Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 июля 2009 г. N Ф10-3114/09 по делу N А35-5466/08-С16 Суд правомерно признал недействительными заключенные между Администрацией и Обществом договоры купли-продажи земельных участков, поскольку оспариваемые сделки совершены с нарушением норм действующего законодательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 31 июля 2009 г. N Ф10-3114/09 по делу N А35-5466/08-С16
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 января 2010 г. N ВАС-15072/09 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от Прокуратуры Курской области: Б.Н.С. - прокурор отдела (дов. N 08/2009 от 10.02.2009), от ОАО "А": представители не явились, извещены надлежаще, от иных ответчиков: от третьих лиц: В.К.Л. - представитель (дов. N 1 от 17.12.2007) - представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета финансов по Курской области, г. Курск, и ОАО "А", п. Александровский, Касторенский р-н, Курская область, на решение Арбитражного суда Курской области от 21.01.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2009 по делу N А35-5466/08-С16, установил:

Заместитель прокурора Курской области, г. Курск, обратился в Арбитражный суд Курской области с иском (с учетом последующих уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ, а так же привлечений ответчиков и третьих лиц и процессуальных замен) к открытому акционерному обществу (далее - ОАО) "А", Курская обл., Касторенский р-н, п. Александровский, Администрации Касторенского района Курской области, администрации Алексеевского сельсовета, Комитету финансов по Курской области, о признании недействительными (ничтожными) заключенных между администрацией Касторенского района Курской области и ОАО "А" договоров NN 1-29 от 20.03.2007 купли-продажи земельных участков, с указанием площади данных участков, их месторасположения и кадастровых номеров. Так же заявитель иска просил суд применить последствия недействительности ничтожных сделок, обязав Комитет финансов Курской области за счет средств казны Курской области возвратить ОАО "А" денежные средства в сумме 2100864 руб.; Администрацию Касторенского района Курской области за счет средств казны муниципального района "Касторенский район" Курской области возвратить ОАО "А" денежные средства в сумме 4201728 руб.; Администрацию Алексеевского сельсовета Касторенского района Курской области возвратить ОАО "А" за счет средств казны МО "А" Касторенского района Курской области денежные средства в сумме 700288 руб.; ОАО "А" передать из собственности акционерного общества Администрации Касторенского района Курской области в государственную собственность спорные земельные участки, восстановив право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "А" на земельные участки, расположенные по адресам: Курская обл., Касторенский р-н, Алексеевский сельсовет, пос. Александровский; Курская обл., Касторенский р-н, Алексеевский сельсовет; Курская обл., Касторенский р-н, Алексеевский сельсовет, с.Раздолье. При этом заместитель прокурора Курской области указал площадь и кадастровые номера данных земельных участков.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области и Комитет по управлению имуществом Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 21.01.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2009, иск заместителя прокурора Курской области удовлетворен в полном объеме.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, Комитет финансов по Курской области и ОАО "А" обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просили отменить названные судебные акты, в удовлетворении иска отказать, либо дело направить в суд области на новое рассмотрение.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства ответчики, за исключением ОАО "А", и третьи лица своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей Прокуратуры и ОАО "А", суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 06.09.2006 Главой Администрации Касторенского района Курской области принято Постановление N 174 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО "А", согласно которому названному обществу в собственность за плату предоставлен земельный участок общей площадью 8534 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенный по адресу: Курская область, Касторенский район, Алексеевский сельсовет, для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

В соответствии с п. 2 указанного постановления выкупная цена земли установлена в размере районной ставки земельного налога за земли сельскохозяйственного назначения в сумме 63,36 руб. за 1 га, кратной 10 ставкам земельного налога.

Согласно п. 3 в месячный срок с даты подписания постановления в адрес ОАО "А" подлежал направлению проект договора купли-продажи.

В указанный срок договоры купли-продажи сторонами заключены не были.

19.01.2007 Глава Администрации Касторенского района Курской области издал Постановление N 7 "О внесении изменений и дополнений в постановление Главы Администрации Касторенского района Курской области от 06.09.2006 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО "А", согласно которому внесены изменения и дополнения в части площади участков (их общая площадь составила 8466 га) и выкупной цены. С учетом результатов рыночной стоимости земельных участков, произведенной ООО "К" от 26.12.2006 цена земли установлена в размере 7002880 руб.

