителя общей площадью жилых помещений ежегодно растет и на конец 2009 года составила 25,7 кв. метров, в городской местности - 24,2 кв. метра, в сельской местности - 28,5 кв. метра.

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Липецкой области на 1 января 2010 года, в очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий состояло 21,1 тыс. семей.

Из общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий:

61 процент семьей ожидает квартиры 10 лет и более,

36,7 процента - проживают в общежитиях или в коммунальных квартирах,

2,3 процента - имеют жилье в ветхом и аварийном состоянии.

В 2009 году получила жилые помещения и улучшила жилищные условия 361 семья, что на 17 семей (4%) больше чем в 2008 году. Их удельный вес в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составил 1,7% (в 2008 году - 1,6%).

По состоянию на 1 января 2010 года потребность населения, проживающего на территории Липецкой области, в улучшении жилищных условий оценивается в размере 3,06 млн. кв. м общей площади жилья, исходя из следующего:

1,6 млн. кв. м - улучшение жилищных условий по принципу: количество членов семьи соответствует количеству комнат в жилом помещении (квартире, индивидуальном доме), площадь комнаты принята в размере, равном показателю обеспеченности жильем на 1 человека;

0,258 млн. кв. м - на замену ветхого и аварийного жилищного фонда;

1,2 млн. кв. м - на предоставление жилья гражданам, стоящим на учете, как нуждающимся в улучшении жилищных условий, из расчета предоставления 58,83 кв. м общей площади жилья на семью по факту предоставления в 2009 г.

Из общего числа,потребность в строительстве социального жилья оценивается в объеме 1,5 млн. кв. метров общей площади жилых помещений для предоставления гражданам, стоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающим в ветхом и аварийном жилье.

В соответствии с прогнозом социально-экономического развития Липецкой области до 2014 года численность населения в 2011 - 2014 годах будет снижаться с 1149,4 тыс. человек до 1134,6 тыс. человек, и годовая потребность во вводе жилья, исходя из 1 кв. м на человека, составляет свыше 1,1 млн. кв. м. Таким образом, существующие объемы жилищного строительства только на 66% удовлетворяют существующий спрос населения Липецкой области.

1.2. Анализ ситуации в жилищно-
строительном комплексе Липецкой области

Несмотря на кризисные явления в последние годы в Липецкой области увеличиваются объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья, наращиваются темпы ввода. С 2002 по 2009 год объемы ввода жилья увеличились в 2,4 раза: с 304,0 тыс. кв. м в 2002 году до 731,5 тыс. кв. м в 2009 году. За последние пять лет рост объемов вводимого в Липецкой области жилья составил 44%. Темпы ввода в эксплуатацию жилья составляют 101-122%.

Динамика
ввода в действие жилых домов

тыс. кв. м

	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.
Введено в действие жилых домов, тыс. кв. метров общей площади	508,7	620,4	705,1	721,9	731,5	736,8
в % к предыдущему году	120,8	122,0	113,7	102,4	101,3	100,7
Ввод жилья на душу населения, кв. метров общей площади	0,43	0,53	0,6	0,61	0,63	0,64

Объемы
вводимого в эксплуатацию жилья в
Липецкой области в 2004 - 2010 гг. (тыс. кв. м)

Примечательно, что в последние годы изменилось соотношение объемов ввода в эксплуатацию многоквартирного и индивидуального жилья. Если в 2004 - 2005 годах ввод индивидуального жилья составлял 47-44% от общего объема ввода жилья, то в 2007 году - 54%, 2008 году - 51%, в 2009 году - 67%, в 2010 году - 70%. Это говорит о том, что жители области при выборе способа улучшения жилищных условий отдают предпочтение строительству индивидуального жилья.

Несмотря на то, что в целом по Российской Федерации по итогам 2009 года объемы жилищного строительства снизились на 6%, в Липецкой области темпы жилищного строительства не снижались. В 2009 году введено в эксплуатацию 731,5 тыс. кв. м жилья, что составило 101% к уровню 2008 года, в 2010 году - 736,8 тыс. кв. м, или 101% к уровню 2009 года.

Среди субъектов Российской Федерации - лидеров жилищного строительства сохранить положительную динамику темпов роста ввода жилья в 2009 году удалось только Московской и Липецкой областям.

