Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 апреля 2010 г. по делу N А68-1184/08 Поскольку судом не исследовано, что заключения Комитета по финансовой политике могут свидетельствовать лишь о согласовании собственником имущества вопроса о капитальном ремонте переданных в аренду объектов за счет средств муниципального бюджета, однако, Администрация города к участию в дело не привлечена, также судом не учтено, что перечень объектов, подвергшихся капитальному ремонту, отличается от перечня объектов, ремонт которых согласовал арендодатель, дело о взыскании с Предприятия стоимости проведенных капитальных ремонтов недвижимого имущества передано на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 27 апреля 2010 г. по делу N А68-1184/08
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Общества с ограниченной ответственностью "Т" - К.Т.А. - представитель (дов. от 16.02.2010 б/н); ответчик: от Муниципального унитарного предприятия "Т" - Ж.М.О. - представитель (дов. от 26.01.2010 N 1/26); Ш.О.В. - представитель (дов. от 20.01.2010 N 150); Третьи лица: от Муниципального унитарного предприятия "К" - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); от Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Муниципального унитарного предприятия "Т" на решение Арбитражного суда Тульской области от 13.11.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2010 по делу N А68-1184/08, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Т" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Муниципальному унитарному предприятию "Т" (далее - Предприятие) о взыскании 7 101 990,94 руб. стоимости проведенных капитальных ремонтов недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное унитарное предприятие "К", Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы.

До вынесения решения суда по существу спора истец уточнил свои требования и просил суд взыскать с ответчика 6 815 104,52 руб.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 13.11.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2010 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представители третьих лиц в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Указанные лица ходатайств о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своих представителей не заявили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть кассационную жалобу в их отсутствие по основаниям ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив доводы жалобы, отзыва на нее, судом кассационной инстанции установлено следующее.

12 февраля 2005 года между МУП "Т" (арендодатель) и ООО "Т" (арендатор) заключено несколько договоров аренды NN Т-029 (действовал с 12.02.2005 до момента государственной регистрации договора Т-030), Т-030, Т-031.

По указанным договорам аренды МУП "Т" были переданы в аренду объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования г. Тула Тульской области.

Согласно Приложению N 1 к договору N Т-029 истцу были переданы объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Л., д. 139, в том числе депо, контора, 4 мастерские, склад.

Согласно Приложению N 1 к договору N Т-030 истцу были переданы объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Л., д. 139, в том числе депо, контора, 4 мастерские, склад.

Согласно Приложению N 1 к договору N Т-031 истцу были переданы объекты недвижимости, расположенные по вышеуказанному адресу и по улице Октябрьской, д. 299; по пр. Ленина, д. 104; по улице Путейской, д. 4 А, в число объектов входили: бойлерпол, склады, диспетчерский пункт, гаражи, а также троллейбусная станция, линейная троллейбусная станция, столовая, ограда из чугунного литья, ограждение территории "шлагбаум", газопровод, водопровод, освещение троллейбусного депо.

Как указывает истец в своем исковом заявлении, поскольку переданные в аренду объекты требовали проведения капитального ремонта, а ответчик соответствующих мер не принимал, Общество с привлечением сторонних подрядных организаций вынуждено осуществило такой ремонт и его стоимость (с учетом уточненных требований) составила 6 815 104,52 руб.

Документы, подтверждающие факт проведения капитального ремонта арендованного имущества и его стоимость, были впоследствии представлены Предприятию в целях проведения зачета в счет уменьшения арендных платежей.

Поскольку ответчик уклонялся от проведения соответствующих зачетов либо возмещения расходов Общества на улучшение арендованного имущества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя иск, суд посчитал, что по условиям договоров аренды Т-030, Т-031 (п. 4.2.8) стороны исходили из того, что в обязанность арендатора входило: производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду по согласованию с арендодателем в пределах суммы амортизационных отчислений, если большие суммы не установлены постановлением Главы г. Тулы или решением Тульской Городской Думы.

Постановлением Главы г. Тулы N 1312 от 15.07.2005 предложено зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы.

Постановлением от 31.07.2006 N 1562 Главы администрации г. Тулы вышеуказанное постановление было признано утратившим силу.

Пункт 4.2.8 договоров был изменен соглашениями сторон от 19.10.2006. По измененному п. 4.2.8 обязанность по капитальному ремонту была возложена на истца, то есть арендатора.

Суд, с учетом положений ст. 616 ГК РФ признал п. 4.2.8 в новой редакции ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как несоответствующий закону, поскольку арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт.