Кроме того, в постановлении указано о признании утратившим силу свидетельства на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей от 30.06.1997 N 6323.

20.03.2007 между ОАО "А" (покупатель) и Администрацией Касторенского района Курской области (продавец) заключены договоры NN 1-29 купли-продажи земельных участков, в которых указаны их площадь, месторасположение и кадастровые номера. В соответствии с условиями данных договоров продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельные участки.

Договоры купли-продажи сторонами исполнены. Право собственности ОАО "А" на земельные участки зарегистрировано УФРС по Курской области 27.04.2007, что подтверждено соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 58-86, т. 4).

Согласно информации Управления Федерального казначейства по Курской области от 21.10.2008 N 02-26/4375 денежные средства от продажи земельных участков поступили в 2007 году в доходы бюджета Курской области в сумме 2100864 руб., в доходы бюджета Касторенского района Курской области в сумме 4201728 руб., в доходы бюджета Алексеевского сельсовета Касторенского района Курской области в сумме 700288 руб.

Ссылаясь на то, что данные договоры не соответствуют ст.ст. 422, 424, 485 ГК РФ, ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 11.1 Закона Курской области от 05.03.2004 N 8-ЗКО (в редакции 14.08.2006) "Об обороте сельскохозяйственных земель в Курской области", ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закону Курской области от 21.10.2002 N 42-ЗКО "О цене земли в поселениях области, а также за пределами черты поселений при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений", заместитель прокурора Курской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия РФ, доля участия субъектов РФ - доля участия муниципальных образовании.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 555 ГК РФ цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка.

Из материалов дела следует, что отчужденные по договорам купли-продажи NN 1-11,20-24, 28 и 29 от 20.03.2007 земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения,

В соответствии с п. 7 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приобретение сельскохозяйственными организациями права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации". Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Согласно ч. 3 ст. 11.1 Закона Курской области от 05.03.2004 N 8-ЗКО "Об обороте сельскохозяйственных земель в Курской области" (в редакции Закона Курской области от 14.08.2006 N 56-ЗКО), приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, составляющей 20 процентов кадастровой стоимости приобретаемых сельскохозяйственных угодий.

Закон Курской области от 14.08.2006 N 56-ЗКО "О внесении изменений и дополнений в Закон Курской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" вступил в действие с 09.09.2006.

Таким образом, поскольку на момент заключения договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения NN 1-11,20-24, 28 и 29 от 20.03.2007, размер цены выкупа земельных участков, был установлен на территории Курской области, суды пришли к обоснованному выводу о том, что условия данных договоров, определяющих цену продаваемых земельных участков в соответствии с результатами рыночной стоимости земли, произведенной ООО "К", не соответствуют ст.ст. 422, 424, 485 Гражданского кодекса РФ, ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 11.1 Закона Курской области от 05.03.2004 N 8-ЗКО (в редакции 14.08.2006) "Об обороте сельскохозяйственных земель в Курской области". При этом судами учтены сведения о кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков по состоянию на 19.01.2007 и на 20.03.2007 (Информация Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области от 28.03.2008 N 05-352), из которых следует, что рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленная в названных договорах, значительно ниже стоимости, определяемой в соответствии со ст. 11.1 Закона Курской области от 05.03.2004 N 8-ЗКО "Об обороте сельскохозяйственных земель в Курской области". Данное обстоятельство указывает на то, что в результате заключенных сделок нарушен экономический интерес Курской области, муниципального района и муниципального образования.

На основании вышеизложенного, суды пришли к правомерному выводу о том, что договоры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения NN 1-11, 20-24, 28 и 29 от 20.03.2007, являются недействительными (ничтожными) сделками, поскольку не соответствуют закону.

Признавая недействительными договоры купли-продажи земельных участков NN 12-19, N 25, N 26, N 27 от 20.03.2007, суды первой и апелляционной инстанций так же правомерно исходили из следующего.

Из материалов дела следует, что отчужденные по данным договорам земельные участки относятся к землям поселений.