По области наилучшие результаты в жилищном строительстве достигнуты в следующих муниципальных районах и городских округах: Липецком (1,21 кв. м жилья на душу), Елецком (0,73), Добровском (0,60), Грязинском (0,58), Усманском (0,55), г. Липецке (0,71) и г. Ельце (0,59).

В 2010 году в Липецкой области планируется построить и ввести в эксплуатацию жилья в объеме 735 тыс. кв. м. За 10 месяцев 2010 года в области построено и введено в эксплуатацию 420,108 тыс. кв. м жилья, что составило 105% к аналогичному уровню прошлого года.

Рост объемов ввода жилья в эксплуатацию позволил обеспечить значительное увеличение ввода жилья на душу населения. За 7 лет - с 2002 по 2009 год - этот показатель увеличился более чем в 2,5 раза.

Ввод
в эксплуатацию жилья на душу населения в Липецкой
области в сравнении с показателями по Российской
Федерации и Центральному федеральному округу
в 2002 - 2010 годах

Как видно из диаграммы, с 2005 по 2010 год показатель ввода жилья на душу населения в Липецкой области выше среднего в Центральном федеральном округе и в целом по России и является одним из самых высоких среди субъектов Российской Федерации.

Ввод
жилья на душу населения в регионах - лидерах
по жилищному строительству в 2010 году

В 2010 году по уровню ввода жилья на душу населения Липецкая область заняла 5 место среди субъектов Российской Федерации. Ввод жилья в среднем по области составил 0,64 кв. м на душу населения, что в 1,5 раза превышает среднероссийский показатель.

1.3. Ценовой анализ рынка жилья в Липецкой области

В докризисный период динамичное развитие ипотечного жилищного кредитования привело в условиях недостаточного объема жилищного строительства к резкому повышению цен на рынке жилья. В 2005 году объемы ипотечного кредитования в 7,9 раза превышали уровень 2004 года, в 2006 году в 3,4 раза, в 2007 году в 4,3 раза, в 2008 году в 1,5 раза и выросли в абсолютных цифрах со 133 млн. руб. до 3,3 млрд. руб. Темпы роста стоимости жилья на первичном рынке за указанный период составляли 116,9%, 130,2%, 160,8% и 122,4% соответственно.

По данным Управления Центрального Банка РФ по Липецкой области, объем выданных ипотечных кредитов банками в 2009 году сократился в три раза по сравнению с 2008 годом и составил около 1 млрд. рублей.

По данным Госстатистики на 1 января 2011 года, стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке по области составила 33 595 рублей. Стоит отметить, что за 2010 год цена 1 кв. м жилья возросла на 1367 рублей, или 4,2%. Это свидетельствует о том, что спрос и предложение на жилье сбалансированы на таком уровне, который дает возможность застройщикам продавать жилье по ценам, позволяющим предприятиям не только выживать, но и развиваться, и при этом открывает доступ на рынок значительно большему количеству покупателей для приобретения жилья.

Положительным следствием ужесточения условий банков по выдаче ипотечных кредитов стало заметное снижение стоимости 1 кв. м на вторичном рынке жилья, который составил на конец 2009 года - 31436 руб., практически сравнявшись со стоимостью квадратного метра на первичном рынке жилья, где реализуется более современное и качественное жилье.

Средняя рыночная стоимость
1 кв. м жилья и индекс доступности жилья
в Липецкой области в 2000 - 2010 годы

Вместе с тем в 4 квартале 2010 года средние цены на рынке жилья в Липецкой области по сравнению с аналогичным периодом 2009 года:

- на первичном рынке выросли на 8 процентов с 31 116 рублей до 33 595 рублей;

- на вторичном рынке - выросли на 22,8 процента с 31 436 рублей до 38 599 рублей.

Это явилось следствием повышения покупательского спроса, а с другой стороны - дефицита на рынке жилья в связи со снижением объемов строительства многоквартирного жилья, которое является основным товаром на рынке жилья.

1.4. Строительная индустрия Липецкой области

Деятельность строительного комплекса в последние годы была направлена на всестороннее развитие экономики области.

В 2010 году сумма инвестиций в основной капитал составила 91,6 млрд. руб. (105,8% к 2009 году). Объем работ по виду деятельности "Строительство" составил 21,9 млрд. руб.

Инвестиции в жилища в 2009 году использованы в объеме 12,4 млрд. руб., их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал составила 14,8% против 13,9% в 2008 году.

