Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 июля 2010 г. по делу N А64-5504/09 Дело об обязании Администрации заключить договор купли-продажи арендованного муниципального имущества - нежилого помещения передано на новое рассмотрение, поскольку суд не разрешил вопрос о назначении экспертизы для установления стоимости выкупаемого имущества на момент рассмотрения настоящего спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 19 июля 2010 г. по делу N А64-5504/09
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 октября 2010 г. N ВАС-13549/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истцы: от Общества с ограниченной ответственностью "В" - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); ответчик: от Администрации г. Тамбова - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "В" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу N А64-5504/09, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "В" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Тамбова (далее - Администрация) об обязании заключить договор купли-продажи арендованного муниципального имущества - нежилого помещения, общей площадью 203,3 кв. м, этаж-1, подвал, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. К., д. 15, по цене, равной его рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.12.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Общество просит решение и постановление суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представители сторон в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Истец, ответчик ходатайств о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своих представителей не заявили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть кассационную жалобу по основаниям ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд центрального округа приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы, в виду следующего.

Как следует из материалов дела, по договору аренды нежилого помещения от 12.04.1999 N 420/3, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.02.2007 за N 68-68-01/004/2007-398, ООО "В" является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 203,3 кв. м, этаж 1, подвал, расположенного по адресу: Тамбовская область, город Тамбов, ул. К., дом 15.

23 сентября 2008 года Общество обратилось в администрацию г. Тамбова с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Решением Тамбовской городской думы от 25.03.2009 г. N 934 было установлено преимущественное право арендатора - ООО "В" на приобретение арендуемого объекта недвижимости.

Указанным решением нормативная цена объекта была определена в 5 512 400 рублей.

2 апреля 2009 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Тамбова в адрес общества с ограниченной ответственностью "В" направлены проекты договоров купли-продажи и залога спорного нежилого помещения, вместе с предложением в тридцатидневный срок сообщить о своем решении по указанному вопросу.

4 мая 2009 года ООО "В" в письме просило ответчика разъяснить о составляющих нормативной цены приобретаемого по договору купли-продажи арендованного муниципального имущества, либо предоставить копию акта оценки рыночной стоимости данного имущества в порядке, установленном пунктом 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В том же письме истец сообщил ответчику о своей готовности к заключению договора купли-продажи арендованного муниципального имущества и договора о его залоге.

Письмом от 14.05.2009 Администрация сообщила Обществу об утрате последним преимущественного права на выкуп арендованного муниципального имущества, поскольку направленные истцу проекты договоров купли-продажи и залога в предусмотренный законом срок подписаны не были.

Решением Тамбовской городской Думы от 27.05.2009 N 1012 ранее принятое решение того же органа от 25.03.2009, установившее преимущественное право истца на приобретение арендуемого объекта недвижимости, отменено.

Посчитав свои права нарушенными, а отказ Администрации от заключения договоров купли-продажи и залога арендованного имущества - неправомерным, Общество обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд исходил из того, что поскольку в оговоренный в п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок Общество не подписало предоставленный Администрацией проект договора купли-продажи, оно утратило преимущественное право выкупа арендуемого объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем, приходя к указанным выводам, судом не учтено следующее.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик.

Также в соответствии со ст. 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям. Более того, оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости состоит из комплекса последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

При оценке отчуждаемого государственного недвижимого имущества субъекта РФ и муниципального недвижимого имущества оценщик, стороны договора купли-продажи должны исходить из нормативной цены подлежащего приватизации недвижимого имущества - это минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества (ст. 12 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения, содержащиеся в отчете об оценке являются оспоримыми, такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в абз. 4 п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в качестве одного из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм и учитывая законодательно установленное правило об определении цены, по которой должно отчуждаться спорное имущество, а также принцип равенства покупателей муниципального имущества и открытость (прозрачность) сделок по приватизации государственного (муниципального) имущества, Общество имело право на получение сведений о составляющих нормативной цены приобретаемого в ходе приватизации муниципального имущества и на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки.

При этом, подписание договора купли-продажи по цене, предложенной Администрацией, лишило бы Общество права на оспаривание результатов оценки спорного имущества, а значит и возможности для дальнейшей защиты своих прав.

В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Пунктом 1 статьи 438 предусмотрено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Нормами подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, в рамках установленного срока, с учетом выходных и праздничных дней, Обществом было направлено Комитету заявление, в котором излагалось согласие на заключение сделки вместе с правомерным требованием представить документы, обосновывающие законность установленной цены выкупа арендуемого имущества.

Вывод суда о том, что заявление подателя жалобы от 04.05.2009 нельзя рассматривать как надлежащий акцепт на оферту Комитета для заключения сделки купли продажи, поскольку в ответе на предложение Обществом не указан способ и срок оплаты имущества, сделан без учета того обстоятельства, что Комитет, не представив Обществу копию отчета оценщика, обосновывающего нормативную цену отчуждаемого имущества, лишил последнего гарантированного законом права оспорить установленную в проекте договора цену отчуждаемого имущества.

Письмо истца от 04.05.2009 являлось ответом на предложение о заключении договора купли-продажи, направленное в адрес Общества Комитетом 02.04.2009, к которому в качестве одного из приложений указан проект договора купли-продажи, содержащий соответствующие условия сделки.

Ввиду вышеизложенных обстоятельств, с учетом того, что Общество изъявило желание заключить договор, но по установленной в законном порядке цене, само же по себе не подписание договора купли-продажи в тридцатидневный срок не может свидетельствовать об утрате Обществом права преимущественного выкупа спорного имущества.

Кроме того, поскольку по настоящему спору заявлено требование о понуждении заключить договор, суду надлежит истребовать у ответчика полный отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества ООО "Н" N 158-08 от 30.12.2008.

Как следует из материалов дела с момента подготовки отчета ООО "Н" N 158-08 от 30.12.2008 о рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества прошло более полугода, в этой связи суду также надлежит разрешить вопрос о назначении соответствующей экспертизы для установления стоимости выкупаемого имущества на момент рассмотрения настоящего спора.

Поскольку вышеизложенные юридически значимые для правильного рассмотрения спора обстоятельства судом установлены не были, решение и постановление суда подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу N А64-5504/09 отменить.

Направить дело N А64-5504/09 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.