Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 апреля 2009 г. N А35-7422/08-С3 Поскольку прежний собственник спорных объектов недвижимости, продав эти объекты, в силу закона потерял право на использование земельного участка на праве аренды, суд правомерно удовлетворил иск о расторжении договора аренды. Кроме того, суд частично удовлетворил требования заявителя о взыскании задолженности и пени по спорному договору, поскольку в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие уплату Обществом суммы долга за спорный период (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 14 апреля 2009 г. N А35-7422/08-С3
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 8611/09 настоящее постановление в части удовлетворения требования заявителя о расторжении договора аренды земельного участка отменено

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: ООО "Курский завод "А" - Б.Е.В. - начальника юридического департамента (дов. N 236 от 30.06.2008), от ответчика: представитель не явился, от третьих лиц: представители не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 14.01.2009 по делу N А35-7422/08-С3, установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Курский завод "А", г. Курск, обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - ТУ ФАУ ГИ) по Курской области, г. Курск, о расторжении договора аренды земельного участка в г. Курске N 78994 ю от 21.10.2005 (соглашение N 13 от 10.09.2007), заключенного между истцом и ответчиком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом (далее - КУМИ) города Курска и Земельный комитет города Курска, г. Курск.

Определением Арбитражного суда Курской области от 16.12.2008 производство по настоящему делу объединено с производством по делу N А35-8377/08-С3 по иску ТУ ФАУ ГИ по Курской области к ООО "Курский завод "А" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.10.2005 N 78994ю в сумме 756187 руб. 69 коп., в том числе основного долга в сумме 735590 руб. 89 коп. и пени в сумме 20596 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.01.2009 иск ООО "Курский завод "А" удовлетворен. Суд расторг договор аренды земельного участка в городе Курске N 78994ю от 21.10.2005 (соглашение N 13 от 10.09.2007), заключенный между ТУ ФАУ ФИ по Курской области и ООО "Курский завод "А". Требования ТУ ФАУ ГИ по Курской области удовлетворены частично. С ООО "Курский завод "А" в пользу ТУ ФАУ ГИ по Курской области взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.2008 по 24.07.2008 в сумме 191893 руб. 29 коп. и пени за период с 10.09.2008 по 30.12.2008 в сумме 10746 руб. 06 коп., всего 202639 руб. 35 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований ТУ ФАУ ГИ по Курской области отказано.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Ссылаясь на нарушение судом области норм материального и процессуального права, а так же на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, ТУ ФАУ ГИ по Курской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение суда области в части отказа в удовлетворении иска ТУ ФАУ ГИ по Курской области о взыскании с ООО "Курский завод "А" задолженности по арендной плате за период с 24.07.2008 по 30.09.2008 и пени за период с 10.09.2008 по 05.11.2009. В остальной части обжалуемое решение оставить без изменения.

Представители ТУ ФАУ ГИ по Курской области и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Кассационная коллегия считает возможным в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзывов Общества и Земельного комитета города Курска на нее, выслушав представителя ООО "Курский завод "А", суд кассационной инстанции считает, что обжалуемое решение суда области следует оставить без изменения по нижеизложенным основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что 21.10.2005, во исполнение постановления Администрации города Курска от 04.08.2005 N 2039 "О предоставлении земельных участков ООО "Курский завод "А" в аренду", между Администрацией г. Курска (арендодатель) и ООО "Курский завод "А" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в г. Курске N 78994ю, сроком действия с 04.08.2005 по 04.08.2020.

Согласно п. 1.1. данного договора, арендодатель принял на себя обязательство передать по акту приема-передачи, а арендатор принять в аренду, земельный участок, относящийся к категории земли поселений, общей площадью 11683 кв. м, с кадастровым N 46:29:1 03 134:0009, расположенный по адресу: пер. 1-й Ольховский, 7, для обслуживания дошкольных учреждений.

В соответствии с п. 2.1. договора общая сумма арендной платы установлена сторонами в размере 2172496 руб. 88 коп.

В установленном законом порядке, данный договор прошел государственную регистрацию.