Инвестиции
в основной капитал на жилищное строительство
(по полному кругу организаций)

	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.
Млн. рублей	4732,5	5890,7	12509,0	12217,2	12402,2
Удельный вес в общем объеме инвестиций, %	15,6	13,2	19,3	13,9	14,8

В настоящее время Липецкая область полностью обеспечена такими строительными материалами собственного производства, как цемент, сборный железобетон, стеновые материалы, в том числе силикатный кирпич, газосиликатные и шлаковые блоки, бетонные изделия (тротуарная плитка, бордюрные камни и др.), известь строительная, песок, щебень, глина. Область располагает мощностями по производству стеновых материалов в объеме свыше 750 млн. штук усл. кирпича в год, сборного железобетона свыше 477 тыс. куб. м., цемента - 1600 тыс. т и имеет богатую минерально-сырьевую базу для производства строительной продукции.

Объемы выпускаемой продукции удовлетворяют потребности строителей и населения. Перечень предприятий промышленности строительных материалов на территории области приведен в приложении N 2.

Уровень
использования производственных мощностей
строительной индустрии Липецкой области
в 2007 - 2009 годах

Информация о запасах полезных ископаемых, необходимых для производства отдельных строительных материалов, изделий и конструкций, приведена в приложении N 7.

Тем не менее в настоящее время слаб социальный заказ на инновационный прорыв в строительстве или производстве строительных материалов. Вместе с тем имеется заинтересованность производителей стройматериалов и застройщиков в реализации проектов по новейшим инновационным технологиям с использованием кредитов банков. Реализация таких проектов позволит существенно увеличить объемы строительства.

Связующим звеном между застройщиками и промышленностью строительных материалов, должны стать проектировщики и архитекторы, применяющие в проектах современные материалы и технологии. Сегодня же инновационный продукт не используется до тех пор, пока не станет массовым и будет узаконен нормативами.

Следует обобщить разработанные, но не применяемые технологии, исследовательский опыт. Для координации деятельности разработчиков и внедрения наиболее востребованных строительной отраслью инновационных технологий и материалов предусматривается создать областную информационно-справочную систему строительных инноваций: "Банк инновационных проектов в строительной отрасли Липецкой области". Наиболее востребованными должны стать технологии и строительные материалы, связанные с энергосбережением, использованием вторичного сырья и техногенных отходов.

Плановое проведение мероприятий будет способствовать обеспечению капитального строительства качественными, экологически чистыми, современными по дизайну строительными материалами и возведению объектов, отвечающих требованиям архитектурной выразительности и разнообразия, экономичной эксплуатации как производственных, так и жилых объектов и комфортности проживания в них.

Вследствие увеличения объемов инвестиций, направляемых на внедрение инновационных строительных технологий и материалов, будет достигнуто снижение монополизации и повышение конкурентоспособности на рынке стройматериалов, отвечающих требованиям энергоэффективности и экологичности; сформирован перечень материалов и технологий с учетом климатических и социально-экономических условий региона.

1.5. Анализ демографической
ситуации в Липецкой области

Среднегодовая численность населения Липецкой области за 2009 год составила 1 160,6 тыс. чел. Удельный вес городского населения составляет 64,2%, сельского населения - 35,8%.

Федеральной службой государственной статистики на основе оценки численности населения по состоянию на 1 января 2008 г. и с учетом Концепции демографической политики Российской Федерации на период до 2025 года (утвержденной Указом Президента РФ от 09.10.2007 г. N 1351) произведен расчет предположительной численности постоянного населения субъектов РФ по полу и возрасту, в том числе и по Липецкой области.

В соответствии с произведенным расчетом прогнозируется, что среднегодовая численность населения в ближайшие годы будет уменьшаться за счет снижения рождаемости и оставит к 2015 году 1134,6 тыс. чел., к 2020 году - 1138,5 тыс. чел.

Для сокращения естественной убыли необходимо увеличить число ежегодно родившихся с 12,7 тыс. чел. (2009 г.) до 20 тыс. чел. (начиная с 2010 г.). Таким образом, на 100 женщин должно рождаться 22 ребенка (2010 г.) вместо 14 (2009 г.) или в 1,6 раза больше. В 2009 году на 100 семей приходилось 60 детей. Для сохранения численности населения необходимо, чтобы к 2030 году на 100 семей приходилось не менее 200 детей.

По данным ВЦИОМ за 2008 год, среди факторов и условий, влияющих на рождаемость, 28% составляет низкий уровень жизни, отсутствие жилья и высокие цены.

