Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 октября 2009 г. N А09-1288/2009 Поскольку с вводом объекта в эксплуатацию Предприятие исполнило основное обязательство - строительство жилого дома, передало его по актам приема-передачи всем участникам строительства и на техническое обслуживание управляющей организации и ипотека права аренды на земельный участок как средство обеспечения основного обязательства считается прекращенной, суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ регистрационной службы в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и обязал ответчика произвести регистрацию спорного соглашения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 23 октября 2009 г. N А09-1288/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от Муниципального унитарного предприятия "Б" Г.Е.Н. - представитель, доверенность от 10.07.2008 N 2238, постоянная, от Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области Н.Н.А. - представитель, доверенность от 03.08.2009 N 70, выдана на срок до 31.12.2009, от Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, от Управления имущественных отношений Брянской области не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по делу N А09-1288/2009, установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Б" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области (далее - УФРС, регистрационная служба) в государственной регистрации соглашения от 05.11.2008 о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Брянск, мкр. Славянский, участок 16 (кадастровый номер 32:28:03 06 05:0039), а также обязании УФРС произвести регистрацию данного соглашения.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, постановлением Брянской городской администрации от 19.10.2006 N 3764-П МУП "Б" предоставлен для строительства жилого дома в аренду земельный участок площадью 4463 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, мкр. С., поз. 16.

В связи с этим между Предприятием и Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству заключен договор от 25.10.2006 N 37272 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, сроком до 01.11.2009. Договор аренды зарегистрирован в УФРС по Брянской области 22.12.2006 за регистрационным N 32.

15 февраля 2007 в ЕГРП за регистрационным N 32-32 01/006/2007-028 внесена запись об ипотеке права аренды на указанный земельный участок в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В связи с окончанием строительства жилого дома 10.01.2008 Брянской городской администрацией принято разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Актом приема-передачи от 26.02.2008 107-квартирный жилой дом передан на техническое обслуживание управляющей организации ОМЭП МУП "Б". Встроенные офис и магазины промышленных товаров, встроено-пристроенные магазины промышленных и продовольственных товаров, пристроенные кафе и магазины промышленных и продовольственных товаров объекта поз. 16 в микрорайоне Славянский переданы собственникам помещений, все квартиры построенного жилого дома переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства.

По указанной причине Брянская городская администрация и Предприятие 05.11.2008 заключили соглашение о расторжении договора аренды N 37272, в связи с чем, последнее 24.11.2008 обратилось с заявлением о государственной регистрации данной сделки.

В регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка УФРС было отказано со ссылкой на наличие противоречий с существующей регистрационной записью об ипотеке по договору от 25.10.2006 N 37272, предметом которого является заявленное к прекращению право аренды того же земельного участка.

Не согласившись с отказом регистрационного органа, Общество оспорило его в арбитражном суде.

При рассмотрении настоящего дела судебные инстанции обоснованно руководствовались следующим.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации прав, в частности, являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно статье 9 упомянутого Закона, в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным статьей 13 этого же закона, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При этом в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами - абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ.

Как правильно указал арбитражный суд, при государственной регистрации Предприятием в регистрирующий орган представлены все необходимые документы, подтверждающие расторжение заключенного ранее договора аренды земельного участка от 25.10.2006 N 37272.

При этом, наличие записи об ипотеке права аренды на указанный земельный участок в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, не могли препятствовать данной регистрации ввиду следующего.

В силу статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Основным обязательством, обеспеченным залогом, в рассматриваемых отношениях является строительство жилого дома. В связи с вводом объекта в эксплуатацию предприятие исполнило основное обязательство - строительство жилого дома и передало его по актам приема-передачи всем участникам строительства и на техническое обслуживание управляющей организации.

Учитывая изложенное, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что поскольку основное обязательство прекращено, то ипотека (залог) права аренды на земельный участок, как средство обеспечения данного основного обязательства также считается прекращенной.

Правовых оснований для отказа в государственной регистрации сделки о расторжении договора аренды не имелось, так как противоречия между заявленными к регистрации и уже зарегистрированными правами отсутствовали.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по делу N А09-1288/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.