Глава 1. Характеристика проблемы, на решение которой направлена Программа

Глава 1. Характеристика проблемы, на
решение которой направлена Программа

Реализация конституционного права граждан на жилище - одна из фундаментальных задач любого правового государства. Наличие собственного жилья является одной из базовых ценностей человеческого существования, основных его потребностей, обеспечивающей здоровье нации, формирование семьи и сохранение семейных ценностей, стабилизацию и положительное развитие демографической ситуации. Кроме того, жилье, помимо выполнения базовых функций, является, как объект недвижимости, средством накопления капитала и в то же время инвестиционным механизмом в сфере производства и оборота капитала в обществе.

Вместе с тем, позиционирование роли государства, как гаранта соблюдения этого гражданского права, должно включать в себя и его координирующие действия в развитии строительного комплекса и формировании благоприятных инвестиционных условий для того, чтобы обеспечить заинтересованность в реализации жилищных программ самих строительных организаций. Инвестиционно-строительный комплекс в настоящее время является ведущей отраслью, где решаются жизненно важные задачи структурной перестройки материальной базы всего производственного потенциала страны и развития непроизводственной сферы. Мультипликативный эффект инвестиций в жилищную сферу проявляется в логической взаимосвязи интегрированных со строительством отраслей, приводит к появлению дополнительных рабочих мест (до 6 человек, по данным Национального агентства финансовых исследований), росту заработной платы и, как следствие, потребительского спроса. По имеющимся оценкам, вложение одной денежной единицы в жилищное строительство дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП.

Необходимость решения комплекса проблем в сфере развития жилищного строительства подчеркивается тем, что, несмотря на создание в Российской Федерации основ функционирования рынка жилой недвижимости, приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг семей с уровнем доходов выше среднего. Данные социологических обследований, проведенных в 2009 году, показывают, что жилищная проблема стоит перед 60 процентами российских семей, в той или иной степени неудовлетворенных жилищными условиями. Для 32 процентов семей жилищная проблема стоит достаточно остро и требует решения в ближайшие 3 года. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии.

В Липецкой области доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, по состоянию на 01.01.2010 года, составляет 38 процентов. Таким образом, более 60% населения Липецкой области улучшить свои жилищные условия в настоящее время не в силах.

Помимо низкой покупательской способности населения на рынке жилья существует целый комплекс проблем, который препятствует инвестиционной активности в строительстве, причем речь идет как о невозможности реализации жилищных проектов крупными застройщиками, так и о сдерживании инвестиционной активности самих граждан - в части индивидуального жилищного строительства и объединения в жилищные строительные и накопительные кооперативы.

Основные причины сложившейся ситуации заключаются в следующем:

общее снижение инвестиционной активности в строительстве в период 2008 - 2009 гг., связанное с последствиями мирового финансового кризиса;

слабая проработанность на региональном и местном уровнях документации градостроительного планирования и зонирования, отсутствие четкой определенности в градостроительной политике не позволяет строительному бизнесу грамотно спланировать свою деятельность и оптимально реализовать инвестиционные проекты, что в свою очередь ведет к приостановке инициатив по застройке территорий;

излишне регламентированная и чрезвычайно громоздкая система выдачи исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, получение технических условий на подключение к объектам коммунальной инфраструктуры и на ввод объектов в эксплуатацию, что приводит к созданию искусственных административных барьеров при реализации строительного бизнеса;

отсутствие реально подготовленных для комплексной жилой застройки земельных участков, имеющих инфраструктурное обеспечение;

высокая изношенность (до 60-70%) производственных мощностей большинства действующих предприятий промышленности строительных материалов;

низкая доступность кредитных ресурсов для строительных организаций, возникшая на волне кризиса и продолжающая оказывать негативное влияние на развитие отрасли в целом;

проблема ценообразования в жилищном строительстве, напрямую влияющая на квалификацию рабочей силы в строительстве, себестоимость и качество строительства.

1.1. Состояние жилищного фонда в Липецкой области

Общий объем жилищного фонда в Липецкой области по состоянию на 1 января 2010 года составляет 29,8 млн. квадратных метров, в том числе:

17,88 - в городах и поселках городского типа (60%);

11,92 - в сельской местности (40%).

На муниципальный жилфонд приходится 2,7 млн. кв. метров (9,2% всего фонда области), на частный - 26,9 млн. кв. м (90,2%), из него индивидуальный - 26,6 млн. кв. метра (89,5%). Жилищный фонд области насчитывает 565 тыс. квартир и частных домов.