10.09.2007, в связи с регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым N 46:29:1 03 134:0009, общей площадью 11683 кв. м, расположенный по адресу: пер. 1-й Ольховский, 7, подписано трехстороннее Соглашение N 13 о переводе на Российскую Федерацию в лице ТУ ФАУ ФИ по Курской области прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в городе Курске N 78994ю от 21.10.2005. В соответствии с Приложением N 1 к указанному соглашению размер арендной платы составляет 735590 руб. 89 коп. Сроки внесения платы указаны в Приложении N 2 к договору N 78994ю от 21.10.2005. Арендная плата за третий квартал подлежала внесению 10.09.2008.

29.08.2008 дополнительным соглашением N 52 о внесении изменений в договор аренды от 21.10.2005 N 78994ю п.6.2. договора изложен в следующей редакции: "В случае возникновения необходимости досрочного расторжения Договора арендатор направляет уведомление об этом Арендодателю с указанием мотивов. В этом случае арендатор выплачивает арендную плату за земельный участок до момента государственной регистрации Соглашения о расторжении договора аренды".

Данные соглашения прошли государственную регистрацию, в установленном законом порядке.

Письмом N 9900/1259 от 27.04.2007 ООО "Курский завод "А" обратилось к Председателю Правительства Курской области с предложением выкупить здания бывшего детского сада, расположенные на арендованном земельном участке, для их использования по прямому назначению.

01.07.2008 между КУМИ г. Курска и ООО "Курский завод "А" заключен муниципальный контракт N 11, на основании которого КУМИ г. Курска приобрело в муниципальную собственность г. Курска нежилое здание (лит.А, а, а1), общей площадью 1730 кв. м, с пристройкой (лит.а2) незавершенной строительством и с хозяйственными пристройками, расположенные на земельном участке площадью 11683 кв.м по адресу: 305026, г. Курск, пер. 1-й Ольховский, 7. Указанный объект передан по акту приема-передачи от 03.07.2008.

24.07.2008 произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты.

03.07.2008 между КУМИ г. Курска и ООО "Курский завод "А" заключен договор об ответственном хранении нежилого здания (лит.А, а, а1), общей площадью 1730 кв. м, с пристройкой (лит.а2) незавершенной строительством и с хозяйственными пристройками, расположенного на земельном участке площадью 11683 кв. м по адресу: 305026, г. Курск, пер. 1-й Ольховский, 7.

В соответствии с п. 1 договора об ответственном хранении от 03.07.2008 КУМИ г. Курска передает, а ООО "Курский завод "А" безвозмездно принимает на временное ответственное хранение указанные объекты.

22.09.2008, после государственной регистрации юридического лица - муниципального дошкольного образовательного учреждения "Д", договор об ответственном хранении от 03.07.2008 был расторгнут. 22.09.2008 объекты недвижимости переданы по акту приема-передачи от КУМИ г. Курска.

В связи с переходом права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, письмами N 6500-367 от 31.07.2008 и N 4700-39 от 09.09.2008 ООО "Курский завод "А" обратилось к ТУ ФАУ ФИ по Курской области с просьбой о расторжении договора аренды N 78994ю от 21.10.2005 и Соглашения N 13 от 10.09.2007.

Письмом N 01-15/5925 от 08.10.2008 ТУ ФАУ ФИ по Курской области сообщило ООО "Курский завод "А" о том, что проект соглашения о расторжении договора аренды N 78994ю от 21.10.2005 (соглашение N 13 от 10.09.2007) будет подготовлен и направлен для рассмотрения и подписания после погашения ООО "Курский завод "А" образовавшейся задолженности по аренде.

Претензией N 01-15/6593 от 05.11.2008 ТУ ФАУ ФИ по Курской области обратилось к ООО "Курский завод "А" с требованием погасить задолженность по арендной плате в сумме 756187 руб. 69 коп. в срок до 20.11.2008

Данное требование обществом не было исполнено.

