Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 апреля 2009 г. N А35-3791/08-С13 (Ф10-1352/09) Отменяя частично решение суда первой инстанции и отказывая в иске в части взыскания с ответчика долга по второй переменной составляющей арендной платы, апелляционный суд правомерно исходил из того, что истец не доказал свои расходы по этой составляющей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 16 апреля 2009 г. N А35-3791/08-С13 (Ф10-1352/09)
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца Д.Ю.В. - представитель (дов. от 11.01.2009), от ответчика - Ф.Н.Н. - адвокат (удост. от 18.10.2002 N 304, дов. от 11.04.2008 до 31.12.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "К", г. Курск, на решение Арбитражного суда Курской области от 12.11.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по делу N А35-3791/08-С13, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К"), г. Курск, обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю М.Т.С., г. Курск, о взыскании 439509,2 руб., в том числе 163136,64 руб. задолженности по арендной плате, из которой 143100 руб. - постоянная составляющая арендной платы, 4136,64 руб. - первая переменная составляющая арендной платы, 15900 руб. - вторая переменная составляющая арендной платы, и пени за период с 09.05.2008 по 22.09.2008 по краткосрочному договору аренды нежилых помещений N КДА 21/07-08 от 15.02.2008, а также 201532,5 руб. задолженности за установку единообразных витрин и дверей по предварительному договору аренды нежилых помещений N 21-ТЦ от 03.07.2007 (уточнённые требования).

Решением Арбитражного суда Курской области от 12.11.2008 иск удовлетворён частично: с индивидуального предпринимателя М.Т.С. в пользу ООО "К" взыскано 163136,64 руб. основного долга, 30000 руб. пени и 3552,31 руб. расходов по госпошлине, в остальной части иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 вышеназванное решение суда первой инстанции отменено в части взыскания с истца в пользу ответчика задолженности в виде второй переменной составляющей арендной платы в размере 15900 руб., а также в части взыскания 372,51 руб. государственной пошлины. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "К" просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск удовлетворить в полном объёме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ООО "К" поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам. Представитель предпринимателя М.Т.С. просил оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятое апелляционным судом постановление оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения в связи с нижеизложенным.

Как следует из материалов дела, 03.07.2007 между ООО "К" (арендодатель) и предпринимателем М.Т.С. (арендатор) был заключён предварительный договор N 21-ТЦ аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель, являющийся собственником зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Щ., д. 4 "Б", обязался реконструировать их в целях создания семейного торгового центра с многоярусной автостоянкой и предоставить в аренду арендатору помещения в нежилом здании литер "В".

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель и арендатор обязались в течение 30 календарных дней с даты внесения в ЕГРП изменений, связанных с окончанием реконструкции зданий, строений и сооружений, образующих торговый центр, и получения свидетельства о государственной регистрации права, заключить на согласованных условиях, краткосрочный и долгосрочный договоры аренды нежилых помещений.

Пунктом 5.4 предварительного договора предусмотрено, что арендодатель обеспечивает установку единообразных витрин и дверей для всех арендаторов в соответствии с проектом арендодателя. Расходы по установке витрин и дверей, приобретению материалов, необходимых для их установки, оплачиваются арендатором по отдельным счетам, выставляемым арендодателем, в течение 5 дней с даты выставления счета.

25.12.2007 истец зарегистрировал за собой право собственности на помещения площадью 6484,2 кв. м в здании литера "Б", расположенном по адресу: г. Курск, ул. Щ., д. 4 "Б", что подтверждается свидетельством о государственного регистрации права (т. 1, л.д. 101).

15.02.2008 стороны заключили краткосрочный договор аренды N КДА 21/07-08, согласно которому ООО "К" предоставило предпринимателю М.Т.С. в аренду нежилые помещения, расположенные в здании лит. "Б", второй этаж, площадью 35,2 кв. м (для целей технического учета, а коммерческая площадь - 36 кв. м), для осуществления торговой деятельности на срок 360 дней с даты начала аренды.

По акту приёма-передачи от 15.02.2008 помещение передано арендатору (т. 1, л.д. 103).

В силу пункта 4.5 договора его действие, в том числе и по обязательствам арендатора по уплате всех платежей, распространяется на отношения сторон, возникшие с даты начала коммерческой деятельности арендатора, определённой в соответствии с предварительным договором аренды нежилых помещений N 21-ТЦ от 03.07.2007.

Согласно пункту 3.3 предварительного договора аренды коммерческая деятельность арендатора должна начаться не позднее 01.09.2007.

По условиям краткосрочного договора аренды от 15.02.2008 N КДА 21/07-08 за пользование арендованными помещениями арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая состоит из нескольких составляющих: постоянной составляющей арендной платы, первой и второй переменных составляющих арендной платы.