По сравнению с 2008 годом жилищный фонд в 2009 году увеличился на 535 тыс. квадратных метров, или 1,8 процента.

За 2009 год было введено в эксплуатацию 731,5 тыс. кв. метров общей площади жилья, в то же время выведено из оборота 115,6 тыс. кв. метра.

В ветхом и аварийном состоянии находится 258 тыс. кв. метров общей площади жилых помещений, или 0,9% от всего жилищного фонда области, из него в ветхом состоянии находится 175,44 тыс. кв. метра или 68%, и 82,56 тыс. кв. метра - в аварийном состоянии, или 32%. В 2009 году по ветхости и аварийности выбыло 115,6 тыс. кв. метра, или 44,8% всего ветхого и аварийного жилья.

Удельный вес общей жилой площади, оборудованной коммуникациями, в Липецкой области составил:

- водопроводом - 81,5%;

- канализацией - 80,2%;

- отоплением - 92,4%;

- горячим водоснабжением - 70,9%;

- газом - 89,7%.

Обеспеченность одного жителя общей площадью жилых помещений ежегодно растет и на конец 2009 года составила 25,7 кв. метров, в городской местности - 24,2 кв. метра, в сельской местности - 28,5 кв. метра.

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Липецкой области на 1 января 2010 года, в очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий состояло 21,1 тыс. семей.

Из общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий:

61 процент семьей ожидает квартиры 10 лет и более,

36,7 процента - проживают в общежитиях или в коммунальных квартирах,

2,3 процента - имеют жилье в ветхом и аварийном состоянии.

В 2009 году получила жилые помещения и улучшила жилищные условия 361 семья, что на 17 семей (4%) больше чем в 2008 году. Их удельный вес в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составил 1,7% (в 2008 году - 1,6%).

По состоянию на 1 января 2010 года потребность населения, проживающего на территории Липецкой области, в улучшении жилищных условий оценивается в размере 3,06 млн. кв. м общей площади жилья, исходя из следующего:

1,6 млн. кв. м - улучшение жилищных условий по принципу: количество членов семьи соответствует количеству комнат в жилом помещении (квартире, индивидуальном доме), площадь комнаты принята в размере, равном показателю обеспеченности жильем на 1 человека;

0,258 млн. кв. м - на замену ветхого и аварийного жилищного фонда;

1,2 млн. кв. м - на предоставление жилья гражданам, стоящим на учете, как нуждающимся в улучшении жилищных условий, из расчета предоставления 58,83 кв. м общей площади жилья на семью по факту предоставления в 2009 г.

Из общего числа,потребность в строительстве социального жилья оценивается в объеме 1,5 млн. кв. метров общей площади жилых помещений для предоставления гражданам, стоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающим в ветхом и аварийном жилье.

В соответствии с прогнозом социально-экономического развития Липецкой области до 2014 года численность населения в 2011 - 2014 годах будет снижаться с 1149,4 тыс. человек до 1134,6 тыс. человек, и годовая потребность во вводе жилья, исходя из 1 кв. м на человека, составляет свыше 1,1 млн. кв. м. Таким образом, существующие объемы жилищного строительства только на 66% удовлетворяют существующий спрос населения Липецкой области.

1.2. Анализ ситуации в жилищно-
строительном комплексе Липецкой области

Несмотря на кризисные явления в последние годы в Липецкой области увеличиваются объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья, наращиваются темпы ввода. С 2002 по 2009 год объемы ввода жилья увеличились в 2,4 раза: с 304,0 тыс. кв. м в 2002 году до 731,5 тыс. кв. м в 2009 году. За последние пять лет рост объемов вводимого в Липецкой области жилья составил 44%. Темпы ввода в эксплуатацию жилья составляют 101-122%.

Динамика
ввода в действие жилых домов

тыс. кв. м

	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.
Введено в действие жилых домов, тыс. кв. метров общей площади	508,7	620,4	705,1	721,9	731,5	736,8
в % к предыдущему году	120,8	122,0	113,7	102,4	101,3	100,7
Ввод жилья на душу населения, кв. метров общей площади	0,43	0,53	0,6	0,61	0,63	0,64

Объемы
вводимого в эксплуатацию жилья в
Липецкой области в 2004 - 2010 гг. (тыс. кв. м)

Примечательно, что в последние годы изменилось соотношение объемов ввода в эксплуатацию многоквартирного и индивидуального жилья. Если в 2004 - 2005 годах ввод индивидуального жилья составлял 47-44% от общего объема ввода жилья, то в 2007 году - 54%, 2008 году - 51%, в 2009 году - 67%, в 2010 году - 70%. Это говорит о том, что жители области при выборе способа улучшения жилищных условий отдают предпочтение строительству индивидуального жилья.

