Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 июля 2010 г. N Ф10-2892/10 по делу N А64-5383/09 Дело о взыскании с Общества долга и пени по договору аренды земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал вопрос о статусе земельного участка, находящегося под зданием, относящимся к федеральному уровню собственности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 27 июля 2010 г. N Ф10-2892/10 по делу N А64-5383/09
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2011 г. по делу N А64-5383/09

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - не явился, извещен надлежаще, от ответчика - Л.О.А. - директора (приказ N 2 - Л от 28.10.1997), А.Т.А. - представителя (доверенность N 1 от 21.10.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью ресторана "Е" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу N А64-5383/09, установил:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) ресторан "Е" о взыскании 59 556 руб. 82 коп. суммы основного долга по арендной плате за период с 26.08.2006 по 31.07.2009 (с учетом срока исковой давности по заявленным требованиям), 89 547 руб. 52 коп. пени за период с 26.08.2006 по 29.07.2009 (с учетом произведенных ответчиком платежей) по договору аренды N 34 от 08.04.2004.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.12.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 с ООО ресторан "Е" в пользу Комитета взыскано 119 113 руб. 64 коп., в том числе: 59 556 руб. 82 коп. основного долга по арендной плате, 59 556 руб. 82 коп. пени на основании договора аренды земельного участка от 08.04.2004 г. N 34. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО ресторан "Е" просит принятые по делу судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение материальных норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представитель ООО ресторан "Е" поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель Комитета в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежаще.

Проверив материалы дела, выслушав представителя явившейся стороны, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра города Тамбова от 24.02.2004 г. N 948 обществу с ограниченной ответственностью ресторан "Е" и обществу с ограниченной ответственностью "П" в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 5 лет был предоставлен земельный участок из земель поселений, площадью 5 737 кв. под административное здание с рестораном и кафе по улице Советская/Интернациональная, 108/8, площадью:

- обществу с ограниченной ответственностью "П" 230 кв. м под кафе;

- обществу с ограниченной ответственностью ресторан "Е" 689 кв м, в том числе: 461 кв. м под ресторан, 228 кв м под территорию благоустройства.

На основании названного постановления 08.04.2004 заключен договор N 34 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. С./ И., 108/8, общей площадью 5 737 кв. м для использования под административное здание с рестораном и кафе в границах, согласно чертежу (схеме) или кадастровой карте (плану) участка, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается по 24.02.2009

После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 3.1 величина арендной платы за земельный участок рассчитывается арендатору пропорционально его доли в здании, сооружении к общей площади объекта недвижимости, с применением к базовой ставке арендной платы коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка и категорию арендатора.

Соглашением сторон от 18.09.2008 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 34 от 08.04.2004 пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается от кадастровой стоимости с применением процентов по видам разрешенного использования земельного участка и составляет 115 093 руб. 26 коп."; пункт 3.5 договора - в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с федеральными законами и (или) нормативными актами органов местного самоуправления".

В соответствии с пунктом 3.7 договора размер арендной платы, включающий в себя величину базовой ставки арендной платы и коэффициент, учитывающего вид использования и категорию арендатора, изменяется не чаще одного раза в год. Арендатор обязан текущие платежи производить с учетом измененного размера арендной платы. Арендатор уведомляется об изменении арендной платы в официальных средствах массовой информации города Тамбова.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы по договору аренды от 08.04.2004, истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящими исковыми требованиями, исключив при этом из расчета период, в отношении которого истек трехгодичный срок исковой давности.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд, руководствуясь ст.ст. 307, 309, 310, 401, 421, 614 ГК РФ, ст. 65 АПК РФ, исходил из того, что доказательства, подтверждающие внесение арендной платы в полном объеме в установленные сроки, ответчик не представил, а обязанность вносить такие платежи следует из договора.

Суд кассационной инстанции считает, что данные выводы суда сделаны без учета и надлежащей оценки ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Так, при определении размера, подлежащих уплате арендных платежей за пользование земельным участком, суд исходил из того, что такой расчет составлен на основании постановлений главы администрации города Тамбова N 2358 от 28.12.2005, N 3977 от 04.06.2008, N 10209 от 26.12.2008 и постановления Администрации Тамбовской области N 363 от 02.04.2009.

Между тем, из представленных в материалы дела доказательств: договора выкупа имущества от 29.01.1993, накладных к нему, свидетельства о государственной регистрации ООО "Ресторан "Е", соглашения о расторжении договора аренды N 114 от 16.11.1999, постановления N 86 от 17.01.2000, постановления N 4401 от 01.11.1999, платежного поручения N 57 об уплате земельного налога в 1997, Устава ООО "Ресторан "Е", Постановления N 6051 о перерегистрации путем преобразования, письма N 148 от 21.09.1996 о принадлежности здания к федеральной собственности, являющегося памятником, письма от 26.01.2009 видно, что находящееся по адресу: г. Тамбов, ул. С., 108, здание относится к федеральному уровню собственности.

Признав несостоятельным довод ответчика о том, что к ООО "Ресторан "Е" в порядке правопреемства перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем арендная плата в отношении него должна определяться в соответствии с абзацем 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд указал на то, что выкуп арендованного муниципального имущества не породило у ответчика право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным ему в аренду на основании заявления общества постановлением мэра города Тамбова от 03.12.1998 г. N 3642.

Однако в силу п. 1 ст. 552 по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Данная норма согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и изложена в п. 11 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Между тем, вопрос о статусе земельного участка, находящегося под зданием, расположенным по адресу: г. Тамбов, ул. С., 108, относящимся к федеральному уровню собственности, судом должным образом не исследовался.

При этом установление данного обстоятельства имеет существенное значение для решения вопроса о выборе закона, подлежащего применению в данном случае.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо устранить отмеченные нарушения и с учетом изложенного разрешить спор.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, постановил:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу N А64-5383/09 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамабовской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.