За последние 10 лет наибольший рост рождаемости наблюдался в 2002 году и в 2007 году. Значительному росту рождаемости в эти годы наряду с ростом реальных доходов населения предшествовало увеличение объемов ввода жилья в 2000 - 2001 годах и 2005 - 2006 годах. Одновременно тенденция сокращения числа ввода жилья в 2002 - 2003 годах совпадает со снижением темпов роста рождаемости в последующие 2003 - 2006 годы.

Резкий рост стоимости квартир в 2007 году и замедление количества вводимых квартир в 2008 - 2009 годах стали одними из факторов, оказавших влияние на замедление темпов роста рождаемости, и в 2009 году прирост рождаемости составил 0,9% к уровню прошлого года, что является самым низким показателем за последние 10 лет.

В целях предотвращения дальнейшего сокращения численности населения в ближайшие годы необходимо принять меры к увеличению рождаемости. К решению данной проблемы необходим комплексный подход.

В настоящее время разрабатывается проект Концепции демографической политики Липецкой области на период до 2025 года, в которую будут включены мероприятия по государственной поддержке в обеспечении жильем семей, имеющих детей.

1.6. Оказание государственной
поддержки жилищного строительства

Сохранению положительной динамики жилищного строительства способствует поддержка строительной отрасли со стороны федерального, областного и местных бюджетов. Всего на улучшение жилищных условий граждан и поддержку жилищного строительства в 2009 году было направлено 1866 млн. рублей, в том числе из федерального бюджета - 1104,6 млн. руб., из областного и местных бюджетов - 761,4 млн. руб. В 2010 году всего - 2879,8 млн. рублей, в том числе из федерального бюджета - 2159,1 млн. руб., из областного и местных бюджетов - 720,7 млн. руб.

Финансирование
жилищного строительства в Липецкой области в 2010 году
за счет средств федерального и областного бюджетов, млн. руб.

В целях оказания государственной поддержки отдельных категорий граждан в приобретении и строительстве жилья на территории Липецкой области реализуются Закон Липецкой области от 27.12.2007 года N 120-ОЗ "О социальных выплатах жителям Липецкой области на приобретение или строительство жилья" и четыре областные жилищные программы:

- "Ипотечное жилищное кредитование на 2011 - 2015 годы", утвержденная постановлением администрации Липецкой области от 28.12.2010 года N 479;

- "Свой Дом на 2011 - 2015 годы", утвержденная постановлением администрации Липецкой области от 28.12.2010 года N 478;

- "О государственной поддержке в обеспечении жильем молодых семей на 2011 - 2015 годы", утвержденная постановлением администрации Липецкой области от 28.12.2010 года N 480;

- "Социальное развитие села на 2009 - 2012 годы", утвержденная постановлением администрации Липецкой области от 21.10.2008 года N 280.

Социальные выплаты участникам программ предоставляются на:

- приобретение или строительство жилья;

- погашение целевого займа (кредита) на приобретение или строительство жилья при рождении (усыновлении) ребенка;

- компенсацию части процентной ставки по целевым займам (кредитам) на приобретение или строительство жилья.

В рамках реализации областных жилищных программ "Ипотечное жилищное кредитование", "Свой Дом", "О государственной поддержке в обеспечении жильем молодых семей до 2010 года" и "Социальное развитие села на 2009 - 2012 годы" за период 2005 - 2009 годы улучшили жилищные условия 15 820 семей, на эти цели из федерального и областного бюджета выделено 2 057,5 млн. рублей, из них из федерального бюджета - 354,4 млн. руб., областного бюджета - 1 703,1 млн. руб.

Реализация
жилищных программ в Липецкой области в 2005 - 2010 годах

За период 2004 - 2009 годы за счет средств областного бюджета 2000 семей получили компенсацию в связи с рождением ребенка на погашение части ипотечного жилищного кредита или займа из расчета стоимости 18 кв. м жилой площади на семью.

Количество семей,
получивших компенсацию из областного бюджета на погашение
части ипотечного кредита (займа) в связи с рождением ребенка по
областным жилищным программам за 2004 - 2010 годы

По состоянию на 01.01.2011 года на учете граждан, имеющих право на получение социальных выплат по областным жилищным программам состоит, 6 758 семей, в том числе:

- "О государственной поддержке в обеспечении жильем молодых семей до 2010 года" - 2580 семей;

- "Социальное развитие села на 2009 - 2012 годы" - 2276 семьи;

- "Ипотечное жилищное кредитование" - 1617;

- "Свой дом" - 285 семей.