Постоянная составляющая определяется из расчета 600 долларов США за 1 кв.м коммерческой площади арендованных помещений в год, включая НДС, и уплачивается ежемесячно авансом в течение 5 календарных дней с даты выставления арендодателем счетов, в рублях в период с 21 числа месяца, предшествующего расчётному, до 1 числа расчётного месяца (пункты 6.2.1, 6.2.2 договора).

Размер первой переменной составляющей определяется арендодателем на основании показаний счётчиков потребления электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, канализации, установленных арендатором в арендованных помещениях, и эквивалентен суммарной стоимости потреблённой в арендованных помещениях энергии. Расчёт производится арендодателем по расценкам и тарифам соответствующих коммунальных служб в соответствии с объёмом фактически потреблённых коммунальных услуг. В случае невозможности установки счётчиков в арендованных помещениях арендодатель определяет размер первой переменной составляющей как пропорциональное отношение потреблённой энергии на всей площади торгового центра к потреблённой энергии на коммерческой площади арендованных помещений (пункты 6.3.1, 6.3.2 договора).

Размер второй переменной составляющей определяется арендодателем на пропорциональной основе как эквивалент затрат арендодателя, связанных с эксплуатацией торгового центра и содержанием систем его инженерной инфраструктуры к коммерческой площади арендованных помещений и составит не более 100 долларов США за 1 кв. м коммерческой площади арендованных помещений в год, включая НДС (пункт 6.4.1 договора).

Все платежи по настоящему договору осуществляются в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Если курс на момент оплаты будет ниже чем 26,5 руб. за 1 доллар США, то оплата производится по курсу 26,5 руб. за 1 доллар США (пункт 7.1 договора).

Ссылаясь на то, что ответчик имеет задолженность по арендной плате в размере 439509,2 руб. по краткосрочному договору аренды от 15.02.2008 N КДА 21/07-08 и задолженность за установку витрин и дверей по предварительному договору аренды от 03.07.2007 N 21-ТЦ в размере 201532,5 руб., ООО "К" обратилось с указанным иском в суд.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Арендатор обязан вносить арендную плату своевременно и в сроки, предусмотренные договором (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Удовлетворяя иск в части взыскания задолженности по арендной плате по всем составляющим, суд первой инстанции согласился с доводами истца.

Отказывая в иске в части взыскания с ответчика 201532,5 руб. стоимости витрин и дверей, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что витрины и двери являются собственностью ООО "К", так как установлены в помещении, предназначенном для осуществления торговой деятельности в торговом центре, принадлежащем истцу на праве собственности. В дальнейшем стоимость витрин и дверей не засчитывалась в счёт арендной платы. Арендные отношения между сторонами прекращены.

Отменяя частично решение суда и отказывая в иске в части взыскания с ответчика 15900 руб. долга по второй переменной составляющей арендной платы, апелляционный суд свой вывод мотивировал тем, что истец не доказал свои расходы по этой составляющей.

Суд кассационной инстанции согласен с постановлением апелляционного суда.

Согласно пункту 4.9.4.1 предварительного договора аренды от 07.07.2007 N 21-ТЦ и пункту 6.4.1 краткосрочного договора аренды от 15.02.2008 N 21/07-8 размер этой переменной составляющей определяется пропорционально затратам арендодателя, связанным с эксплуатацией торгового центра и содержанием его инженерной инфраструктуры, к коммерческой площади арендованных помещений и составит не более 100 долларов США за 1 кв. м в год, включая НДС.

Апелляционный суд по праву пришел к выводу о том, что установление в договоре такого порядка определения второй переменной составляющей предполагает обязанность истца представить доказательства своих фактических затрат.

Однако в материалы дела не представлены какие-либо доказательства, подтверждающие понесённые истцом затраты на содержание мест общего пользования в торговом центре.

Довод заявителя жалобы о том, что витрины и двери приобретались в собственность арендаторам, не подтвержден материалами дела. Из п. 5.4 предварительного договора это не усматривается.

Несостоятелен довод заявителя кассационной жалобы и об отсутствии оснований для применения судом ст. 333 ГК РФ при взыскании с ответчика договорной неустойки.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая решение о взыскании договорной неустойки, арбитражный суд пришёл к выводу о несоразмерности требуемой ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства и счёл необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ, уменьшив размер неустойки до 30000 руб.

При этом суд учёл сумму начисленной пени, размер основного долга, длительность арендных отношений между сторонами, высокий процент договорной пени к размеру учетной ставки банковского процента на день вынесения решения, а также компенсационный характер данного вида ответственности.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по делу N А35-3791/08-С13 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.