Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 июня 2010 г. по делу N А08-9115/2009-6 Поскольку объекты капитального строительства, находящиеся на арендуемом земельном участке, введены заявителем в эксплуатацию и полностью переданы участникам долевого строительства, залог считается прекращенным, так как заявитель исполнил свои обязательства, в связи с чем суд правомерно обязал Управление Федеральной регистрационной службы осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного Обществу для завершения строительства жилого дома (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 18 июня 2010 г. по делу N А08-9115/2009-6
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, от Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 по делу N А08-9115/2009-6, установил:

Открытое акционерное общество "Д" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Белгородской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа от 30.07.2009 N 01/031/2009-450 в государственной регистрации соглашения от 06.03.2008 о расторжении договора аренды от 14.03.2007 N 63 земельного участка общей площадью 6777 кв. м, предоставленного Обществу для завершения строительства жилого дома (позиция 20), расположенного по адресу: г. Белгород, ХI Южный Микрорайон (2 очередь), и с требованием обязать Управление осуществить государственную регистрацию указанного соглашения (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит решение и постановление отменить, так как выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 14.03.2007 на основании распоряжения администрации г. Белгорода от 13.03.2007 N 667 между муниципальным учреждением "Городская недвижимость" (арендодатель) и ОАО "Д" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 6777 кв. м с кадастровым номером 31:16:0 0132, расположенного по адресу: г. Белгород, ХI ЮМР (II очередь) и предоставленного для завершения строительства жилого дома (позиция 20), сроком на 18 месяцев до 13.09.2008. Данный договор зарегистрирован Управлением 19.03.2007.

В соответствии с разрешениями на строительство от 22.06.2006 N 31-161-1112-1018-06, от 26.01.2007 N 31-161-1114-1013-07 Общество осуществило строительство десятиэтажного панельного восьмисекционного жилого дома со встроенными помещениями (поз.20) в ХI ЮМР. Данный объект капитального строительства введен в эксплуатацию в соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2007 N 31-161-2112-1043-07, от 28.11.2007 N 31-161-2114-1069-07, из которых следует, что общее количество квартир в жилом доме составляет 398.

Согласно актам приема-передачи квартир за период с 01.07.2007 по 30.01.2008 застройщик передал все объекты долевого строительства инвесторам по договорам на долевое участие в строительстве.

6 марта 2008 года на основании распоряжения Администрации города Белгорода от 24.01.2008 N 135 "О прекращении права аренды ОАО "Д" на земельные участки в ХI ЮМР (позиция 20)" стороны договора аренды земельного участка от 14.03.2007 N 63 заключили соглашение о расторжении данного договора с момента государственной регистрации соглашения.

18 февраля 2009 года Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации указанного соглашения, приложив к заявлению само соглашение и распоряжение Администрации города Белгорода от 24.01.2008 N 135.

Государственная регистрация дважды приостанавливалась на период с 05.03.2009 по 01.07.2009.

В сообщении от 30.07.2009 N 01/031/2009-450 Обществу отказано в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), поскольку заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а именно: заявление представителя застройщика либо совместное заявление представителя застройщика и последнего участника, обратившегося за проведением государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, о прекращении ипотеки в силу закона по договору долевого участия или вступивший в законную силу судебный акт о прекращении ипотеки в силу закона на земельный участок по договорам долевого строительства.

Считая данный отказ незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно исходил из следующего.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу ст. 1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" залогом является способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

По смыслу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право распоряжения залогодателем заложенным имуществом ограничено необходимостью получения согласия залогодержателя.

Пункт 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ предусматривает, что в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, которое в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ обязательство застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве состоит в том, чтобы в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Обязательства застройщика на основании ч. 1 ст. 12 названного Закона считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

С учетом указанных норм права, принимая во внимание, что объекты капитального строительства, находящиеся на арендуемом земельном участке, введены заявителем в эксплуатацию в сентябре 2007 и в ноябре 2008 года и полностью переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о прекращении залога, так как заявитель, как застройщик, исполнил свои обязательства в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При указанных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные Обществом требования, признав недействительным отказ регистрирующего органа, и обязал Управление зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам Управления по рассматриваемым вопросам, в том числе по приведенным в кассационной жалобе, поскольку в ней, по существу, регистрирующий орган повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и их переоценка судом кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ недопустима, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 по делу N А08-9115/2006-6 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.