Несмотря на то, что в целом по Российской Федерации по итогам 2009 года объемы жилищного строительства снизились на 6%, в Липецкой области темпы жилищного строительства не снижались. В 2009 году введено в эксплуатацию 731,5 тыс. кв. м жилья, что составило 101% к уровню 2008 года, в 2010 году - 736,8 тыс. кв. м, или 101% к уровню 2009 года.

Среди субъектов Российской Федерации - лидеров жилищного строительства сохранить положительную динамику темпов роста ввода жилья в 2009 году удалось только Московской и Липецкой областям.

По области наилучшие результаты в жилищном строительстве достигнуты в следующих муниципальных районах и городских округах: Липецком (1,21 кв. м жилья на душу), Елецком (0,73), Добровском (0,60), Грязинском (0,58), Усманском (0,55), г. Липецке (0,71) и г. Ельце (0,59).

В 2010 году в Липецкой области планируется построить и ввести в эксплуатацию жилья в объеме 735 тыс. кв. м. За 10 месяцев 2010 года в области построено и введено в эксплуатацию 420,108 тыс. кв. м жилья, что составило 105% к аналогичному уровню прошлого года.

Рост объемов ввода жилья в эксплуатацию позволил обеспечить значительное увеличение ввода жилья на душу населения. За 7 лет - с 2002 по 2009 год - этот показатель увеличился более чем в 2,5 раза.

Ввод
в эксплуатацию жилья на душу населения в Липецкой
области в сравнении с показателями по Российской
Федерации и Центральному федеральному округу
в 2002 - 2010 годах

Как видно из диаграммы, с 2005 по 2010 год показатель ввода жилья на душу населения в Липецкой области выше среднего в Центральном федеральном округе и в целом по России и является одним из самых высоких среди субъектов Российской Федерации.

Ввод
жилья на душу населения в регионах - лидерах
по жилищному строительству в 2010 году

В 2010 году по уровню ввода жилья на душу населения Липецкая область заняла 5 место среди субъектов Российской Федерации. Ввод жилья в среднем по области составил 0,64 кв. м на душу населения, что в 1,5 раза превышает среднероссийский показатель.

1.3. Ценовой анализ рынка жилья в Липецкой области

В докризисный период динамичное развитие ипотечного жилищного кредитования привело в условиях недостаточного объема жилищного строительства к резкому повышению цен на рынке жилья. В 2005 году объемы ипотечного кредитования в 7,9 раза превышали уровень 2004 года, в 2006 году в 3,4 раза, в 2007 году в 4,3 раза, в 2008 году в 1,5 раза и выросли в абсолютных цифрах со 133 млн. руб. до 3,3 млрд. руб. Темпы роста стоимости жилья на первичном рынке за указанный период составляли 116,9%, 130,2%, 160,8% и 122,4% соответственно.

По данным Управления Центрального Банка РФ по Липецкой области, объем выданных ипотечных кредитов банками в 2009 году сократился в три раза по сравнению с 2008 годом и составил около 1 млрд. рублей.

По данным Госстатистики на 1 января 2011 года, стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке по области составила 33 595 рублей. Стоит отметить, что за 2010 год цена 1 кв. м жилья возросла на 1367 рублей, или 4,2%. Это свидетельствует о том, что спрос и предложение на жилье сбалансированы на таком уровне, который дает возможность застройщикам продавать жилье по ценам, позволяющим предприятиям не только выживать, но и развиваться, и при этом открывает доступ на рынок значительно большему количеству покупателей для приобретения жилья.

Положительным следствием ужесточения условий банков по выдаче ипотечных кредитов стало заметное снижение стоимости 1 кв. м на вторичном рынке жилья, который составил на конец 2009 года - 31436 руб., практически сравнявшись со стоимостью квадратного метра на первичном рынке жилья, где реализуется более современное и качественное жилье.

Средняя рыночная стоимость
1 кв. м жилья и индекс доступности жилья
в Липецкой области в 2000 - 2010 годы

Вместе с тем в 4 квартале 2010 года средние цены на рынке жилья в Липецкой области по сравнению с аналогичным периодом 2009 года:

- на первичном рынке выросли на 8 процентов с 31 116 рублей до 33 595 рублей;

- на вторичном рынке - выросли на 22,8 процента с 31 436 рублей до 38 599 рублей.

Это явилось следствием повышения покупательского спроса, а с другой стороны - дефицита на рынке жилья в связи со снижением объемов строительства многоквартирного жилья, которое является основным товаром на рынке жилья.