Письмом N 01-15/6849 от 14.11.2008 ТУ ФАУ ФИ по Курской области обратилось к ООО "Курский завод "А" с предложением расторгнуть договор аренды от 21.10.2005, направив проект соглашения N 8 от 11.11.2008, в п. 2 которого предусмотрено, что арендатор обязан внести арендную плату за земельный участок до момента государственной регистрации указанного соглашения.

Письмом N 7100 от 21.11.2008 ООО "Курский завод "А" представило для рассмотрения протокол разногласий, не согласившись с условиями п. 2 проекта соглашения N 8 от 11.11.2008.

Письмом N 01-15/7100 от 27.11.2008 ТУ ФАУ ФИ по Курской области направило ООО "Курский завод "А" новую редакцию соглашения о расторжении договора. В установленный срок (05.12.2008) ответ не был получен.

Ссылаясь на то, что ТУ ФАУ ФИ по Курской области в нарушение действующего законодательства не заключает соглашение о расторжении договора аренды, связывая этот вопрос с задолженностью по арендной плате за тот период, когда спорный земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества фактически использовались для муниципальных нужд, ООО "Курский завод "А" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Считая, что арендатор обязан внести арендную плату за земельный участок по указанному выше договору до момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора, а в установленный договором срок арендная плата внесена не была, ТУ ФАУ ФИ по Курской области обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.10.2005 N 78994ю.

Исследовал представленные доказательства, доводы сторон, третьих лиц, суд первой инстанции обоснованно расторг договор аренды земельного участка от 21.10.2005 N 78994ю.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что были и у прежнего собственника.

В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, п. 13 указанного Постановления Пленума ВАС РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела и указанные нормы права суд области пришел к правомерному выводу о том, что прежний собственник объектов недвижимости, продав эти объекты, в силу закона теряет право на использование земельного участка на праве аренды, следовательно, договор аренды земельного участка должен быть расторгнут с момента государственной регистрации перехода права собственности, т.е. с 24.07.2008.

Ссылку заявителя кассационной жалобы на то, что договор должен считаться расторгнутым с момента вступления решения суда области в законную силу, суд округа отклоняет ввиду ошибочного толкования ТУ ФАУ ГИ по Курской области норм материального права.

Частично удовлетворяя требования ТУ ФАУ ГИ по Курской области, путем взыскания с ООО "Курский завод "А" в пользу ТУ ФАУ ГИ по Курской области задолженность по арендной плате за период с 01.07.2008 по 24.07.2008 в сумме 191893 руб. 29 коп. и пени за период с 10.09.2008 по 30.12.2008 в сумме 10746 руб. 06 коп., всего 202639 руб. 35 коп., и отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований ТУ ФАУ ГИ по Курской области, суд области правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие уплату ООО "Курский завод "А" суммы основного долга за период с 01.07.2008 по 24.07.2008 (дата государственной регистрации перехода права собственности на здания детского сада), и последним данное обстоятельство не оспаривается, суд области правомерно взыскал с арендатора 191893 руб. 29 коп.

Суд округа считает несостоятельным довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции при взыскании арендной платы не учел п. 6.2. договора аренды от 21.10.2005 N 78994ю, согласно которого: "В случае возникновения необходимости досрочного расторжения Договора арендатор направляет уведомление об этом Арендодателю с указанием мотивов. В этом случае арендатор выплачивает арендную плату за земельный участок до момента государственной регистрации Соглашения о расторжении договора аренды", поскольку в данном случае право на земельный участок перешло к Муниципальному образованию город Курск с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость.

Взыскивая с Общества пени за период с 10.09.2008 по 30.12.2008 в сумме 10746 руб. 06 коп., суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.2. договора N 78994ю от 21.10.2005 в случае невнесения арендной платы в установленный приложением N 2 к договору срок арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% за каждый день просрочки.

Так как, арендная плата за третий квартал подлежала внесению 10.09.2008, суд области, признав вышеназванную сумму пени соразмерной последствиям нарушения обязательства, правомерно взыскал ее с арендатора.

Поскольку при принятии обжалуемого судебного акта нормы материального и процессуального права не нарушены, оснований для отмены оспариваемого решения у кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 14.01.2009 по делу N А35-7422/08-С3 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.