Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 июля 2010 г. по делу N А14-8904/2009/278/8 Дело о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку суд не установил, к каким объектам относится техно-торговый центр (временному сооружению или объекту торговли) и правильно ли применен истцом коэффициент функционального использования для ответчика (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 8 июля 2010 г. по делу N А14-8904/2009/278/8
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец не явился, ответчик не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Т", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2010 по делу N А14-8904/2009/278/8, установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент), г. Воронеж, обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Т" (далее - ООО "Т") о взыскании 624878,85 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 30.06.2007 по 30.06.2009 и 81312,71 руб. пеней за просрочку платежа за период с 26.03.2006 по 13.08.2009 (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2010, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО "Т" просит отменить состоявшиеся судебные решения и дело передать на новое рассмотрение, ссылаясь на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, неправильное определение размера арендной платы и на недоказанность истцом суммы задолженности.

Стороны надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости состоявшиеся судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами двух инстанций, 20.05.2002 между Администрацией г. Воронежа (арендодатель) и ООО "Т" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 971-02-09/мз, по которому арендодатель обязался передать арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1949 кв. м, расположенный по адресу: Советский район, ул. П., 86а, для использования под техно-торговый центр. Срок действия договора - 49 лет. Пунктами 3.2, 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы составляет 27788 руб.

Пунктом 3.2 договора также предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, муниципального Совета г. Воронежа.

Договор аренды прошел государственную регистрацию.

В дальнейшем дополнительными соглашениями сторон к договору аренды неоднократно изменялся размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 26.06.2006 к договору аренды размер арендной платы установлен в 335559,33 руб. в год (т. 1, л.д. 14).

Во исполнение Закона Воронежской области от 28.06.2006 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже" и постановления Администрации Воронежской области от 29.06.2006 N 514 "О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений" между Администрацией городского округа г. Воронеж и Главным управлением государственного имущества Воронежской области 06.02.2007 подписано соглашение, по которому Администрация уступила Главному управлению свои права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 20.05.2002 N 971-02-09/мз.

10.07.2009 Департамент (правопреемник Главного управления государственного имущества Воронежской области - т. 1, л.д. 145) направил Обществу "Т" предупреждение о необходимости в течение 3-х дней погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в сумме 1319094,65 руб. и пени в сумме 264291,7 руб., приложив к письму расчет суммы задолженности и пени.

Ссылаясь на то что ООО "Т" ненадлежаще исполняет условия договора аренды в части внесения арендных платежей, 15.07.2009 Департамент обратился с указанным иском в суд.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции согласился полностью с расчетом истца.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с судебными актами двух инстанций, так как выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Требуя взыскать с ООО "Т" 624878,85 руб. задолженности по арендной плате за период с 30.06.2007 по 30.06.2009 год, истец ссылается на то что в 2006 году ответчик вместо 335559,33 руб. арендной платы внес 334578,8 руб.; в 2007 году вместо 335559,33 руб. - 215000 руб., за 2008 год и шесть месяцев 2009 года платежи не вносил, а должен был внести 335559,33 руб. и 167779,66 руб. соответственно (т. 1, л.д. 101-102).

В материалах дела имеется дополнительное соглашение от 26.06.2006 к договору аренды, представленное истцом (т. 1, л.д. 14). Из данного соглашения усматривается, что арендная плата на 2006 год установлена в размере 335559,33 руб., которая образуется путем умножения базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв. м земельного участка (172,17 руб.) на площадь земельного участка (1949 кв. м). А базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м земельного участка образуется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (8608,59 руб.) на коэффициент функционального использования (0,0200).

Однако, согласно пунктам 2.3, 2.4 решения Воронежской городской Думы от 29.06.2006 N 133-II "О внесении изменений и дополнений в решение Воронежской городской Думы от 29.12.2004 N 87-I "О расчете арендной платы за земельные участки" с 01.01.2006 коэффициент функционального использования "0,02" применяется для земельных участков под временными сооружениями, установленными на основании ордера (киоски, павильоны, торговые ряды, мини-рынки, объекты торговли сезонного действия), а для земельных участков под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания применяется коэффициент "0,015".

Суду следовало установить, к каким объектам относится техно-торговый центр - временному сооружению или объекту торговли, и правильно ли применен истцом коэффициент функционального использования для ответчика.

В материалах дела имеется проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, который был выслан истцом в адрес ответчика 09.10.2009. В данном проекте коэффициент функционального использования составляет 0,015, а арендная плата за год - 251654,88 руб. (т. 2, л.д. 12, 13).

Судам следовало устранить имеющиеся противоречия.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области. При новом рассмотрении учесть отмеченные недостатки.

Довод заявителя жалобы о том, что Департаментом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, не заслуживает внимания. Как указано выше, до обращения с иском в суд Департаментом было направлено ответчику предупреждение с просьбой оплатить задолженность.

Не состоятелен и довод заявителя жалобы о том, что истец не предпринял никаких мер к уменьшению суммы убытков. Иск предъявлен не о взыскании убытков, а о ненадлежащем исполнении ответчиком условий заключенного между сторонами договора и взыскании арендной платы, предусмотренной договором.

Ссылка ответчика на то, что в силу ст. 385 ГК РФ он мог не вносить арендную плату новому арендодателю, так как не знал его реквизитов, а, следовательно, вины ответчика в невнесении платежей нет, не состоятельна. Статья 385 ГК РФ не освобождает должника от внесения платежей, а лишь при определенных условий дает должнику право исполнять обязательство не новому, а прежнему кредитору. ООО "Т" не представил доказательств того, что он вносил арендную плату предыдущему арендодателю.

Тот факт, что первоначально истец предъявил иск на большую сумму, а в дальнейшем уточнил её, не является основанием для отказа истцу в иске.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288; ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2010 по делу N А14-8904/2009/278/8 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.