Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 февраля 2010 г. по делу N А14-16675/2008/539/6 Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании с Предпринимателя убытков в виде неосновательно полученной арендной платы, суд правомерно указал, что в материалах дела имеются счета-фактуры и счета по оплате электрической энергии за весь спорный период аренды, из чего следует, что спорное помещение истцом в указанный период использовалось, кроме того, Обществом не представлено доказательств того, что ответчик передал ему помещение в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению переданного имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 15 февраля 2010 г. по делу N А14-16675/2008/539/6
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Закрытого акционерного общества МКБ "М" - Г.П.М. - начальник юридического отдела Брянского филиала (дов. от 13.10.2008); Ответчик: от Индивидуального предпринимателя Г.В.И. - Г.В.И. - предприниматель;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Закрытого акционерного общества МКБ "М" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009 по делу N А14-16675/2008/539/6, установил:

Закрытое акционерное общество МКБ "М" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Г.В.И. (далее - Предприниматель) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.06.2008 и взыскании убытков в виде неосновательно полученной арендной платы в размере 405400 руб.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 05.08.2009 требования заявителя удовлетворены в части взыскания 405400 руб. неосновательного обогащения, расходов по уплате государственной пошлины и 17357 руб. расходов на проведение экспертизы. В оставшейся части в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009 решение суда отменено, а в удовлетворении требований заявителя отказано.

В кассационной жалобе Общество просит постановление суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, судом кассационной инстанции установлено следующее.

1 июня 2008 года между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды (далее - Договор) в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на срок 11 месяцев нежилое помещение, лит.А, общей площадью 60,9 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. Т., д. 10-а, номер помещения на поэтажном плане 3, 4.

В день подписания Договора арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.3. Договора назначением получаемого в аренду помещения является оказание арендатором информационно-консультационных услуг.

По условиям п.п. 2.1., 2.1.1. Договора арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначение и условиями договора, а арендодатель обязан передать объект в состоянии, соответствующим характеристикам, указанным в поэтажном плане и экспликации на объект, а также техническим и санитарным нормам, обычно предъявляемым к нежилым помещениям данного вида и соответствующего функционального назначения.

В соответствии с п. 3.7. Договора расходы по оплате услуг энергоснабжения арендатор несет самостоятельно на основании счетов обслуживающей организации.

Размер арендной платы согласован сторонами следующим образом: 113080 руб. - за первый месяц действия договора аренды, 73080 руб. за последующие месяцы действия договора из расчета 1200 руб. за 1 кв. м площади (п. 3.1. Договора).

Впоследствии 10.11.2008 Общество направило в адрес Предпринимателя предложение о расторжении договора аренды с 01.06.2008 ввиду того, что арендатору в пользование было передано помещение с неустранимыми недостатками Арендатор также потребовал возмещения понесенных Обществом убытков в виде возврата произведенных арендных платежей.

Неисполнение указанных требований послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Так как в силу п. 1.2 договора на дату рассмотрения дела срок действия договора истек, требование о расторжении договора оставлено судом без удовлетворения.

Частично удовлетворяя заявленные требования по взысканию с Предпринимателя неосновательного обогащения в размере уплаченной арендной платы, суд первой инстанции исходил из того, что переданное в аренду помещение не соответствовало условиям Договора, а истцом доказан размер понесенных убытков.

Отменяя решение суда в обжалованной части и отказывая в удовлетворении иска о взыскании убытков в виде неосновательно полученной арендной платы, суд апелляционной инстанции исходил из того, что судебная экспертиза от 30.06.2009 N 1265/3-3, а также справка-заключение Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Воронежской области от 29.10.2008 не могут свидетельствовать о том, что спорное помещение не использовалось истцом в спорный период времени.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда исходя из следующего.

В силу ч.ч. 1, 3 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Соответственно суд кассационной инстанции не наделен полномочиями на переоценку доказательств, являвшихся предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций.

Обращаясь в арбитражный суд, истец указал на наличие препятствий в пользовании арендованным имуществом (отсутствие необходимых документов для заключения договора энергоснабжения), а также на наличие недостатков арендуемого имущества (неисправная электропроводка), которые арендатор не мог обнаружить при осмотре помещения при составлении акта приема-передачи. При этом ЗАО МКБ "М" заявило требование о расторжении договора и взыскании неосновательно полученной арендной платы за весь период пользования арендованным помещением.

Между тем, согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела согласно п. 1.3. Договора переданное в аренду помещение подлежало использованию арендатором в целях оказания информационно-консультационных услуг.

По условиям п.п. 2.1., 2.1.1. Договора арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначение и условиями договора, а арендодатель обязан передать объект в состоянии, соответствующим характеристикам, указанным в поэтажном плане и экспликации на объект, а также техническим и санитарным нормам, обычно предъявляемым к нежилым помещениям данного вида и соответствующего функционального назначения.

В день подписания Договора арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи, который подписан Обществом без каких-либо оговорок о состоянии данного имущества.

Доказательств того, что на момент передачи помещения по вышеуказанному акту арендуемое имущество не соответствовало условиям Договора и требованиям п. 1 ст. 611 ГК РФ истцом суду не представлено.