Таким образом, для преодоления сложившейся ситуации и повышения эффективности бюджетных расходов по предоставлению социальных выплат участникам областных жилищных программ необходимо увеличить долю вводимого жилья эконом-класса, прежде всего малоэтажного, построенного с использованием современных строительных материалов и конструктивных систем и отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности.

Необходимость увеличения объемов жилищного строительства связана также со структурной диверсификацией экономики, предусмотренной в Программе социально-экономического развития Липецкой области на 2009 - 2012 годы.

В 2011 - 2015 годах планируется привлечение инвестиций для дальнейшего развития "точек роста" - особых экономических зон промышленно-производственного типа федерального и регионального уровней в Грязинском, Тербунском, Чаплыгинском, Данковском районах, г. Ельце, агропромышленного типа в Лев-Толстовском районе и туристско-рекреационного типа в Задонском и Елецком районах.

В результате реализации данных инвестиционных проектов планируется дополнительно создать 4500 рабочих мест в Грязинском, 540 мест в Данковском, 1100 мест в Лев-Толстовском, 1988 мест в Тербунском, 434 мест в Чаплыгинском районах и 2500 мест в г. Ельце.

Полицентрическая организация территории Липецкой области предполагает следующую структуру:

- главным планировочным центром будет по-прежнему являться г. Липецк - региональный центр;

- ядром системы и полюсом проектируемой зоны урбанизации является Липецко-Грязинская агломерация с городом-спутником Романово и г. Грязи;

- подцентром первого порядка планировочной системы является г. Елец - субрегиональный центр;

- формируется подцентр второго порядка - г. Лебедянь.

Эти города в перспективе возьмут на себя функции центров, формирующихся перспективных межрайонных систем расселения.

Предусмотрено дальнейшее развитие населенных пунктов Тербуны и Добринка в качестве новых подцентров проектируемой системы расселения.

Основная задача планировочных подцентров - "перехватывать" трудовую и маятниковую миграцию в г. Липецк.

Резерв ввода жилья в эксплуатацию сосредоточен в незавершенном строительстве жилых домов. На конец 2010 года 123 жилых дома (без индивидуальных) находятся в незавершенном строительстве, объем которого составляет 234 979 кв. м.

Жилые дома,
находящиеся в незавершенном строительстве (на конец года)

	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.
Число жилых домов (без индивидуальных), единиц	120	111	124	107	97	123
в % к уровню предыдущего года	66	92	112	86	91	127
Общая площадь, тыс. кв. метров	248,1	268,9	407,4	433,9	373,5	235,0
в % к уровню предыдущего года	74	108	152	106	86	63

Следует отметить, что в связи с кризисными явлениями с прошлого года наблюдается значительное сокращение объемов строительства многоквартирного жилья. На конец 2010 года из 97-ми домов строительство 29-ти домов застройщиками приостановлено. При этом в 2009 году, например, в г. Липецке было выдано всего 5 разрешений на строительство новых многоквартирных домов (против 30 разрешений в 2008 году и 68 - в 2007 году), а за 9 месяцев 2010 года - всего 3 разрешения.

Причинами сокращения объемов строительства многоквартирного жилья являются снижение платежеспособного спроса, дефицит собственных финансовых средств у застройщиков для строительства жилья и отсутствие доступности кредитных ресурсов. Высокие процентные ставки по банковским кредитам, жесткие требования к заемщикам и предмету залога не позволяют застройщикам получить необходимые для жилищного строительства кредиты. Так, в 2009 году по сравнению с 2008 годом объем кредитования строительного комплекса сократился почти в 3 раза - с 4,1 млрд. руб. до 1,4 млрд. руб. По итогам первого полугодия 2010 года ситуация с кредитованием строительства стала улучшаться и объем выданных кредитов составил 1 млрд. руб., или 125% к соответствующему периоду 2009 года, но все же не достиг объемов докризисного 2008 года.

Ситуация с многоквартирным жильем осложнена тем, что ряд застройщиков осуществляют строительство жилых домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При этом 7 застройщиков заявили о приостановлении строительства 11 жилых домов, строящихся с привлечением средств участников долевого строительства.