В силу ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 05.02.2007 N 13-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2008 в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 36 ЗК РФ, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации, исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В соответствии с Законом Курской области от 21.10.2002 N 42-ЗКО "О цене земли в поселениях области, а также за пределами черты поселений при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" выкупная цена земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности собственникам зданий, строений, сооружений определяется из расчета трехкратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Для расчета применяется ставка земельного налога, действующая на дату принятия решения о продаже земельного участка соответствующим органом власти.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Поскольку оспариваемые сделки совершены 20.03.2007, то при их заключении цена земельных участков из земель населенных пунктов, передаваемых в собственность акционерному обществу, должна быть определена в соответствии с указанными положениями правовых актов, что сделано не было.

На основании изложенного, суды правомерно указали на то, что данное обстоятельство в силу ст. 168 ГК РФ влечет недействительность этих договоров.

Удовлетворяя заявленные требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку денежные средства, полученные от продажи земельных участков, подлежат возврату субъектом Российской Федерации, муниципальным районом "Касторенский район" и муниципальным образованием "А", с учетом ст. 62, ч. 3 ст. 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Закона Курской области от 22.12.2006 N 97-ЗКО "Об областном бюджете на 2007 год", и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм бюджетного кодекса Российской Федерации", суды признали правомерным привлечение в качестве ответчиков по делу от лица субъекта Российской Федерации - Комитета финансов Курской области, а от лица муниципального района "Касторенский район" - Администрации Касторенского района и Администрации Алексеевского сельсовета.

На основании указанного, судебные инстанции правомерно обязали Комитет финансов Курской области за счет средств казны Курской области возвратить ОАО "А" денежные средства в сумме 2100864 руб.; Администрацию Касторенского района Курской области за счет средств казны муниципального района "Касторенский район" Курской области возвратить ОАО "А" денежные средства в сумме 4201728 руб.; Администрацию Алексеевского сельсовета Касторенского района Курской области возвратить ОАО "А" за счет средств казны МО "А" Касторенского района Курской области денежные средства в сумме 700288 руб.; а ОАО "А" передать из собственности акционерного общества Администрации Касторенского района Курской области в государственную собственность вышеуказанные земельные участки, а так же восстановили право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "А" на спорные земельные участки.

Довод Комитета финансов по Курской области о том, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие факт поступления денежных средств в бюджет Курской области от продажи вышеуказанных земельных участков, судебная коллегия считает несостоятельным. Согласно имеющегося в деле информационного сообщения Управления Федерального казначейства по Курской области от 21.10.2008 N 02-26/4375 денежные средства от продажи земельных участков поступили в 2007 году в доход бюджета Курской области в сумме 2100864 руб.

Ссылка Комитета финансов по Курской области на то, что данное доказательство является недопустимым, несостоятельна и основана на неверном толковании норм материального и процессуального права.

Довод ОАО "А" о том, что суды сделали неправильный вывод о несоответствии условий договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения NN 1-11,20-24, 28 и 29 от 20.03.2007 о цене статье 11.1 Закона Курской области от 05.03.2004 N 8-ЗКО (в редакции 14.08.2006) "Об обороте сельскохозяйственных земель в Курской области", не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции в силу следующего.

В обоснование данного довода общество сослалось на то, что отношения сторон возникли из постановления Главы Администрации Касторенского района Курской области N 174 от 06.09.2006, в то время как Закон Курской области от 05.03.2004 N 8-ЗКО (в редакции 14.08.2006) "Об обороте сельскохозяйственных земель в Курской области" вступил в действие с 09.09.2006, что исключает его применение к спорным правоотношениям.

Судебная коллегия не может согласиться с правовой позицией заявителя жалобы, поскольку постановление N 174 от 06.09.2006, в части установления выкупной цены земельных участков было изменено Постановлением Главы Администрации Касторенского района Курской области N 7 от 19.01.2007, с учетом определения стоимости земельных участков по рыночной цене, в сумме 7002880 руб., что исключает возможность применения вышеуказанного постановления к правоотношениям сторон возникшим при заключении спорных договоров купли-продажи от 20.03.2007.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие нарушений норм материального права и требований процессуального законодательства, при рассмотрении настоящего дела судами нижестоящих инстанций, кассационная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу изложенного и руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287; ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 21.01.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2009 по делу N А35-5466/08-С16 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.