Указание Общества на выводы судебной экспертизы от 30.06.2009 N 1265/3-3 и справку заключение главного государственного инспектора Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Воронежской области от 29.10.2008 правомерно отклонены судом апелляционной инстанции со ссылкой на то, что перечисленные доказательства однозначно не могут подтверждать факт несоответствия конструктивных особенностей арендованного имущества целям заключения Договора, поименованным в пункте 1.3.

Кроме того, как правильно отметил суд апелляционной инстанции, арендованное помещение было передано арендатору 01.06.2008, тогда как, вышеназванные документы датированы более поздней датой, из чего следует, что Общество владело и пользовалось арендованным помещением достаточно длительное время и, соответственно, ссылки арендатора на наличие "недостатков, не позволяющих использовать объект аренды в предусмотренных целях" неосновательны.

Более того, суд также обоснованно указал на значительный промежуток времени, прошедший с момента обнаружения спорных дефектов в электроустановке - 29.10.2008 до направления истцом предложения о расторжении договора аренды - 10.11.2008.

Ссылка заявителя жалобы в обоснование невозможности эксплуатации спорного помещения в связи с отсутствием в нем заземления, неосновательна.

В аренду Обществу передавались помещения (номер на поэтажном плане 3, 4) общей площадью 60,9 кв. м, расположенные на первом этаже в здании по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. Т., д. 10-а.

Материалами дела подтверждено и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании кассационной инстанции, что в самом здании контур заземления присутствует, заземление располагалось в общем для всех помещений - коридоре здания.

Материалами дела подтверждено, что в указанном арендованном помещении Обществом без согласования с арендодателем проводились ремонтно-строительные работы, создание локальной вычислительной сети, силовой электросети, системы видеонаблюдения.

Таким образом технический отчет N 646 от 22.10.2008 пуско-наладочных испытаний электрооборудования может свидетельствовать об испытаниях вновь созданной электросети после проведения ремонтно-строительных работ.

Согласно заключению специалиста Д.В.А. от 07.05.2009 в здании по вышеуказанному адресу выявлено наличие двух не функционирующих электропроводок.

Одна из них выполнена в недавнее время и находится в незавершенном виде. Из-за недоделок второго контура, использование электропроводки не возможно, так как она не подключена к контуру заземления и не выполнены в полном объеме электромонтажные работы по установке электрооборудования.

Вторая электропроводка была отключена от питающей линии. При проведении монтажных работ выходы электропроводки на светильники были отрезаны. Розетки наглухо зашиты гипсокартонном.

Щиток освещения, с которого запитана указанная электропроводка имеет заземление через приваренные к корпусу стальные трубы с вводного шкафа, а тот, в свою очередь, заземлен от внешнего контура заземления, что соответствует "Правилам устройства электроустановок".

Предпринимателем в материалы дела были представлены: проект электроснабжения магазина по ул. Т., 10 "А" в г. Борисоглебске, согласованный с ОАО "В" и старшим инспектором энергонадзора П.А.В. Согласование подписано 22.05.1998; протоколы измерения сопротивления растеканию основных заземлителей от 06.06.2002, 06.06.2005, 12.05.2009, согласно которым контур заземления устройства соответствует установленным нормативам.

Таким образом, согласно вышеназванному проекту в спорном помещении на момент передачи его в аренду, имелись устройства заземления электроустановок.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что осмотр спорного помещения специалистом Д.В.А. осуществлен после передачи Обществом помещений Предпринимателю по акту приема-передачи от 07.05.2009 и в отсутствие надлежащего извещения истца, в связи с чем ответчик имел время для устранения дефекта перед проведением замеров подтверждает лишь факт несущественности указанного истцом основания для расторжения договора и свидетельствует о возможности устранения такого недостатка как отсутствие заземления в отдельно взятом помещении в короткий промежуток времени.

Вместе с тем, в материалах дела имеются счета - фактуры и счета по оплате электрической энергии за весь спорный период аренды, из чего следует, что спорное помещение истцом в указанный период использовалось.

С учетом изложенного, вышеназванные доказательства опровергают доводы Общества о передаче ему помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению переданного имущества.

Суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить следующее.

Истцом заявлены требования о расторжении договора и взыскании с предпринимателя убытков в виде неосновательно полученной арендной платы.

Пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возмещение убытков, причиненных изменением или расторжением договора, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон.

Однако сам заявитель указывает в заявлении, что по настоящему делу заявлены не убытки, причиненные расторжением договора, а убытки в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком (арендодателем) обязательств.

При этом статья 612 ГК РФ устанавливает иные виды ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Так, в силу ч. 1 указанной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Из пункта 4 статьи 453 ГК РФ следует, что возврат сторонами исполненного по договору до момента его расторжения возможен в случаях, если это предусмотрено законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика неосновательно полученной им арендной платы, произведенной истцом в рамках действующего договора аренды, при изложенных обстоятельствах в силу ст.ст. 453, 612 ГК РФ не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009 по делу N А14-16675/2008/539/6 оставить без изменения, а кассационную жалобу Закрытого акционерного общества МКБ "М" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.