При этом, основываясь на норме указанной статьи (616 ГК РФ), суд указал, что нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Анализируя пункты 4.1.5, 4.2.8, 5.3, 6.1.1 договоров аренды, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, суд также пришел к выводу о том, что при заключении договоров стороны имели ввиду проведение капитального ремонта в ходе его эксплуатации с возложением расходов на арендодателя.

Суд кассационной инстанции считает ошибочной вышеприведенную правовую позицию, исходя из следующего.

Как указывает Общество в своем исковом заявлении постановлением Главы г. Тулы N 1312 от 15.07.2005 были установлены суммы сверх амортизационных отчислений, в пределах которых истец должен был проводить капитальные ремонты арендованного муниципального имущества в счет арендной платы (в пределах утвержденных смет). Сметы на выполнение работ были составлены истцом и согласованы Комитетом по финансовой политике Администрации г. Тулы (проверить тоже лицо или нет привлекалось или нет).

31 июля 2006 года постановлением N 1562 Главы администрации г. Тулы вышеуказанное постановление было признано утратившим силу с 01.01.2006.

Поскольку ответчик не принял мер к проведению капитального ремонта в установленные сроки истец своими силами и за свой счет произвел капитальный ремонт в шести арендованных объектах на сумму 7 101 990,94 руб.

Документы, подтверждающие объем и стоимость выполненных работ по заявлению истца, направлялись ответчику, который от их приемки либо зачета их стоимости в счет арендной платы работ уклонялся.

Вместе с тем, как следует из материалов дела 12.02.2005 между МУП "Т" (арендодатель) и ООО "Т" (арендатор) заключено несколько договоров аренды NN Т-029 (действовал с 12.02.2005 до момента государственной регистрации договора Т-030), Т-030, Т-031.

Условия заключенных договоров являлись идентичными по правам и обязанностям сторон.

Согласно п.п. 4.2.7., 4.2.8. указанных Договоров к обязанностям арендатора отнесено поддержание имущества в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта и несение необходимых расходов на содержание имущества.

Арендатор обязался производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду по согласованию с арендодателем, согласно графиков проведения капитального ремонта, в счет уменьшения арендной платы арендодателю в пределах сумм амортизационных отчислений (если большие суммы не установлены постановлением Главы города Тулы или решением Тульской городской Думы). В случае разногласий между сторонами по объему, срокам, и т.п. приемка работ осуществляется в присутствии представителей Управления капитального строительства Управы г. Тулы. В этом случае сроки уплаты аренды переносятся на период проведения приемки работ.

Пунктом 5.3. договоров стороны также установили, что надлежащим исполнением обязанности арендатора по внесению арендной платы является поступление денежных средств на расчетный счет арендодателя, внесение наличных денежных средств в кассу арендодателя, либо подписание акта выполненных работ согласно графиков проведения капитального ремонта в соответствии с п. 4.2.8 настоящего договора. Фактическое начало проведения работ переносит сроки внесения арендной платы до срока сдачи работ плюс пять дней на процедуру приемки работ.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное предусмотрено законом, иными нормативными актами или договором.

Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Таким образом, исходя из смысла приведенных норм, установление в договоре аренды недвижимого имущества арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ допустимо и не противоречит действующему гражданскому законодательству.

В этой связи применительно к рассматриваемому спору вывод суда о ничтожности п. 4.2.8 о возложении обязанности производства капитального ремонта имущества, переданного в аренду на арендатора в счет уменьшения арендной платы арендодателю в пределах сумм амортизационных отчислений, является ошибочным.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Пунктами 2, 3 указанной статьи также предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Как следует из п. 4.2.8 договоров арендатор обязался производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду по согласованию с арендодателем.

Исходя из вышеприведенных положений договоров, они содержат элементы, как договора аренды, так и договора строительного подряда.

Пунктами 1, 2 ст. 740 ГК РФ установлено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Из системного толкования приведенных норм следует, что техническая документация определяет объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, то есть предмет договора строительного подряда, который является существенным условием, при несогласовании которого договор считается незаключенным.

Подписанные между сторонами договоры содержат условие лишь о производстве капитального ремонта арендованного имущества.

Пунктом 4 статьи 753 ГК РФ установлено, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

В этой связи, поскольку договоры являлись смешанными, заказчиком работ мог выступать лишь арендодатель и, соответственно, исключительно арендодатель имел правомочия на определение предмета работ (объектов, объемов и тд.), приемку выполненных работ и подписание соответствующей документации.

Соответственно довод арендатора о том, что сам по себе акт передачи имущества в аренду с недостатками является основанием для проведения капитального ремонта без согласования с арендодателем, неправомерен.

