Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 августа 2009 г. N А08-9158/2008-12 Поскольку истец не представил в материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих волю сторон на отчуждение спорных объектов недвижимости без соответствующего земельного участка при заключении оспариваемого договора купли-продажи, суд сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для признания указанного договора недействительным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 18 августа 2009 г. N А08-9158/2008-12
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 октября 2009 г. N 12434/09 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: Д.Ю.В. - представитель (дов. б/н от 05.04.09), от ответчика: не явился, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "О" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 17.03.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2009 по делу N А08-9158/2008-12, установил:

Закрытое акционерное общество (далее ЗАО) "О" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) "У" о признании договора купли-продажи от 29.12.2006 N 59/06 ВП ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда Белгородской области от 17.03.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2009 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "О" просит названные судебные акты отменить, ссылаясь на то, что выводы суда первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о дате и месте судебного заседания, в суд округа представителя не направил. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между ЗАО "О" (продавец) и ООО "У" (покупатель) 29.12.2006 заключен договор купли-продажи N 59/06 ВП, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание (здание гаражей) общей площадью 594,42 кв. м, здание N 15а, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600.0001:20051,

- сооружение (ограждение) протяженностью 156,5 м, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0002:20096,

- сооружение (автопроезды и площадки) общей площадью 3800,2 кв. м, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0002:20094,

- нежилое здание (здание гаражей) общей площадью 701,34 кв. м, здание N 156, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20057,

- нежилое здание временные производственные мастерские (гараж на 7 боксов) общей площадью 419,13 кв. м, здание N 15н, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20059,

- нежилое здание: здание конторы СУ-2 общей площадью 419,13 кв. м, здание N 21, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20058, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ст. Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5.

29.12.2006 по акту приема-передачи указанное имущество передано покупателю.

16.02.2007 покупатель платежным поручением N 01164 перечислил на расчетный счет продавца 1446427,81 руб. в счет оплаты по договору.

Переход права собственности на данные объекты недвижимости зарегистрирован не был.

В связи с уклонением ЗАО "О" от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, в рамках дела N А08-3007/07-30 арбитражным судом Белгородской области был рассмотрен иск ООО "У" к ЗАО "О" о государственной регистрации перехода права собственности ООО "У" на недвижимое имущество: нежилое здание (здание гаражей) общей площадью 701,34 кв. м, здание N 15б, кадастровый номер 31:06:000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20057 и нежилое здание конторы СУ-2, общей площадью 419,13 кв. м, здание N 21, кадастровый номер 31:06:000000:14:440:001:000901600:0001:20058, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5, а также встречный иск ЗАО "О" к ООО "У" о признании договора купли-продажи N 59/06 ВП от 29.12.2006 незаключенным.

Решением арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-3007/07-30 от 21.01.2008 иск ООО "У" оставлен без удовлетворения. Встречный иск ЗАО "О" удовлетворен, договор купли-продажи N 59/06 ВП от 29.12.2006 признан незаключенным.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 решение суда от 21.01.2008 по делу N А08-3007/07-30 отменено, суд апелляционной инстанции постановил произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "У" на вышеназванное недвижимое имущество. В удовлетворении встречного иска ЗАО "О" к ООО "У" отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21.08.2008 по делу А08-3007/07-30 постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 оставлено без изменения, кассационная жалоба ЗАО "О" без удовлетворения.

Кассационная инстанция также отклонила ссылку ЗАО "О" на то, что сделка является ничтожной в связи с тем, что недвижимое имущество было отчуждено без соответствующего земельного участка (л.д. 53).

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2008 N 13612/08 в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А08-3007/07-30 арбитражного суда Белгородской области для пересмотра в порядке надзора обжалуемых судебных актов отказано.

Ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи N 59/06 ВП от 29.12.2006 требования ст. 35 Земельного кодекса РФ не были соблюдены, поскольку на момент заключения данного договора определить судьбу земельного участка под объектами недвижимости согласно указанной норме не представлялось возможным, так как, несмотря на заключение 25.07.2006 договора купли-продажи земельного участка, по состоянию на 29.12.2006 ЗАО "О" не обладало зарегистрированным правом собственности на данный земельный участок, в связи с чем не могло выполнить требования п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ и передать ответчику вместе с объектами недвижимости земельный участок под ними, а ответчик, приобретая объекты недвижимости, не мог реализовать свое право, установленное п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и приобрести право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций в полном объеме исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя при этом из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 273 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Из п. 1 ст. 552 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 ст. 552 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что в случае, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в Земельном кодексе случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью, и необходима для ее использования.

Системное толкование вышеприведенных норм права позволяют сделать вывод о том, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Однако, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268 и п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.

При этом, согласно п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ, исходя из утвержденных с установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Как правильно отмечено судебными инстанциями в настоящем случае положения п. 11 Пленума ВАС РФ N 11, разъясняющие п. 4 ст. 35 ГК РФ, не распространяются на спорные отношения, так как истец на момент заключения договора купли-продажи и его исполнения не являлся собственником земельного участка.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце имеется в виду п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Поскольку истец, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представил в материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих волю сторон на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка при заключении оспариваемого договора купли-продажи (при этом право собственности на земельный участок у истца отсутствовало), судебные инстанции сделали правомерный вывод об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи N 59/06 ВП от 29.12.2006 недействительным (ничтожным), как противоречащего п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Применительно к фактическим обстоятельствам дела часть доводов заявителя кассационной жалобы сводится, прежде всего, к переоценке имеющихся в деле доказательств, получивших уже оценку со стороны нижестоящих инстанций. Однако, такого рода переоценка доказательств в силу требований ч. 2 ст. 287 АПК РФ находится за пределами компетенции кассационного суда, если это не обусловлено конкретными нарушениями норм процессуального права. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 17.03.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2009 по делу N А08-9158/2008-12 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.