1.4. Строительная индустрия Липецкой области

Деятельность строительного комплекса в последние годы была направлена на всестороннее развитие экономики области.

В 2010 году сумма инвестиций в основной капитал составила 91,6 млрд. руб. (105,8% к 2009 году). Объем работ по виду деятельности "Строительство" составил 21,9 млрд. руб.

Инвестиции в жилища в 2009 году использованы в объеме 12,4 млрд. руб., их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал составила 14,8% против 13,9% в 2008 году.

Инвестиции
в основной капитал на жилищное строительство
(по полному кругу организаций)

	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.
Млн. рублей	4732,5	5890,7	12509,0	12217,2	12402,2
Удельный вес в общем объеме инвестиций, %	15,6	13,2	19,3	13,9	14,8

В настоящее время Липецкая область полностью обеспечена такими строительными материалами собственного производства, как цемент, сборный железобетон, стеновые материалы, в том числе силикатный кирпич, газосиликатные и шлаковые блоки, бетонные изделия (тротуарная плитка, бордюрные камни и др.), известь строительная, песок, щебень, глина. Область располагает мощностями по производству стеновых материалов в объеме свыше 750 млн. штук усл. кирпича в год, сборного железобетона свыше 477 тыс. куб. м., цемента - 1600 тыс. т и имеет богатую минерально-сырьевую базу для производства строительной продукции.

Объемы выпускаемой продукции удовлетворяют потребности строителей и населения. Перечень предприятий промышленности строительных материалов на территории области приведен в приложении N 2.

Уровень
использования производственных мощностей
строительной индустрии Липецкой области
в 2007 - 2009 годах

Информация о запасах полезных ископаемых, необходимых для производства отдельных строительных материалов, изделий и конструкций, приведена в приложении N 7.

Тем не менее в настоящее время слаб социальный заказ на инновационный прорыв в строительстве или производстве строительных материалов. Вместе с тем имеется заинтересованность производителей стройматериалов и застройщиков в реализации проектов по новейшим инновационным технологиям с использованием кредитов банков. Реализация таких проектов позволит существенно увеличить объемы строительства.

Связующим звеном между застройщиками и промышленностью строительных материалов, должны стать проектировщики и архитекторы, применяющие в проектах современные материалы и технологии. Сегодня же инновационный продукт не используется до тех пор, пока не станет массовым и будет узаконен нормативами.

Следует обобщить разработанные, но не применяемые технологии, исследовательский опыт. Для координации деятельности разработчиков и внедрения наиболее востребованных строительной отраслью инновационных технологий и материалов предусматривается создать областную информационно-справочную систему строительных инноваций: "Банк инновационных проектов в строительной отрасли Липецкой области". Наиболее востребованными должны стать технологии и строительные материалы, связанные с энергосбережением, использованием вторичного сырья и техногенных отходов.

Плановое проведение мероприятий будет способствовать обеспечению капитального строительства качественными, экологически чистыми, современными по дизайну строительными материалами и возведению объектов, отвечающих требованиям архитектурной выразительности и разнообразия, экономичной эксплуатации как производственных, так и жилых объектов и комфортности проживания в них.

Вследствие увеличения объемов инвестиций, направляемых на внедрение инновационных строительных технологий и материалов, будет достигнуто снижение монополизации и повышение конкурентоспособности на рынке стройматериалов, отвечающих требованиям энергоэффективности и экологичности; сформирован перечень материалов и технологий с учетом климатических и социально-экономических условий региона.

1.5. Анализ демографической
ситуации в Липецкой области

Среднегодовая численность населения Липецкой области за 2009 год составила 1 160,6 тыс. чел. Удельный вес городского населения составляет 64,2%, сельского населения - 35,8%.

Федеральной службой государственной статистики на основе оценки численности населения по состоянию на 1 января 2008 г. и с учетом Концепции демографической политики Российской Федерации на период до 2025 года (утвержденной Указом Президента РФ от 09.10.2007 г. N 1351) произведен расчет предположительной численности постоянного населения субъектов РФ по полу и возрасту, в том числе и по Липецкой области.

В соответствии с произведенным расчетом прогнозируется, что среднегодовая численность населения в ближайшие годы будет уменьшаться за счет снижения рождаемости и оставит к 2015 году 1134,6 тыс. чел., к 2020 году - 1138,5 тыс. чел.