Тем более, что из содержания п. 1.2. указанных договоров следует возможность эксплуатации переданных в аренду объектов по назначению.

Аналогичной правовой позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, в котором отражено, что указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

Вместе с тем, представленный истцом в материалы дела светокопии графика проведения капитальных ремонтов, в обоснование согласования с арендодателем объема и стоимости работ, ответчик не признает. Ответчик отрицает подписание данного документа уполномоченным лицом.

Первичные документы формы КС-2, КС-3 не подписаны Предприятием, Комитетом по управлению муниципальным имуществом Управы г. Тулы и Управлением капитального строительства Управы г. Тулы, как то предусмотрено п. 4.2.8. Договоров.

Из материалов дела также видно, что представленные истцом в материалы дела локальные сметы, обосновывающие проведение капитального ремонта арендованного имущества проверены Комитетом по финансовой политике Управы г. Тулы и приняты последним без замечаний.

При этом, из содержания заключений Комитета по финансовой политике Управы г. Тулы N 702-3 от 22.03.2005, N 3031-3 от 25.07.2005, N 1436-3 от 03.05.2005, N 1152-3 от 18.04.2005, N 6732-2 от 29.12.2005, N 6131-4 от 13.12.2005, 3356-2 от 07.10.2005, N 639-3 от 22.03.2005, N 3161-3 от 03.08.2005 (л.д. 9 - 118, т. 1) следует, что заключения выданы к проекту соглашения о проведении целевого финансирования расходов бюджета города Тулы.

Соответственно вышеприведенные обстоятельства могут свидетельствовать лишь о согласовании собственником имущества вопроса о капитальном ремонте переданных в аренду объектов за счет средств муниципального бюджета.

В то же время данное обстоятельство судом не исследовано и не учтено, Администрация г. Тулы к участию в дело не привлечена.

Кроме того, согласно положений ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Согласно свидетельству о регистрации ООО "Т", оно зарегистрировано как юридическое лицо 14.01.2004. Местом регистрации и местом нахождения единоличного исполнительного органа указан адрес части спорных объектов ул. Л., д. 139

Как следует из Устава ООО "Т" участниками Общества являются два юридических лица - ООО "Р" и МУП МО г. Тулы "Т".

Согласно изменению N 1 в Устав ООО "Т" (утв. решением общего собрания участников ООО "Т" от 12.01.2005, протокол N 2 от 12.01.2005) Устав дополнен п. 5.6., согласно которому с согласия МУП "Т" на последнее возложена обязанность по передаче ООО "Т" в срок до 15.03.2005 имущества, указанного в Приложении N 1 к настоящему Уставу в аренду на 3 года.

Из имеющегося в материалах дела приложения N 1 к Уставу видно, что в аренду Обществу переданы среди прочего и вышепоименованные объекты недвижимого имущества.

Таким образом, арендные правоотношения с ответчиком, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей, возникли у истца ранее даты заключения спорных договоров аренды.

Выданное Обществу 20.09.2004 предписание ГУ "Ц" (л.д. 242, т. 6), также свидетельствует о нахождении ООО "Т" в спорных помещениях на вышеотмеченный момент времени.

Из обращения Общества к Главе города Тулы от 24.06.2005 N 386 следует, что ООО "Т" просило Администрацию об издании постановления, разрешающего ООО "Т" проведение капитальных ремонтов с зачетом затрат в счет арендной платы 2005-2008 годов равными частями и указывало, что подобный порядок позволит восстановить арендованное недвижимое имущество и при этом ежегодно вносить деньгами арендодателю арендную плату в размере 1,5 млн. руб. (л.д. 262, т. 6).

В свою очередь, МУП "Т" направило в Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы письмо от 16.03.2005 N 311 (л.д.276, т. 6), в котором не возражало против проведения арендатором ООО "Т" капитального ремонта арендованного недвижимого муниципального имущества в счет арендной платы, а именно, капитального ремонта кровли троллейбусного депо, включая световые фонари; капитального ремонта санитарно-бытовых помещений в соответствии с Актом и указанным выше предписанием (ремонт бытовых помещений цеха текущего ремонта).

По результатам данных обращений 15 июля 2005 года Главой г. Тулы было издано постановление N 1312 "О капитальном ремонте муниципального имущества", в соответствии с которым были установлены суммы сверх амортизационных отчислений, в пределах которых истец должен был проводить капитальные ремонты арендованного муниципального имущества в счет арендной платы (в пределах утвержденных смет). Аналогичное условие содержалось и в п. 4.2.8. договоров.