Снижение объемов незавершенного строительства жилья и заделов в строительстве в 2010 году обусловлено, в первую очередь, сложившейся экономической ситуацией в период проявления кризисных явлений в экономике, начиная с середины 2008 года, что повлекло:

Во-первых, падение платежеспособного спроса населения, в связи со снижением доходов, в том числе по причине потери работы в связи с сокращением объема производства, и, как следствие, сокращением персонала, в том числе по причине банкротства предприятий. Другие организации и предприятия области в период экономического кризиса и ухудшения финансово-экономического состояния в целях сохранения квалифицированных кадров были вынуждены перейти на особый режим труда с сокращением рабочего времени и представлением сотрудникам вынужденных отпусков без сохранения заработной платы.

Во-вторых, в силу снижения активности банковского сектора на финансовых рынках, в том числе сокращением кредитования как юридических, так и физических лиц, значительно, в разы, упали объемы ипотечного жилищного кредитования населения при покупке жилья. С началом кризиса большинство кредитных организаций свернули ипотечные программы, те же, что продолжали работать в этой сфере, значительно повысили ставки и ужесточили требования, предъявляемые к заемщикам. В виду этого многие потенциальные покупатели жилья не смогли получить ипотечный кредит на новых условиях даже при снижении стоимости жилья.

В-третьих, кризис ликвидности в экономике негативно отразился на финансово-экономической деятельности строительно-монтажных организаций. У застройщиков возник дефицит собственных оборотных средств на завершение строительство жилья, обусловленный недоступностью кредитных ресурсов коммерческих банков и отсутствием у застройщиков обеспечения на их получение при высоком риске невозврата кредита в договорные сроки. Это привело к постепенному выходу с жилищного рынка коммерческих инвестиционных структур и оттоком капитала в отрасли с более коротким сроком окупаемости вложенных средств (сфера услуг, связь, вычислительная техника, оптовая торговля).

В-четвертых, недостаточное количество земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой и высокие тарифы на технологическое присоединение сдерживают объемы жилищного строительства. В результате возникли сложности по реализации инвестиционных проектов по комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства в г. Липецке микрорайона "Елецкий" и 29 микрорайона, в Липецком районе - города-спутника "Романово", в г. Ельце - застройки Северного района.

Все эти факторы в значительной степени повлияли на экономическую ситуацию в строительной отрасли, а особенно в жилищной сфере, и отразились на снижении темпов строительства жилья.

Однако начиная с середины 2010 года на рынке жилья произошли изменения в сторону улучшения ситуации. Одной из основных причин стало улучшение состояния на финансовом рынке, наметились тенденции выхода из экономического кризиса. Сейчас жители области вновь начинают проявлять интерес к покупке квартир.

Подводя итог, можно выделить следующие проблемы в сфере жилищного строительства региона:

1. Снижение покупательской и инвестиционной активности в строительстве, связанное с последствиями мирового финансового кризиса, в результате чего строительство ряда объектов приостановлено или ведется замедленными темпами.

2. Низкая доступность кредитных ресурсов, как для строительных организаций, так и для граждан, возникшая на волне кризиса и продолжающая негативно влиять на развитие отрасли.

3. Высокая рыночная стоимость жилья, что делает его приобретение малодоступным для основной доли населения области с невысокими доходами (работники бюджетной сферы, молодые и неполные семьи, жители сельской местности).

4. Низкие темпы обеспечения жильем жителей области, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также высокая потребность в предоставлении жилья отдельным категориям граждан, определенным федеральным и региональным законодательством (дети-сироты, вынужденные переселенцы, уволенные с военной службы, выехавшие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий, участники ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, молодые семьи и другие).

5. Административные барьеры при реализации проектов жилищного строительства, в том числе при выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, оформлении исходно-разрешительной документации.

6. Высокая стоимость подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и осуществления технологического присоединения к электрическим сетям вновь построенных или реконструированных объектов капитального строительства.

7. Отсутствие утвержденных документов территориального планирования отдельных муниципальных образований области.

Решение данных проблем необходимо для сохранения темпов жилищного строительства, удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, стабилизации цен на недвижимость, формирования рынка доступного жилья, а также развития сбалансированной системы финансирования жилищной сферы, усиления мер государственной поддержки граждан в решении их жилищных проблем, привлечения в жилищную сферу долгосрочных финансовых ресурсов.

Реализация указанных задач, оказание поддержки строительному комплексу возможно только программно-целевым методом при условии концентрации бюджетных ресурсов и целевого их направления на строительство жилья для категорий граждан, определенных настоящей Программой.