Для сокращения естественной убыли необходимо увеличить число ежегодно родившихся с 12,7 тыс. чел. (2009 г.) до 20 тыс. чел. (начиная с 2010 г.). Таким образом, на 100 женщин должно рождаться 22 ребенка (2010 г.) вместо 14 (2009 г.) или в 1,6 раза больше. В 2009 году на 100 семей приходилось 60 детей. Для сохранения численности населения необходимо, чтобы к 2030 году на 100 семей приходилось не менее 200 детей.

По данным ВЦИОМ за 2008 год, среди факторов и условий, влияющих на рождаемость, 28% составляет низкий уровень жизни, отсутствие жилья и высокие цены.

За последние 10 лет наибольший рост рождаемости наблюдался в 2002 году и в 2007 году. Значительному росту рождаемости в эти годы наряду с ростом реальных доходов населения предшествовало увеличение объемов ввода жилья в 2000 - 2001 годах и 2005 - 2006 годах. Одновременно тенденция сокращения числа ввода жилья в 2002 - 2003 годах совпадает со снижением темпов роста рождаемости в последующие 2003 - 2006 годы.

Резкий рост стоимости квартир в 2007 году и замедление количества вводимых квартир в 2008 - 2009 годах стали одними из факторов, оказавших влияние на замедление темпов роста рождаемости, и в 2009 году прирост рождаемости составил 0,9% к уровню прошлого года, что является самым низким показателем за последние 10 лет.

В целях предотвращения дальнейшего сокращения численности населения в ближайшие годы необходимо принять меры к увеличению рождаемости. К решению данной проблемы необходим комплексный подход.

В настоящее время разрабатывается проект Концепции демографической политики Липецкой области на период до 2025 года, в которую будут включены мероприятия по государственной поддержке в обеспечении жильем семей, имеющих детей.

1.6. Оказание государственной
поддержки жилищного строительства

Сохранению положительной динамики жилищного строительства способствует поддержка строительной отрасли со стороны федерального, областного и местных бюджетов. Всего на улучшение жилищных условий граждан и поддержку жилищного строительства в 2009 году было направлено 1866 млн. рублей, в том числе из федерального бюджета - 1104,6 млн. руб., из областного и местных бюджетов - 761,4 млн. руб. В 2010 году всего - 2879,8 млн. рублей, в том числе из федерального бюджета - 2159,1 млн. руб., из областного и местных бюджетов - 720,7 млн. руб.

Финансирование
жилищного строительства в Липецкой области в 2010 году
за счет средств федерального и областного бюджетов, млн. руб.

В целях оказания государственной поддержки отдельных категорий граждан в приобретении и строительстве жилья на территории Липецкой области реализуются Закон Липецкой области от 27.12.2007 года N 120-ОЗ "О социальных выплатах жителям Липецкой области на приобретение или строительство жилья" и четыре областные жилищные программы:

- "Ипотечное жилищное кредитование на 2011 - 2015 годы", утвержденная постановлением администрации Липецкой области от 28.12.2010 года N 479;

- "Свой Дом на 2011 - 2015 годы", утвержденная постановлением администрации Липецкой области от 28.12.2010 года N 478;

- "О государственной поддержке в обеспечении жильем молодых семей на 2011 - 2015 годы", утвержденная постановлением администрации Липецкой области от 28.12.2010 года N 480;

- "Социальное развитие села на 2009 - 2012 годы", утвержденная постановлением администрации Липецкой области от 21.10.2008 года N 280.

Социальные выплаты участникам программ предоставляются на:

- приобретение или строительство жилья;

- погашение целевого займа (кредита) на приобретение или строительство жилья при рождении (усыновлении) ребенка;

- компенсацию части процентной ставки по целевым займам (кредитам) на приобретение или строительство жилья.

В рамках реализации областных жилищных программ "Ипотечное жилищное кредитование", "Свой Дом", "О государственной поддержке в обеспечении жильем молодых семей до 2010 года" и "Социальное развитие села на 2009 - 2012 годы" за период 2005 - 2009 годы улучшили жилищные условия 15 820 семей, на эти цели из федерального и областного бюджета выделено 2 057,5 млн. рублей, из них из федерального бюджета - 354,4 млн. руб., областного бюджета - 1 703,1 млн. руб.

Реализация
жилищных программ в Липецкой области в 2005 - 2010 годах

За период 2004 - 2009 годы за счет средств областного бюджета 2000 семей получили компенсацию в связи с рождением ребенка на погашение части ипотечного жилищного кредита или займа из расчета стоимости 18 кв. м жилой площади на семью.

Количество семей,
получивших компенсацию из областного бюджета на погашение
части ипотечного кредита (займа) в связи с рождением ребенка по
областным жилищным программам за 2004 - 2010 годы