По договорам аренды от 12.05.2005 NN Т-029, Т-030, Т-031 истцу были переданы объекты недвижимости в количестве 8 и 24 объектов соответственно.

Из искового заявления следует, что капитальный ремонт осуществлен Обществом на сумму 7 101 990,94 руб. на 6 объектах, а именно:

- кровля корпуса, расположенного по адресу г. Тула, ул. Л., 139, литеры А, А2, А3, А4;

- полы в агрегатном цехе и цехе планового ремонта, расположенного по адресу г. Тула, ул. Л., 139, литеры А2, А3;

- полы в цехе ежедневного обслуживания с заменой отбойников (литер А), замена отбойников в агрегатном цехе в процессе капитального ремонта полов (литеры А2, А3), адрес: г. Тула, ул. Л., 139;

- помещение бухгалтерии, расположенное по адресу г. Тула, ул. Л., 139, литер А1, помещения NN 7а, 8, 9;

- смотровые ямы в цехе ежедневного обслуживания, расположенного по адресу г. Тула, ул. Л., 139, литер А;

- кровля троллейбусной станции "Северная", расположенная по адресу г. Тула, ул. О., д. 299, литер А.

Локальные сметы на вышеперечисленные работы и были согласованы и приняты без замечаний Комитетом по финансовой политике Управы г. Тулы заключениями N 702-3 от 22.03.2005, N 3031-3 от 25.07.2005, N 1436-3 от 03.05.2005, N 1152-3 от 18.04.2005, N 6732-2 от 29.12.2005, N 6131-4 от 13.12.2005, 3356-2 от 07.10.2005, N 639-3 от 22.03.2005, N 3161-3 от 03.08.2005.

В тоже время, перечень объектов, подвергшихся капитальному ремонту, отличается от перечня объектов, ремонт которых согласовал арендодатель в своем обращении в Администрацию (капитальный ремонт кровли троллейбусного депо, включая световые фонари; ремонт бытовых помещений цеха текущего ремонта), что судом не учтено.

Из анализа в совокупности всех имеющихся в деле доказательств, в том числе переписки сторон, постановлений Администрации, следует, что воля сторон при заключении договоров аренды была направлена на проведение зачета стоимости выполненных работ по капитальному ремонту в счет арендной платы в пределах арендных платежей.

Соответственно расчет деньгами за проведенный капитальный ремонт между сторонами не предусматривался.

В тоже время вопрос о согласии собственника на бюджетное финансирование судом не исследовался и не устанавливался.

Исходя из изложенного следует, что в любом случае требования истца об оплате стоимости проведенного капитального ремонта возможно лишь при условии внесения истцом арендных платежей в полном объеме.

Между тем, данный вопрос судами не исследовался вообще.

Однако, из представленных в материалы дела документов видно, что между Обществом и Предприятием производился зачет стоимости выполненных работ в счет стоимости арендных платежей согласно п.5.3 Договоров.

Из соглашения от 22 декабря 2005 года между Обществом и предприятием заключено соглашение N 3 о проведении зачета, из содержания которого следует, что ООО "Т" по договорам аренды Т-029, Т-030, Т-031 имеет перед Предприятием задолженность в размере 5 970 570,98 руб. на указанную дату и погашает задолженность перед Предприятием посредством зачета 2 688 494,66 руб., израсходованных на ремонт помещений по счет-фактуре от 05.09.2005 N 10216.

После проведения зачета 3 282 076,32 руб. задолженности остается непогашенной.

По соглашению N 3 о проведении взаимозачета от 24.01.2006 ООО "Т" по договорам аренды Т-029, Т-030, Т-031 имеет перед Предприятием задолженность в размере 1 164 290,18 руб., которые Обществу погашаются в размере 881 647,67 руб. в счет расходов на ремонт помещений по счет-фактурам от 30.04.2005 N 9874, от 23.12.2005 N 156, от 24.11.2005 N 00002.

Остаток задолженности на указанную дату составил 167 872,51 руб.

Более того, стороны не отрицают, что в настоящее время в Арбитражном суде Тульской области возбуждено дело N А68-1316/10 по иску МУП "Т" к ООО "Т" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 8 870 660,40 руб.

С учетом изложенного, поскольку вышеотмеченные обстоятельства судом исследованы и оценены не были, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит выяснить и исследовать указанные обстоятельства и с учетом полученных выводов, разрешить спор, приняв законное, обоснованное и мотивированное решение по делу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 13.11.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2010 по делу N А68-1184/08 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.